การให้เช่าที่ดินเกิน 41 ปีขึ้นไป เสมือนยกที่ให้จริงหรือไม่!

เราเห็นการเซ้งสิทธิที่ดินไปทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ แล้วมันจะคุ้มหรือไม่ การเซ้งสิทธิให้คนอื่น จะมีมูลค่าเพียงใด ถ้าเรามีที่ดิน เราจะให้เซ้งสิทธิดีหรือไม่ เรามาดูตัวอย่างกัน

1. หากมีที่ดินแปลงหนึ่งราคา 100 ล้านบาท ค่าเช่าคงได้ไม่มากนัก คงได้ค่าเช่าตลาดประมาณ 3 ล้านบาทต่อปี
2. หากไม่มีการขึ้นค่าเช่าเลย และค่าเช่าที่ได้มามีอัตราการคิดลด 3% เพราะค่าเช่าในอนาคตมีความเสี่ยงอยู่บ้าง (ไม่รู้เจ้าของจะอยู่ถึงอนาคตในห้วงเวลาใด) เมื่อทอนมาเป็นปัจจุบัน ให้ได้วันนี้ก็ต้องคิดลด ก็จะพบว่า ภายในเวลา 30 ปี ก็เท่ากับต้องเสียค่าเช่าเท่ากับ 58.8% ของมูลค่า 100 ล้านหรือ 58.8 ล้านบาท ถ้าถึง 99 ปี ก็จะเป็นมูลค่าประมาณ 94.6% ของมูลค่า  จะเห็นได้ว่าการเช่าช่วงแรก ๆ เป็นมูลค่าที่สูงมาก  เพราะการใช้สอยนับแต่วันนี้จนถึงปีที่เช่าในช่วงต้นนั้น เราสามารถเก็บกินได้มากเป็นพิเศษ  ส่วนรายได้ที่จะได้ในช่วงหลัง ๆ คงไม่มีความหมายกับเราในวันนี้โดยตรง
3. อย่างไรก็ตาม หากสมมติให้ค่าเช่าในแต่ละปีเพิ่มขึ้น 2% ตามวิถีปฏิบัติทั่วไป (บ้างก็ขึ้น 5-10% ทุก 3-5 ปีเป็นต้น) ในการนี้ ภายในห้วงปีที่ 41-42 ก็เท่ากับเราจ่ายค่าเช่าเท่ากับราคาแล้ว  โดยนัยนี้การให้เช่าตั้งแต่ 42 ปีขึ้นไปก็ประหนึ่งว่าเรายกให้เขาชั่วกัลปาวสาน  เนื่องจากผลประโยชน์ในห้วงตั้งแต่ปีที่ 42 จนถึงไม่สิ้นสุด แทบจะไม่มีความหมายใด ๆ ในวันนี้
4. ยิ่งถ้าเราขยับให้สามารถปรับค่าเช่าได้ 3% ต่อปี (แทนที่จะเป็น 2% ในสมมติฐานตามข้อ 3) จะพบว่าภายในปีที่ 34 ก็เท่ากับเราจ่ายค่าเช่าเท่ากับราคาขายแล้ว นี่แสดงว่า การเช่า 34 ปีก็เสมือนหนึ่งการซื้อขายขาดไปเลย  เวลาส่วนที่เหลือก็เท่ากับให้ผู้เช่าได้เก็บกินไปอย่างไร้ขีดจำกัด

ในมุมมองต่าง ๆ เราอาจมองในมุมของเราเอง ในมุมระดับนโยบายของชาติ หรืออื่นใด ก็ตาม เช่นในมุมของนโยบายของรัฐ ก็อาจกล่าวได้ว่าในช่วงที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดแสดงความจำนงที่จะบีบให้ไทยมีนโยบายให้ต่างชาติถือครองที่ดิน โดยเฉพาะประเทศมหาอำนาจตะวันตก  ยกเว้นจีนที่ไปเที่ยวตั้ง “อาณานิคม” ในต่างแดน หรือจะเอาที่ดินสองข้างทางรถไฟไปทำธุรกิจ เป็นต้น  ดังนั้นรัฐบาลจึงควรทบทวนให้ดีเกี่ยวกับการอนุญาตให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี  จะมีก็พบที่ลาว ซึ่งปัจจุบันนี้ลาวคงไม่ “เสียค่าโง่” อีกแล้ว (แต่ไทยกำลังจะเสีย?)

ในแง่ของเราในฐานะนักลงทุน การเช่าที่ดิน 30 ปี มักเกิดในกรณีที่เจ้าของที่ดินยังต้องการเก็บรักษาที่ดินไว้ในอนาคตเพื่อลูกหลาน หรือในกรณีที่ดินของทางราชการ  และมักเกิดขึ้นในบริเวณที่เป็น “ทำเลทอง” ทำอาคารสำนักงานได้ ทำห้องชุดราคาแพงได้ ทำอะพาร์ตเมนต์ได้ เป็นต้น  โดยในการนี้นักลงทุนพัฒนาที่ดินก็อาจเช่าที่ดินไปดำเนินการ ดังที่เกิดขึ้นในกรณีหลังสวนลุมพินี ที่เช่าที่จากสำนักงานพระคลังข้างที่ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ มาพัฒนาอาคารชุดกันมากมาย เป็นต้น

และสุดท้ายในแง่ของเจ้าของที่ดินที่จะให้คนอื่นเช่า ก็ควรคิดค่าเช่าที่เหมาะสม เพื่อจะได้เก็บกินระยะยาวเพื่อลูกหลานในอนาคต  โดยในการนี้ผู้ให้เช่า ก็อาจคิดค่าเช่าที่ดินระยะ 10, 20 หรือ 30 ปีแบบก้อนเดียว และนำเงินก้อนนี้คิดถึงการชำระเงิน คือถ้าชำระเงินทีเดียว ก็จบไป แต่ถ้าได้มาก่อน 10 ล้าน ส่วนที่เหลืออีกเท่าไหร่ก็ตามก็ค่อย ๆ ผ่อนชำระเป็นรายปี (หรืออาจเป็นรายเดือน) ไปตามสูตรการผ่อนชำระคือ = ดอกเบี้ยที่พึงรับต่อปี / [1-[1/{(1+ดอกเบี้ยที่พึงรับต่อปี) ยกกำลัง ระยะเวลาผ่อน)}]]