เผยราคาที่ดิน“สยามสแควร์”คว้าแชมป์แพงสุด ถูกสุด“ลำลูกกา”

สำรวจราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ปี 60 ขยับขึ้นเฉลี่ย4% ระบุสยามสแควร์ ราคาซื้อขายแพงสุดอยู่ที่ 2.13 ล้านบาทต่อตร.ว. ส่วนลำลูกกาต่ำสุด เผยแนวโน้มย่านพระราม 4 ทำเลทองปีหน้าปรับเพิ่มขึ้นอีก 6-8%

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัดหรือ AREA สำรวจราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จากการเก็บข้อมูลราคาที่ดินตลอด 32 ปี (2528-2560 )พบว่ามีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องโดยราคาเพิ่มขึ้น 51.6 เท่า ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ภายหลังจากการเปลี่ยนแปลงฐานเศรษฐกิจของประเทศจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม

ล่าสุดในปี2559 ราคาที่ดินปรับเฉลี่ยอยู่ที่4.0% เพิ่มจากปี 2558 ซึ่งอยู่ที่ 3.2% ทั้งนี้พิจารณาจากที่ดินแปลงมาตรฐานขนาด 4 ไร่ 16 ไร่ และ 36 ไร่ จำนวน 200 จุด โดยที่ดินขนาดที่ดิน 4 ไร่ ปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 5.4% ส่วนที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งไม่มีในเขตใจกลางเมือง แต่มักอยู่เขตต่อเมืองหรือนอกเมือง ขนาด ที่ดิน 16 ไร่ และที่ดิน 36 ไร่ ปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล 3.3% คาดว่าในปี 2560 ราคาที่ดินก็จะปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 4% เท่ากัน

การปรับขึ้นของราคาที่ดินในทำเลต่างๆ ในรอบปี 2560

สำหรับทำเลกับราคาที่ดินในแต่ละบริเวณปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่เท่ากัน แบ่งเป็นกลุ่มดังนี้
1. กรุงเทพฯ ชั้นนอก ด้านเหนือ +4.0% ด้านตะวันออก +4.1% ด้านตะวันตก +2.6% ด้านใต้ +3.5%
2. กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ฝั่งกรุงเทพฯ +4.3%
3. ฝั่งธนบุรี +4.3%
4. กรุงเทพฯ ชั้นใน CBD +6.4%
5. แนวรถไฟฟ้า บีทีเอส +6.5% ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง +6.7%
ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า +8.9% ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่ +8.0%
6. MRT +8.9%
7. แอร์พอร์ต ลิงก์ +6.8%
8. สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่+7.3%
9. สายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน +1.4%
10. สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ +6.6% หัวลำโพง-บางแค +7.1%

ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในปัจจุบัน ขนาด 4 ไร่คือ บริเวณสยามสแควร์ ราคา 2.0 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 800 ล้านบาท คาดว่า ณ สิ้นปี 2560 จะมีราคาตารางวาละ 2.13 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 6.5% เหตุเพราะที่ดินใจกลางเมืองมีสาธารณูปโภคโดยเฉพาะรถไฟฟ้าออกนอกเมือง ทำให้เข้าเมืองได้สะดวก เหมาะเป็นแหล่งจับจ่ายและสำนักงาน จึงมีราคาสูงขึ้นตลอดเวลา แม้ไม่มีการพัฒนาอะไรใหม่มากนัก

ส่วนราคาที่ดินที่ถูกที่สุด ขนาด 4 ไร่ มีราคาตารางวาละ 2,300 บาท หรือไร่ละ 0.92 ล้านบาท ตั้งอยู่ถนนเลียบคลอง 13 กม.5 ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะบริเวณลำลูกกาดังกล่าว ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใด ๆ จึงยังไม่มีการพัฒนาอะไรมากนัก แต่ในอนาคต อาจมีถนนวงแหวนรอบนอก และอาจมีโครงการสาธารณูปโภคอื่น แต่ก็คงใช้เวลาอีกนานพอสมควร

ราคาที่ดินที่แพงสุดและถูกสุดนั้น ห่างกันถึง 926 เท่าทั้งที่ระยะทางห่างกันเพียง 50 กิโลเมตรเท่านั้น ซึ่งชี้ถึงการพัฒนาเมือง และหากไม่มีการเก็บภาษีที่ดี ก็จะทำให้ในเมืองได้รับการยกเว้นภาษีมากเป็นพิเศษ

