ที่อยู่อาศัยในยุคที่ดินแพง...พัฒนาเพื่อใคร?

ราคาที่ดินมีแต่ ‘ขึ้น’ ไม่มี ‘ลด’ ถือเป็นเรื่องจริงที่ยากจะปฏิเสธ ผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑลพุ่งสูงขึ้นทุกวัน สูงสุดถึงตารางเมตรละ 400,000 บาท หรือตารางวาละกว่า 2 ล้านบาท ทำให้ต้องมีการปรับตัวกันหลายกระบวนท่า ทั้งฝั่งผู้ประกอบการและผู้บริโภค

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในรอบ 32 ปี

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2528-2560

ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2528-2560 มีอัตราเพิ่มขึ้น 51.6 เท่า โดยสามารถแบ่งได้เป็น 3 ช่วงใหญ่ ๆ คือ ปี 2528-2539 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 33.2 เท่า จากการเปลี่ยนแปลงขั้นรากฐานจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม และการขยายตัวของเมือง ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540-2542 ราคาที่ดินตกต่ำลงถึง 22% และช่วงหลังวิกฤตเศรษฐกิจก็ค่อย ๆ เติบโตต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2543 จนถึงปัจจุบัน โดยไม่เคยติดลบอีกเลย และคาดว่าจะยังไม่มีโอกาสติดลบในอนาคตอันใกล้

ราคาประเมินที่ดินรอบปี 59-62 ทั่วประเทศขึ้น 27.72%

ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2559-2562

จากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ รอบปี 2559-2562 เปรียบเทียบกับรอบปีที่ผ่านมา พบว่า ราคาทั่วประเทศเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 27.72% โดยภาคเหนือ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 37.31% ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 33.50%ภาคกลาง เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 22.79% ภาคตะวันออก เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 22.98% ภาคตะวันตก เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 39.59% และภาคใต้ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 21.04% หากพิจารณาเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 15.78% และปริมณฑล เพิ่มขึ้น 18.97%

โดย 3 จังหวัดแรกที่มีระดับราคาสูงสุด ได้แก่ กรุงเทพฯ 1,000,000 บาท/ตารางวา (ถ.สีลม จาก ถ.พระรามที่ 4-ถ.นราธิวาสราชครินทร์), สงขลา 400,000 บาท/ตารางวา (ถ.นิพัทธ์อุทิศ 3 อ.หาดใหญ่) และเชียงใหม่ 250,000 บาท/ตารางวา (ถ.ท่าแพ, ถ.วิชยานนท์, ถ.ช้างคลาน ทิศเหนือ ถ.ศรีดอนไชย)

ทั้งนี้จากผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ล่าสุดพบว่า ทำเลที่มีราคาที่ดินแพงที่สุดคือสยามสแควร์ ราคา 2 ล้านบาท/ตารางวา และคาดว่าภายในสิ้นปีนี้ ราคาจะพุ่งไปถึง 2.13 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับราคาประเมินของกรมธนารักษ์แตกต่างจากราคาตลาดอย่างมากถึง 137%

ตารางเปรียบเทียบราคาประเมินของทางราชการกับราคาตลาด

ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่ม คอนโดฯ 5.8% บ้าน 2.3%
จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ไตรมาส 1/60 ดัชนีราคาห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2 จังหวัด (นนทบุรี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 124.9 จุด เพิ่มขึ้น 5.8% จากไตรมาส 1/59 และเพิ่มขึ้น 0.7% จากไตรมาส 4/59

ดัชนีราคาบ้านแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 3 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 116.7 จุด เพิ่มขึ้น 2.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/59 และเพิ่มขึ้น 0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/59 เมื่อแยกพิจารณาแต่ละประเภท พบว่า ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว มีค่าดัชนีเท่ากับ 114.9 จุด เพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/59 และเพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/59 และดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ มีค่าดัชนีเท่ากับ 118.6 จุด เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/59 และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/59

ผู้ประกอบการหันเจาะกลุ่มไฮเอนด์-สร้างมิกซ์ยูส

หากโฟกัสไปที่ทำเลกรุงเทพฯ ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดถึง 2.13 ล้านบาท/ตารางวา ทำให้โครงการที่พัฒนาออกมาส่วนใหญ่ราคาจะต้องอยู่ที่ 300,000-400,000 บาท/ตารางเมตร เจาะกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ เพื่อหนีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังสูงอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการเอสเอ็มอี และอาชีพอิสระ ซึ่งคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยราคา 2-5 ล้านบาท การพัฒนาโครงการเน้นซื้อที่ดินแปลงใหญ่ เพื่อลดต้นทุนที่ดิน และแบ่งเฟสพัฒนาออกเป็นหลายโครงการ หรือสร้างเป็นโครงการมิกซ์ยูสเพื่อลดความเสี่ยง และสร้างรายได้ในระยะยาว
ทั้งนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ขึ้นไปยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงต้นปี 2560 โครงการย่านใจกลางเมืองที่มีราคาสูงกว่า 3 แสนบาท/ตารางเมตร มีมากถึง 17 โครงการ โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวไทยถึง 85% ส่วนที่เหลือเป็นชาวต่างชาติ ได้แก่ เอเชีย ยุโรป และอเมริกา ซึ่งส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง

สรุป จะเห็นได้ว่าจากราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่พลิกเกมไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่มีความหลากหลายมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยง และสร้างรายได้ในระยะยาว และเจาะกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ที่มีเงินพร้อมในมือมากกว่ากลุ่มมนุษย์เงินเดือนและอาชีพอิสระ ซึ่งคนกลุ่มหลังหากต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ อาจจะต้องหาในทำเลที่ไกลจากตัวเมืองมากขึ้น และต้องกู้ร่วมเพื่อให้รายได้มากพอจะไม่ถูกปฏิเสธจากสถาบันการเงิน

อย่างไรก็ตาม จากการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนของภาครัฐ ทำให้ในอนาคตการเดินทางเข้ากรุงเทพฯ ซึ่งเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่จะทำได้ง่ายและสะดวกมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่มีรถไฟความเร็วสูงพาดผ่าน อาทิ พัทยา ทำให้เขตที่อยู่อาศัยขยายไปอยู่ในพื้นที่จังหวัดข้างเคียงมากขึ้น ไม่ใช่กระจุกตัวอยู่แต่ภายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน