ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ได้นำเสนอผลการศึกษาล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมืองและตามแนวรถไฟฟ้า ในเดือนกันยายน 2560 ครอบคลุมโครงการอาคารชุด 268 โครงการ ที่สร้างเสร็จในระยะเวลา 6-36 เดือน (3 ปี) ในพื้นที่ 1. สีลม-สาทร 2. ยานนาวา-พระราม 3 3. สุขุมวิท 1-71 4. สุขุมวิท 77-บางนา 5. บางนา-สมุทรปราการ 6. พญาไท-พหลโยธิน 7. รัชดา-ลาดพร้าว 8. ธนบุรี-ตากสิน 9. เพชรเกษม-บางหว้า 10. จรัญสนิทวงศ์-ปิ่นเกล้า 11. รามคำแหง 12. แจ้งวัฒนะ 13. บางซื่อ-บางใหญ่ และ 14. หมอชิต-สะพานใหม่ ซึ่งเป็นพื้นที่ ๆ มีรถไฟฟ้าผ่าน พบข้อมูลน่าสนใจที่บ่งบอกถึงตลาดอาคารชุดพักอาศัยในหลายด้าน ดังนี้
คอนโดฯ ขายได้ 91% ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์
จากจำนวนอาคารชุด 268 โครงการ ที่สร้างเสร็จในระยะเวลา 6-36 เดือน มีจำนวนรวม 117,250 หน่วย พบว่า ส่วนมากถึง 107,096 หน่วย หรือ 91% ขายไปแล้ว โดยในจำนวนที่สร้างเสร็จ 117,250 หน่วย มีผู้เข้าอยู่แล้ว 71,864 หน่วย หรือคิดเป็น 67% ของหน่วยที่มีผู้ซื้อไปทั้งหมด ซึ่งชี้ให้เห็นว่าโครงการอาคารชุดได้รับการตอบรับดีพอสมควร ไม่ได้สร้างแล้วปล่อยร้างแต่อย่างใด นอกจากนี้ยังพบว่าผู้เข้าอยู่ส่วนใหญ่หรือ 77% เป็นผู้ซื้อเข้ามาอยู่เอง แสดงให้เห็นว่าเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์อย่างแท้จริง ส่วนที่เหลืออีก 23% เป็นผู้เช่า ถือว่ามีจำนวนไม่มากนัก แสดงให้เห็นว่ามีการเก็งกำไรน้อย
ต่างชาติอยู่คอนโดฯ เพิ่ม เกาะทำเลสุขุมวิท
ผู้เข้าอยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคนไทยถึง 84% ส่วนอีก 16% เป็นชาวต่างประเทศ โดยสัดส่วนของชาวต่างประเทศที่เข้าอยู่อาศัยในอาคารชุดเพิ่มขึ้นจาก 10% ในปี 2556 มาเป็น 13% เมื่อปี 2558 และ 16% ในปี 2560 โดยสัดส่วนของชาวต่างประเทศมีมากที่สุดในทำเลสุขุมวิท ซ.1-71 มีอยู่ประมาณ 42% น้อยที่สุดคือบริเวณบางซื่อ-บางใหญ่ มีชาวต่างประเทศอยู่เพียง 3% ของหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่เท่านั้น
ต่างชาตินิยมอยู่คอนโดฯ ทำเลสุขุมวิท
ผลตอบแทนในการลงทุนลดลงต่อเนื่อง เหตุอุปทานสูง
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า อยู่ที่ 4.5% ต่อปี ลดต่ำลงกว่าเมื่อ 2 ปีก่อนที่ประเมินไว้ที่ 5.8% ส่วนการเพิ่มขึ้นของราคาตลาด (Capital Gain) พบว่า มีสัดส่วนอยู่ที่ 4.2% ลดลงจากเมื่อ 2 ปีก่อนที่มีสัดส่วนอยู่ที่ 5.1% แสดงให้เห็นว่าตลาดอยู่ในช่วงชะลอตัวลง ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของอุปทาน
สำหรับอัตราค่าเช่าต่อตร.ม. พบว่า ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ 416 บาท/ตร.ม. สูงที่สุดอยู่บริเวณสุขุมวิท ซ. 1-71 อยู่ที่ 758 บาท/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าหรือใกล้เคียงกับค่าเช่าอาคารสำนักงาน ต่ำที่สุดอยู่บริเวณแจ้งวัฒนะ ซึ่งในอนาคตจะเป็นแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู อยู่ที่ 265 บาท/ตร.ม. เท่านั้น
คอนโดฯ ล้นตลาดหรือยัง?
จากการประเมิน พบว่า อาคารชุดที่สร้างเสร็จในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปีนั้น มียอดขายถึง 85% โดยมีผู้เข้าอยู่ 53% เมื่อเปรียบเทียบกับที่สร้างเสร็จตั้งแต่ 1-2 ปี ที่มีผู้เข้าอยู่ 60% และ 2-3 ปี ที่มีผู้เข้าอยู่ 65% ถือว่ามีจำนวนไม่น้อย ที่สำคัญคือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมีสูงถึงประมาณ 77-78% ในทุกกลุ่มระยะเวลาที่เข้าอยู่อาศัย แสดงให้เห็นว่ามีผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรจำนวนไม่มาก ปัจจุบันจึงยังไม่มีสัญญาณว่าห้องชุดประสบภาวะล้นตลาด
อย่างไรก็ตาม หากมีการเก็งกำไรเพิ่มมากขึ้น อาจทำให้ภาวะตลาดตกต่ำได้เช่นกัน ซึ่งจะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลาย ๆ ด้าน อาทิ กระแสเงินสดของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะรายใหญ่ ๆ แปรปรวน การโอนมีปัญหา หุ้นกู้ของบริษัทมหาชนอาจใช้คืนไม่ได้ และเกิดภาวะฟองสบู่แตกในที่สุด ซึ่งภาครัฐควรหันมาล้อมกรอบตั้งแต่เนิ่น ๆ โดยใช้การควบคุมเชิงนโยบาย อาทิ การคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อห้องชุด การควบคุมอุปทาน การควบคุมและตรวจสอบราคาขายและกำไรที่ไม่สูงจนเกินไป การควบคุมการอำนวยสินเชื่อที่รอบคอบมากขึ้น เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ และการลดดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินลงประมาณ 1-2% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
