พลัสฯ เผยตลาดคอนโดมิเนียมมือสองยอดขายหดตัวตามสภาวะเศรษฐกิจ คอนโดใหม่ใจกลาง CBD ราคาแพงเว่อ สวนทางตลาดคอนโดมิเนียมรีเซลต่ำกว่า 30 – 40% ระบุภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่งผลกระทบกับจิตวิทยาแค่ระยะสั้น
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น มองว่าเป็นผลกระทบทางจิตวิทยาระยะสั้น ๆ เท่านั้น กับตลาดบ้านมือสอง แต่ถ้าดูรายละเอียดไม่ได้ส่งผลกระทบมากนัก เนื่องจากการเก็บอัตราภาษียังค่อนข้างต่ำ แต่ในทางกลับกัน ถ้ายกเลิกกฏหมายว่าด้วยภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ….. และภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ…. หลังบังคับใช้ ปี 2560 ต้องเสียภาษีอัตราร้อยละ 12.5 นั้น จะสามารถลดภาระตรงนี้ไป แต่ทั้งนี้ มองว่ายังเป็นผลดีกับคนที่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยด้วยซ้ำ
ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่นำมารีเซลในเขตกรุงเทพฯ ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา พบว่าที่อยู่อาศัยประเภทรีเซลได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เพราะราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งประมาณ 30-40% ในขณะที่สภาพของที่อยู่อาศัยแบบรีเซล ก็ไม่ได้แตกต่างจากที่อยู่อาศัยมือหนึ่งมากนัก บางทำเลยังสามารถได้รับผลตอบแทนอยู่ในอัตรา 6 -7 %
ปัจจุบัน คอนโดมิเนียมรีเซล ซึ่งทางพลัส อยู่ระหว่างการบริหารการขาย ทั้งหมด 10,000 ยูนิต รวมมูลค่า 50,000 ล้านบาท เป็นระดับราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปแต่โดยเฉลี่ยแล้วจะเป็นคอนโดมิเนียมระดับราคา 10 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นโครงการแสนสิริ กว่า 80% ที่เหลือเป็นโครงการอื่น ๆ
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบปี 2557 กับ 2558 ในส่วนของจำนวนยูนิตของการซื้อขายและมูลค่าของการซื้อขายในตลาดรีเซล พบว่าปี 2557 มีสัดส่วนรีเซลที่เป็นการโอนที่ 26% และเพิ่มขึ้นมาเป็น 68% ในปี 2558 โดยมีมูลค่าอยู่ที่ 1,500 ล้านบาท และ 2,300 ล้านบาท เทียบกับมูลค่ายอดขายรีเซลทั้งหมดของบริษัทที่ 4,700 ล้านบาท และ 4,000 ล้านบาทตามลำดับ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีเพราะสัดส่วนของการเก็งกำไรลดลงไปค่อนข้างมาก แต่จำนวนผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเพิ่มขึ้น ซึ่งสอดคล้องตามข้อมูลข้างต้นคือปัจจัยด้านราคาที่ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ อีกทั้งยังเป็นทางเลือกในการลงทุนระยะยาวที่คุ้มค่ากว่า
ในแง่ของผลตอบแทนในส่วนต่างราคา คอนโดมิเนียม High Riseที่ตั้งอยู่ในเขต CBD สามารถสร้างส่วนต่างราคา (Capital Gain) ให้ผู้ถือครองได้ดี นับตั้งแต่การถือครองเพียง 2 ปี ได้ถึง 50% และเพิ่มเป็น 65% ในปีที่ 4 หากระยะเวลาการถือครอง 10 ปี สามารถทำกำไรให้กับผู้ขายได้สูงถึง 100% อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมรีเซลในเขตพื้นที่ชั้นกลางก็เริ่มได้รับความนิยมเช่นกัน โดยให้ผลตอบแทนจากการขายต่อในระยะเวลาการถือครอง 3-6 ปี อยู่ที่ 40%
สำหรับยอดการซื้อขายใบจองปัจจุบันลดลงมาก ส่วนการซื้อขายโอนสำหรับโครงการที่สร้างเสร็จ กลับปรับเพิ่มอย่างต่อเนื่อง คิดเป็นอัตราส่วน 2 ใน 3 ของตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง ปรับเพิ่มจากอัตราส่วน 1 ใน 4 เมื่อสองปีก่อน ส่วนที่เหลือ 1 ใน 3 คือการซื้อขายใบจอง ซึ่งก็ปรับตัวลดลงเป็นอย่างมาจากสองปีก่อนเช่นกัน
นอกจากนี้ พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ 5 ปีย้อนหลัง มีอุปทานใหม่เข้ามาเฉลี่ยปีละ 66,000 ยูนิต แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาการเติบโตลดลง 16% และ 7% ตามลำดับ ส่วนราคามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาเฉลี่ยเมื่อสิ้นปี 2558 อยู่ที่มากกว่า 100,000 บาท/ตร.ม. หรือคิดเป็นเฉลี่ยต่อปีในช่วง 5 และ 10 ปี ย้อนหลังคือ 7.3% และ 5.2% ตามลำดับ โดยคอนโดมิเนียม High rise ในเขต CBD ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดรีเซลเนื่องจากมีต้นทุนการขายที่ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 30-40%
และสาเหตุที่ราคาต่ำกว่าค่อนข้างมากเพราะที่ดินในเขต CBD มีจำกัดและมีราคาแพงขึ้นทุกปี โครงการใหม่ที่จะสร้างในเขต CBD จึงต้องแบกรับต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้นส่งผลให้ราคาขายห้องชุดแพงขึ้น ดังนั้นคอนโดมิเนียมรีเซลในเขต CBD จึงเป็นอีกตัวเลือกที่ดีสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และซื้อเพื่อการลงทุนในระยะยาว อย่างไรก็ตามยังไม่พบสัญญาณฟองสบู่ในตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ เนื่องจากสัดส่วนของการเก็งกำไรลดลงไปค่อนข้างมาก โดยมีจำนวนผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ ทางพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เตรียมจัดงาน Next Station Your Condo ที่จัดอย่างต่อเนื่องเข้าสู่ปีที่ 3 โดยจะมีการจัดงานอีกครั้งในวันที่ 10-12 มิถุนายน 2559 นี้ ที่สยามพารากอนชั้น 1 โดยได้รวบรวมคอนโดมิเนียมรีเซล โครงการคุณภาพที่อยู่ภายใต้การดูแลของบริษัทกว่า 100 โครงการ ในทำเลศักยภาพใจกลางเมืองใกล้ระบบขนส่งมวลชน (BTS, MRT) มาไว้ภายในงาน ด้วยราคาเริ่มต้นเพียง 2 ล้านบาท พร้อมกิจกรรมและโปรโมชั่นพิเศษ ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมที่นำมาขายเป็นโครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างสร้างและพร้อมโอนภายในปี 2559 และโครงการที่สร้างเสร็จแล้วนำมาขายต่อผลตอบแทนดี โดยมีทำเลพิเศษให้เลือกมากมาย อาทิ ย่านสุขุมวิท ทองหล่อ พหลโยธิน และอ่อนนุช
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี้
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com
