ปัจจุบันการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศถือเป็นเรื่องปกติกันไปแล้ว เนื่องจากดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำเตี้ยเรี่ยดิน ตลาดหุ้นผันผวนและผลตอบแทนจากตราสารหนี้อยู่ในระดับต่ำ ทำให้การกระจายความเสี่ยงไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในประเทศที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ อาทิ อเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย หรืออังกฤษ และอีกประเทศที่กำลังได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก คือ ‘ญี่ปุ่น’
ทำไมญี่ปุ่นจึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ
มีหลายปัจจัยที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น โดยเฉพาะโตเกียว มี ‘เสน่ห์’ ดึงดูดชาวต่างชาติ
1. ชาวต่างชาติสามารถครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์และที่ดินได้โดยไม่มีข้อจำกัด (Free hold)
2. ราคาไม่สูงเกินไป หากคำนวณตามค่าครองชีพของญี่ปุ่นเอง พบว่า มีสัดส่วนราคาที่อยู่อาศัยต่อรายได้ (home price to income ratio) ต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับเมืองชั้นนำอื่น ๆ โดยราคาที่อยู่อาศัยในโตเกียวคิดเป็นประมาณ 4.7 เท่าของรายได้ครัวเรือนต่อปี เทียบกับฮ่องกง 18.1 เท่า ซิดนีย์ 12.2 เท่า และลอนดอน 8.5 เท่า (ข้อมูลจากเจแอลแอล) ประกอบกับการที่รัฐบาลญี่ปุ่นดำเนินนโยบายการผ่อนคลายทางการเงิน ทำให้ค่าเงินเยนโดยภาพรวมรวมอ่อนตัวลงในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้นักลงทุนจากประเทศที่ค่าเงินแข็งกว่าสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้ในราคาที่ถูกลง
3. ความเสี่ยงในการลงทุนต่ำ ญี่ปุ่นถือเป็นประเทศที่มี GDP สูงเป็นอันดับต้น ๆ ของโลก จึงถูกมองว่าเป็นประเทศที่มีการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง เศรษฐกิจ และสังคม ที่จะส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ต่ำลงได้ยาก
4. ผลตอบแทนการลงทุนน่าพอใจ ค่าเช่าที่อยู่อาศัยในโตเกียวแม้จะปรับตัวขึ้นไม่มาก เฉลี่ยประมาณ 2% ต่อปี แต่มีการปรับขึ้นต่อเนื่อง โดยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะอยู่ระหว่าง 3.5-4.5% (ก่อนหักภาษี ค่าบริหารส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ) ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนการลงทุนที่สูงกว่าเมืองหลักๆ อย่างสิงคโปร์หรือฮ่องกง
5. ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่ดี ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นอย่างมากคือ การจัดงาน Tokyo Olympic ในปี ค.ศ. 2020 ซึ่งคาดการณ์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นจะเพิ่มสูงขึ้นจากการจัดงานดังกล่าว เช่นเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นเมื่อครั้ง Beijing Olympic ปี ค.ศ. 2008 ที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในปักกิ่ง ระหว่างปี ค.ศ. 2001-2008 มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นประมาณ 280%
6. ค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างต่ำในการทำธุรกรรมการซื้อขาย อาทิ ค่าอากรแสตมป์มีอัตราอยู่ที่เพียงประมาณ 2-3% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเทียบกับ 15% ในฮ่องกง และ 18% ในสิงคโปร์
7. มั่นใจได้ในคุณภาพและเทคโนโลยี เนื่องจากญี่ปุ่นมีกฎหมายที่ชัดเจนและเข้มงวด ถึงจะเป็นที่อยู่อาศัยราคาถูกแต่ก็รับประกันได้ว่ามีคุณภาพสูงแน่นอน
จุดเด่น-ด้อย เมื่อเปรียบเทียบกับไทย
จุดด้อย
1. ข้อจำกัดในการถือครองกรรมสิทธิ์ ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ในที่ดินได้ เว้นแต่จะได้รับสิทธิตามมาตรการส่งเสริมพิเศษ อาทิ การตั้งโรงงานเพื่อส่งเสริมการลงทุน โดยต้องลงทุนอย่างต่ำ 40 ล้านบาท และซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ ส่วนคอนโดมิเนียมสามารถทำได้ แต่ในโครงการนั้นเมื่อรวมกันแล้วจะต้องมีชาวต่างชาติถือครองไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขาย
2. มีปัจจัยผันผวนที่จะทำให้เศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ทรุดตัวได้อยู่เสมอ อาทิ ปัญหาทางการเมือง ปัญหาหนี้สินครัวเรือน
จุดเด่น
1. ไทยมีราคาเฉลี่ยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวและคอนโดมิเนียมถูกกว่าหลายประเทศ โดยข้อมูลจาก Global Property Guide Research ระบุว่าราคาคอนโดมิเนียมโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรในเศรษฐกิจชั้นในของไทยมีราคาต่ำกว่าฮ่องกงกว่า 5 เท่า และสิงคโปร์กว่า 2 เท่า จึงทำให้มีโอกาสที่ราคาจะปรับขึ้นไปได้อีกมาก และมีผลตอบแทนการปล่อยเช่า และขายต่อที่ดี
2. การผ่อนชำระหรือขอกู้สินเชื่อ ชาวต่างชาติไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อกับทางธนาคารญี่ปุ่นได้ แต่สำหรับประเทศไทยสามารถทำได้
3. การจ่ายภาษี ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นนอกจากจะต้องเสียภาษีรายปี อาทิ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ภาษีเมืองแล้ว ยังต้องจ่ายเงินกองทุนเป็นรายเดือน แตกต่างจากไทยที่จ่ายเพียงครั้งเดียว นอกจากนี้ยังมีภาษีสำหรับการปล่อยเช่า โดยจะหัก 5% จากกำไรที่ได้จากการปล่อยเช่าด้วย
4. ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่ดีไม่แพ้กัน จากโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ ทั้งรถไฟฟ้าสายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เช่น สายสีส้ม สายสีชมพู สายสีเหลือง แผนการขยายสนามบินสุวรรณภูมิ เฟส 2 การขยายสนามบินต่าง ๆ ในหัวเมืองท่องเที่ยว รถไฟรางคู่ และรถไฟความเร็วสูง
จากข้อได้เปรียบข้างต้นทำให้ไทยก็เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติเช่นกัน จากข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ชาวต่างชาติที่มาซื้อคอนโดมิเนียมในไทย ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทยมีอุปสงค์ขยายตัวถึงกว่า 700% ส่วนใหญ่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเองถึง 72% เพื่อลงทุน 28% ทำเลที่นิยมคือกรุงเทพฯ 58% ส่วน ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในไทย ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าถึง 82% ขายต่อ 4% และอีก 14% ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับอยู่อาศัย
จะเห็นได้ว่าไทยก็ยังได้รับความสนใจจากต่างชาติไม่แพ้ญี่ปุ่น ซึ่งอานิสงส์ส่วนหนึ่งก็มาจากผู้ประกอบการไทยที่รุกตลาดต่างประเทศมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยเป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้น หากมีนโยบายภาครัฐมาช่วยกระตุ้นเช่นเดียวกับเมื่อปีที่ผ่านมา เชื่อว่าจะยิ่งทำให้ไทยน่าลงทุนไม่แพ้ญี่ปุ่นแน่นอน
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
