ถกผังเมือง ปรับแก้ FAR เป็น 30-50% เพิ่มศักยภาพการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัย หนุนผู้บริโภคมีโอกาสได้ซื้อที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น ชี้โครงข่ายระบบรางดันราคาที่ดินขยับเพิ่ม
นายสมประสงค์ สัตยมัลลี ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กล่าวในงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ “โอกาสอสังหาฯ” กรุงเทพ จตุรทิศ เกาะติดผังเมืองใหม่ และแผนรถไฟฟ้า ระยะ2″ จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ว่าขณะนี้ ทางรฟม.อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างรถไฟฟ้า สายสีเขียวเหนือ – ใต้ หมอชิต – คูคต ,แบริ่ง – สมุทรปราการ สายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ – ท่าพระ , หัวลำโพง – บางแค ส่วนโครงการที่อยู่ในแผนและจะเริ่มก่อสร้างในปี 60 สายสีส้ม ตลิ่งชัน – ศูนย์วัฒนธรรมฯ สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางแค – พุทธมณฑล สาย 4 และโครงการที่อยู่ระหว่างการประกวดราคาในปี 2559 คือ สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี สายสีเหลือง ลาดพร้าว – สำโรง และสายสีม่วง เตาปูน – ราษฎร์บูรณะ ซึ่งในบางโครงการอาจจะมีการเลื่อนการก่อสร้างออกไปบ้างเล็กน้อย เนื่องจากมีปัญหาด้านการออกแบบและแนวเส้นทางที่ยังไม่มีความชัดเจน ทั้งนี้โครงข่ายระบบรางนั้นถือว่าเป็นตัวช่วยให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจและแก้ปัญหาระบบการจราจรที่ติดขัดได้อย่างยั่งยืน
ขณะที่ภาคเอกชน ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ยังคงพัฒนาตามเกาะแนวรถไฟฟ้า พื้นที่กลางใจเมืองชั้นใน ขณะที่คอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 1-2 ล้านบาท จะขยับออกไปอยู่ชานเมืองมากขึ้น ผู้บริโภคเองก็จะไม่สามารถซื้อคอนโด หรือ ทาวน์เฮ้าส์ในระดับดังกล่าวได้อีกต่อไป หรือไม่มีโอกาสได้ซื้อที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าได้อีก เนื่องจากราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองซึ่งตารางวาละ 2 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากสำนักผังเมืองกรุงเทพ มีการปรับแก้ FAR ให้สอดคล้องกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต ควรปรับสีผังเมืองให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ที่มีรถไฟฟ้าไปถึง เพื่อให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น เช่น บริเวณตะเข็บเมือง กรุงเทพฯ เพื่อป้องการเลี่ยงไปพัฒนาโครงการคอนโดฯในย่านชานเมือง เช่น นนทบุรี ซึ่งทำให้ขณะนี้มีโครงการแนวสูงเกิดใหม่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจำนวนมาก เนื่องจากผังเมืองยังไม้มีการควบคุมการพัฒนาโครงการแนวสูงเข้มข้นเหมือนพื้นที่เขตชั้นในกทม.นอกจากนี้ ควรให้มีการเพิ่มFAR ในพื้นแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะในพื้นที่สถานีรถไฟฟ้าจุดหลักใหญ่ ๆ ควรเพิ่มFAR เป็น 30-50% เพื่อให้สามารถพัฒนาและใช้สอยประโยชน์พื้นที่ได้เต็มศักยภาพ โดยเฉพาะสถานีที่เป็นจุดตัด ควรเพิ่มโบนัส FAR เป็นพิเศษ
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การขยายตัวของคอนโดฯในปี2559 ซึ่งแบ่งออกเป็น 6 โซนหลัก คือ1.พื้นที่เมืองชั้นใน จำนวน 37,800 ยูนิต เพิ่มขึ้น 36,795 ยูนิต 2. พื้นที่รอบเมืองด้านทิศตะวันออก จำนวน 19,281 ยูนิต เพิ่มขึ้น 18,140 ยูนิต 3. พื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือ จำนวน 64,062 ยูนิต เพิ่มขึ้น 61,680 ยูนิต 4. พื้นที่รอบเมืองด้านใต้ จำนวน 26,038 ยูนิต เพิ่มขึ้น 23,570 ยูนิต 5. พื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันออก จำนวน 23,265 ยูนิต เพิ่ม22,426 ยูนิต และ6. พื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันตก จำนวน 21,623 ยูนิต เพิ่มขึ้น 21,662ยูนิต โดยพื้นที่กทม.ชั้นนอก มีการขยายตัวจากปี2538 ที่มีจำนวน 41,850 ยูนิต เป็น292,836 ยูนิต ในเดือนสิงหาคม 2559 เพิ่มขึ้น 600%
สำหรับคอนโดฯที่เปิดขายสะสมในเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเริ่มก่อสร้างในปี 2560 และปีถัดไป คาดว่าสายสีส้มตลิ่งชัน – ศูนย์วัฒนธรรมฯ สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี และสีเหลือง ลาดพร้าว – สำโรง จะมีคอนโดฯพัฒนามากขึ้น ส่วนแนวสายสีเทา(วัชรพล-พระโขนง-สะพานพระราม 9-ท่าพระ) อาจจะมีซัพพลายเกิดขึ้นไม่ได้มากนัก เพราะแนวเส้นทางที่ผ่านทำเลที่มีราคาที่ดินสูง เช่น ทองหล่อ ซึ่งจะยิ่งทำให้ราคาที่ดินที่สูงอยู่แล้วปรับสูงยิ่งขึ้นไปอีก อาจจะมีราคาเกิน 2 ล้านบาท/ตารางวาขึ้นไป
อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการข่านระบบราง จะส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น และจากที่หาที่ดินในการพัฒนาค่อนข้างยากในบางทำเลแล้ว ก็จะเห็นการซื้อ บ้านเก่าๆ อพาร์ตเมนต์ หรืออาคารพาณิชย์ที่ทรุดโทรมแล้ว นำมารื้อทุบปรับเปลี่ยนรูปแบบนำไปพัฒนาคอนโดฯหรูมากขึ้น
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com
