ถือเป็นประเด็นค่อนข้างร้อนแรงในช่วงที่ผ่านมากับเรื่องการขยายเวลาให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ยาวถึง 99 ปี แม้จะไม่ใช่เรื่องใหม่ในประเทศไทย เพราะได้มีการพูดถึงการขยายเวลาเช่าที่ดินให้กับต่างชาติมาแล้วหลายยุคหลายสมัย มากที่สุดที่เคยพูดถึงกันคือขยายเวลาเป็น 100 ปี แต่ทุกครั้งที่มีการหยิบยกเรื่องนี้ขึ้นมาก็มีอันต้องโดนกระแสต่อต้านไปทุกครั้ง
มาในยุคของรัฐบาลคณะรักษาความสงบแห่งชาติหรือ คสช. ที่หยิบประเด็นนี้ขึ้นมาพูดอีกครั้ง แน่นอนว่ามีเสียงสนับสนุนจากภาคธุรกิจ แต่ก็ไม่วายที่จะมีเสียงคัดค้านจากภาคประชาชนและเอ็นจีโอ (NGO)
ฟากฝั่งรัฐบาลตั้งใจให้การขยายเวลาดังกล่าวปลุกเศรษฐกิจไทยตามแผนไทยแลนด์ 4.0 ตามโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor หรือ EEC) โดยได้ผลักดันกฎหมายพิเศษ ร่างพระราชบัญญัติพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ…. ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา โดยให้เช่าที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษเฉพาะที่รัฐบาลดูแล เช่น ที่ดินการรถไฟ ที่ดินกรมธนารักษ์ในระยะเวลา 50 ปี ต่ออายุได้อีก 49 ปี รวม 99 ปี
จะว่าไปแล้วกฎหมายดังกล่าวไม่ได้มีการใช้อภินิหารหรือเล่นแร่แปรธาตุแต่อย่างใด แต่เป็นสิ่งที่มีใช้อยู่นานแล้วใน พ.ร.บ. 3 ฉบับ คือ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม, พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน และ พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย รัฐบาลปัจจุบันเพียงแค่นำสาระสำคัญที่มีอยู่แล้วในกฎหมายทั้ง 3 ฉบับดังกล่าวมาเรียบเรียงเป็นบทบัญญัติในร่างพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกเพื่อให้มีความชัดเจนขึ้น และหวังผลในการสร้างแรงจูงใจนักลงทุนในการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ การให้สิทธิแก่นักลงทุนต่างประเทศในการเช่าที่ดินนาน 99 ปี ไม่ได้เป็นการอนุมัติระยะเวลาการเช่ารวดเดียว 99 ปี แต่แบ่งเป็น 2 ระยะ ระยะแรกอนุมัติระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 50 ปี และระยะที่สองสามารถต่ออายุการเช่าได้อีกไม่เกิน 49 ปี เมื่อรวม 2 ระยะแล้วไม่เกิน 99 ปี
นอกจากนั้นยังมีเงื่อนไขอีก 4 ประการกำกับการอนุมัติสิทธิการเช่าที่ดินระยะยาวอีกคือ ต้องเป็นการเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนด, ต้องเป็นการเช่าที่ดินซึ่งถูกกำหนดให้เป็นเขตพัฒนาพิเศษ และต้องมีการจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) ตลอดจนรายงานการศึกษาผลกระทบต่อสุขภาวะชุมชน (EHIA) จึงจะเข้าเงื่อนไขได้สิทธิการเช่าระยะยาว 50+49 ปี
ถ้าลองเยี่ยม ๆ มอง ๆ เพื่อนบ้านในภูมิภาคอาเซียน ทุกประเทศมีระยะเวลาให้ต่างชาติเช่าที่ดินต่างกัน คือ สิงคโปร์ให้เช่า 99 ปี ไม่มีการต่อสัญญา, มาเลเซียให้เช่า 99 ปี ไม่มีการต่อสัญญา, กัมพูชาให้เช่า 99 ปี ไม่มีการต่อสัญญา, เวียดนามให้เช่า 70 ปี ไม่มีการต่อสัญญา, เมียนมาให้เช่า 50 ปี ต่อสัญญาครั้งละ 10 ปี ต่อสัญญาได้ 2 ครั้ง, ฟิลิปปินส์ให้เช่า 50 ปี ต่อสัญญาได้ 25 ปี, ลาวให้เช่า 50 ปี การต่อสัญญาจะพิจารณาเป็นรายกรณี, อินโดนีเซียให้เช่า 25-30 ปี ต่อสัญญาได้ 20 ปี ส่วนบรูไนให้เช่า 25-99 ปี การต่อสัญญาจะพิจารณาเป็นรายกรณี แล้วถ้าเทียบกับประเทศที่พัฒนาแล้วพบว่าการให้เช่าที่ดินระยะยาวนั้นทำกันทั่วโลก เช่น ออสเตรเลียให้เช่า 99 ปี และอังกฤษให้เช่านานถึง 199 ปี
เมื่อมองดูแล้วก็เหมือนจะเป็นสิ่งที่ใครๆ ก็ทำกัน แต่เหรียญอีกด้านกลับมองว่าการกระทำดังกล่าวเสมือนกับการ “ขายชาติ” เพราะเห็นว่าการขยายระยะเวลาให้เช่าถึง 99 ปีนั้นยาวนานเกินไป อีกทั้งยังไม่ได้การันตีความเชื่อมั่นในการเข้ามาลงทุน แต่จะเป็นการเปิดโอกาสให้กับกลุ่มนักลงทุนต่างชาติเข้ามากว้านซื้อที่ดินในประเทศไทย ส่วนในประเทศต่างๆ ที่มีการให้เช่าได้ถึง 99 ปีนั้น ส่วนใหญ่ให้เช่าได้ในพื้นที่เฉพาะแปลง และมีมาตรการด้านภาษีเข้ามาควบคุมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีมรดก ซึ่งในประเทศไทยยังไม่มีชัดเจน หรือหากจะให้เช่าระยะยาวถึง 99 ปีจริง ๆ ควรจะไปเน้นเฉพาะการลงทุนที่ต้องการให้เกิดการถ่ายทอดและพัฒนาเทคโนโลยีในประเทศ โดยการเข้ามาเป็นพันธมิตรกัน ไม่ใช่ให้โดยไม่มีการแลกเปลี่ยน เช่น การลงทุนในกลุ่มไบโอเทคโนโลยี ทั้งนี้ก็เพื่อไม่ให้ภาพกลุ่มทุนจีนเข้ามากว้านซื้อที่ดินในลาวเกิดขึ้นในประเทศไทย
ถือเป็นเหรียญสองด้าน ที่สามารถมองได้ทั้งสองมุม ทั้งแง่ของการเสียดินแดน และการเปิดโอกาสทางธุรกิจเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจในอนาคต อย่างไรก็ตาม ในเดือนพฤษภาคมนี้ บอร์ด EEC เตรียมลงพื้นที่เพื่อชี้แจงและทำความเข้าใจกับประชาชน รวมทั้งรับฟังความคิดเห็นของประชาชน แล้วมาดูกันต่อว่ากฎหมายฉบับนี้จะหน้าตาเป็นอย่างไรต่อไป
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