อีกประการหนึ่งก็คือทำให้เกิดความเป็นไปได้ในการรวบรวมที่ดินรอบนอกเพื่อสร้างเป็นเมืองใหม่ในอนาคตได้ เพราะราคาที่ดินยังถูก หากสามารถเชื่อมต่อด้วยระบบรถไฟฟ้าหรือทางด่วน ก็จะสามารถสร้างเมืองบริเวณ เมืองพักอาศัย (Bed City) สนับสนุนการพัฒนาเมืองของกรุงเทพมหานครได้

อย่างไรก็ดีทำเลที่จะเป็นดาวรุ่งในปีหน้าคือ ย่านพระราม 4-คลองเตย คาดว่าปี 2561ราคาจะปรับขึ้น 6-8% อยู่ที่ 1.4-1.5 ล้านบาท/ตร.ว. เนื่องจากมีโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนหลายโครงการและบริเวณสถานีรถไฟฟ้าจะขึ้นเฉลี่ย 6-8% เช่น เยาวราช อีก 2 ปีจะปรับ 5% เพราะรถไฟฟ้าเสร็จ

อย่างไรก็ดี ราคาประเมินของทางราชการจะปรับตัวช้ากว่า และไม่ได้ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย ในปี 2559 ราคาประเมินเพิ่มขึ้น 25% โดยราคาสูงสุดตารางวาละ 1 ล้านบาท ข้อนี้อาจทำให้ประชาชนเข้าใจผิดว่าจะส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัย นั้นเห็นว่าราคาดังกล่าวยังถูกกว่าราคาตลาด และไม่ได้ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด

อย่างเช่นกรณีแรก ราคาประเมินของทางราชการให้สีลมมีราคาแพงที่สุดที่ 1ล้านบาทต่อตารางวา ทั้งนี้คงเป็นเพราะว่าสีลมถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ มีอาคารสำนักงานอยู่มากมาย แต่ในความเป็นจริง ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตามราคาตลาดก็คือพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าแถวสยาม ชิดลม เพลินจิต ซึ่งทางราชการประเมินไว้เพียง 9แสนบาทต่อตารางวา แต่ศูนย์ข้อมูลฯประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558 หรือสูงกว่าราคาที่ทางราชการประเมินไว้ถึง 111% และ ณ ปี 2560 เป็นเงิน 2.13 ล้านบาทต่อตารางวาหรือเพิ่มขึ้น 137%

สาเหตุที่ราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินไว้ให้พื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต มีค่าสูงกว่าบริเวณสีลมก็เพราะเป็นทำเลด้านการค้ามีศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จ และที่สำคัญมีค่าเช่าสูงต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่สำนักงานเป็นอย่างมาก เช่นสำนักงานที่สีลม มีค่าเช่าตารางเมตรละ 700 – 1,000 บาท ในขณะที่พื้นที่เช่าช่วงในศูนย์การค้าสูงถึง 2,500 – 5,000 บาท แม้ศูนย์การค้าจะมีพื้นที่ใช้สอยสุทธิต่อพื้นที่ก่อสร้างน้อยกว่าอาคารสำนักงาน แต่ก็ยังสร้างรายได้ได้มากกว่าอยู่ดี ยิ่งกว่านั้น ทำเลสยาม ชิดลม เพลินจิต ยังถือว่ามีรถไฟฟ้า BTS 2 สายเชื่อมต่อกัน ทำให้มีความคึกคักมากกว่าย่านสีลม

จะเห็นได้ว่าแม้ราคาประเมินของทางราชการจะดูปรับเพิ่มขึ้นมากในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาก (ปี2555-2559) แต่ก็ยังปรับเพิ่มขึ้นต่อปีในอัตราที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของราคาตลาดเป็นอย่างมาก จะสังเกตได้ว่าในพื้นที่ใจกลางเมือง แม้ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ ใด ๆ เกิดขึ้นมากนัก แต่ราคาที่ดินก็ขยับสูงขึ้นปีละประมาณ 10% เพราะการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าออกนอกเมืองหรือไปสู่พื้นที่อื่นมากขึ้น ย่อมส่งผลให้การเข้าถึงศูนย์การค้าและอาคารธุรกิจใจกลางเมืองดีขึ้น ราคาที่ดินในใจกลางเมืองจึงยิ่งขยับตัวเพิ่มขึ้น

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน