สมรภูมิรบครึ่งปีหลังตลาดไฮเอนด์ก็มา

จับกระแสตลาดอสังหาฯ รายใหญ่ขยับมาเล่นทุกตลาด ทุกเซกเมนต์ หวังสร้างสภาพคล่องให้กับธุรกิจ รักษาการเติบโต และลดความเสี่ยง ขณะที่ทางออกของรายเล็ก มุ่งเน้นสร้างเอกลักษณ์เฉพาะตัว จับตลาด Niche ของตัวเองให้อยู่หมัด ปรับโปรโมชั่นให้เร็ว และคิดค้นบริการหลังการขายรูปแบบใหม่อยู่เสมอๆ หรือการสร้างคอมมูนิตี้ภายในที่อยู่อาศัย นับเป็นทางออกสำหรับอสังหาฯ รายเล็กท่ามกลางสภาวะตลาดไม่เอื้อ

“9 บิ๊กอสังหาฯ” กระหน่ำเปิดโครงการใหม่ครึ่งปีหลัง

ขณะที่ ตลาดคอนโดมิเนียมในครึ่งปีแรก (ม.ค.มิ.ย.) ของปี 2559 ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนได้จากผลสำรวจของสำนักวิจัยและพัฒนาบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ที่ระบุว่า ภาพรวมโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 6 เดือนแรก มีจำนวน 51 โครงการ รวม 28,444 หน่วย ลดลง 17% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายเลื่อนการเปิดโครงการจากแผนเดิมในไตรมาส 2 ของปีนี้ออกไปเป็นไตรมาส 3 เช่น ค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เลื่อนเปิด 2 โครงการ ค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท เลื่อนเปิด 3 โครงการ

ส่วนในเชิงมูลค่ารวมของโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 77,730 ล้านบาท ลดลง 51% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากปีที่แล้วมีการเปิดโครงการในระดับบนค่อนข้างมากโดยเฉพาะในไตรมาสแรก แต่ครึ่งปีแรกของปีนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีราคาขายต่อหน่วยไม่สูงมากนัก ระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากถึง 51% ของโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งหมด เพิ่มขึ้น 29% หากเทียบกับสัดส่วนตลาดในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว รองลงมาคือ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท 18%
ด้านยอดขาย ณ วันเปิดตัวโครงการเฉลี่ยในช่วงเดือน ม.ค.-มิ.ย.อยู่ที่ 48% เพิ่มขึ้น 11% จากยอดขายของปีก่อน ในส่วนของยอดขายเฉลี่ย ส่วนทำเลที่ตั้งที่มีโครงการเปิดตัวสูงสุด คือ ทำเลรังสิต-นครนายก 15% รองลงมา ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ช่วงบางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า) 8.7% และทำเลเพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑลสายสี่ 8.6% ตามลาดับ

จากการที่ครึ่งปีแรกมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวค่อนข้างน้อยและโครงการใหม่ที่เปิดตัวมาแล้วส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับกลางล่าง นั่นหมายถึง ผู้ประกอบการต้องเร่งนำโครงการมาเปิดตัวในครึ่งปีหลังจำนวนมาก และที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่เวลานี้ ส่วนใหญ่เป็นทำเลโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์

ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์ของสำนักวิจัยและพัฒนา แอล.พี.เอ็น.ฯ สำรวจโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 9 ราย ประกอบ เอพี, อนันดาฯ, แสนสิริ, พฤกษาฯ, อารียา, ศุภาลัย, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เอสซี แอสเสท และแอล.พี.เอ็น.ฯ ที่มีมูลค่ารวมกว่า 1.06 แสนล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท รวมกันมากถึง 13 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 6.2 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 58% ของมูลค่ารวมโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังของผู้ประกอบการทั้ง 9 รายดังกล่าว

ส่วนระดับราคาที่มีสัดส่วนการเปิดตัวใหม่รองลงมา ก็ยังคงเป็นกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลางบน 3-5 ล้านบาท จำนวนรวม 5 โครงการ มูลค่ารวม 1.8 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 17% ตามด้วย ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวนรวม 7 โครงการ มูลค่ารวม 1.7 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 16% ส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลางล่าง ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท บิ๊กอสังหาฯ 9 รายเปิดตัวรวมกัน 8 โครงการเท่านั้น คิดเป็นมูลค่ารวม 9,390 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 9% เท่านั้น

ปัจจัยบวก – ลบ “ศีลเสมอตัว”

ด้านของปัจจัยลบที่ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลังนั้น คือความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อทำให้อัตรากู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากสัดส่วนหนี้ครัวเรือน ที่แม้ว่าขยายตัวในอัตราชะลอลงในช่วงต้นปีที่ผ่านมาแต่ก็ยังอยู่ในระดับสูง คาดว่าปี 2560 จึงจะปรับตัวดีขึ้น เช่นเดียวกับความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เดือน ม.ค.-มิ.ย.

และในส่วนปัจจัยบวกจากการที่ภาครัฐเดินหน้าโครงสร้างพื้นฐานเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีม่วง และอนุมัติรถไฟฟ้าเพิ่มอีก 3 สาย และมาตรการภาครัฐบ้านประชารัฐ เพิ่มอัตราการเข้าถึงสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย ส่วนประเด็นเรื่องกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้ประกอบการยังมองเป็นทั้งปัจจัยบวกที่จะทำให้เจ้าของที่ดินจำนวนมากอาจปล่อยที่ดินออกมา เพื่อลดค่าใช้จ่ายก่อนที่ภาษีที่ดินฯ จะเริ่มใช้ในปีหน้า แล้วก็มองเป็นทั้งปัจจัยลบที่อาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจของนักลงทุนที่ซื้อห้องชุดสำหรับปล่อยเช่า
แต่อย่างไรด็ตาม แนวโน้มแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีหลัง “9 บิ๊กอสังหาฯ” จะเปิดกันครึกโครมช่วงไตรมาส 3-4 เน้นโครงการระดับไฮเอนด์

อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com