ทำไมทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจึงน่าสนใจ?

รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หรือรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล ถือเป็นรถไฟฟ้า ‘ใต้ดิน’ สายแรกของไทย ระยะทาง 20 กิโลเมตร จำนวน 18 สถานี ที่มีการออกแบบให้เป็นลักษณะวงแหวนเพื่อเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่นตั้งแต่เริ่มก่อสร้างเมื่อปี 2542 จากวันนั้นจนถึงวันนี้ 18 ปี ภาพเหล่านั้นก็ใกล้เป็นความจริงมากขึ้น กับส่วนต่อขยายที่กำลังคืบหน้ากว่า 80% โดยช่วงหัวลำโพง-บางแค มีระยะทาง 14 กิโลเมตร จำนวน 11 สถานี คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2562 และช่วงบางซื่อ-ท่าพระ มีระยะทาง 13 กิโลเมตร จำนวน 10 สถานี คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2563 ค่าโดยสาร 16-42 บาท นอกจากนี้ยังมีแผนที่จะต่อขยายช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ระยะทาง 8 กิโลเมตร จำนวน 4 สถานี คาดว่าจะเปิดบริการประมาณปี 2564 ถือเป็นรถไฟฟ้าอีกหนึ่งสายที่ถือว่าดีที่สุด ผ่านทำเลสำคัญ ๆ ของกรุงเทพฯ เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายอื่นได้หลายสาย และจะปฏิวัติที่อยู่อาศัยในฝั่งธนบุรีในปัจจุบันและอนาคต

ฝั่งธนฯ ทำเลเด่นด้านการเดินทาง-ท่องเที่ยว
เอกลักษณ์ในฝั่งธนบุรีก็คือการท่องเที่ยวริมฝั่งแม่น้ำเชิงวัฒนธรรมที่ได้รับความสนใจจากนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ มีวัดเก่าแก่ที่มีความสวยงามหลายแห่ง นอกจากนี้ยังมีการเดินทางที่สะดวกทั้ง ‘รถ-ราง-เรือ’ ทางรถยนต์ ที่เชื่อมต่อไปถนนอื่นได้หลายเส้นทาง ทั้งจากถนนสายหลักอย่าง ถ.เพชรเกษม ที่เดินทางไปทางราชพฤกษ์ ถ.จรัญสนิทวงศ์ หรือไปทางวงเวียนใหญ่ที่เชื่อมไปออกสาทรได้ รวมไปถึงเส้นกัลปพฤกษ์ซึ่งสามารถเดินทางไปสีลม-สาทร และยังมีถนนสายใหม่อย่าง ถ.พรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 เพิ่มการเดินทางเชื่อมต่อได้สะดวกมากยิ่งขึ้น ส่วนทางรางหรือทางรถไฟฟ้าสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า BTS ที่สถานีบางหว้าหรือเชื่อมสายสีน้ำเงินเดิมที่สถานีหัวลำโพง และทางเรือ สามารถเดินทางจากท่าเทียบเรือประตูน้ำภาษีเจริญถึงท่าเทียบเรือเพชรเกษม 69 รวมระยะทาง 11.5 กิโลเมตร รวมทั้งสามารถเชื่อมต่อการเดินทางไปรถไฟฟ้า BTS ได้ที่สถานีบางหว้า

ราคาคอนโดฯ เริ่มต้นไม่ถึงแสนบาท/ตร.ม.
จากผลสำรวจของเน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง พบว่า ซัพพลายของคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในระยะทาง 500 เมตร จากสถานี มีจำนวนรวม 35,124 ยูนิต แบ่งออกเป็น 4 ช่วง คือ 1.ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ (ก่อนข้ามแม่น้ำ) จำนวน 6,409 ยูนิต สัดส่วนอยู่ที่ 18.2% 2.ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ (ฝั่งธนบุรี) จำนวน 12,039 ยูนิต สัดส่วนอยู่ที่ 34.3% 3.ช่วงหัวลำโพง-บางแค จำนวน 11,379 ยูนิต สัดส่วนอยู่ที่ 32.3% และ 4.ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 จำนวน 5,343 ยูนิต สัดส่วนอยู่ที่ 15.2% โดยส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงถึง 60% ซื้อเพื่อการลงทุน 20% และซื้อเพื่อเก็งกำไร 10-15% ทั้งนี้ ซัพพลายของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2559 โซนธนบุรี ราชพฤกษ์ เพชรเกษม มีสัดส่วน 11% ของตลาดรวม มีจำนวน 4.87 แสนยูนิต เนื่องจากกำลังซื้อสูงจากประชากรในพื้นที่ที่มีความหนาแน่น

โดยคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังเป็นตลาดของซิตี้คอนโด หรือคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่า 70,000 บาท/ตารางเมตร หรือต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท/ยูนิต อย่างไรก็ตาม ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปรับตัวสูงขึ้นถึง 15.41% จาก 76,125 บาท/ตารางเมตร ในปี 2557 ปรับขึ้นเป็น 90,791 บาท/ตารางเมตร ในปัจจุบัน ปัจจัยหลักยังคงเนื่องมาจากราคาต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น

สำหรับผู้ที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ในทำเลนี้สามารถปล่อยเช่าได้ในอัตรา 7,000-10,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับขนาดและตำแหน่งของห้อง หรือคิดอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ประมาณ 4-6% ต่อปี ซึ่งถือว่าสูงพอสมควร

ข้อจำกัดต่อการพัฒนาอสังหาฯ
สิ่งที่มีผลต่อการพัฒนาอสังหาฯ ย่านฝั่งธนบุรี คือกฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เช่น ถ.จรัญสนิทวงศ์ ส่วนใหญ่กำหนดเป็นโซนที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก สามารถก่อสร้างอาคารใหญ่พิเศษ และมีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) 6-8 เท่า ซึ่งถือว่าสูง แต่หากเลยไปยัง ถ.เพชรเกษม บางแค FAR ลดลงเหลือเพียง 4-5 เท่า ยกเว้นบริเวณที่เป็นศูนย์กลางชุมชน FAR จะอยู่ที่ 7 เท่า

ปัจจัยที่สำคัญไม่แพ้กันคือราคาที่ดินซึ่งพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA พบว่า ณ สิ้นปี 2559 ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินอยู่ที่วัดมังกรกมลาวาส หรือวัดเล่งเน่ยยี่อยู่ที่ 950,000 บาท/ตารางวา และคาดว่าในสิ้นปี 2560 ราคาจะเพิ่มเป็น 1.02 ล้านบาท/ตารางวา โดยทำเลที่น่าสนใจเนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงมากนักคือ บางอ้อ บางพลัด อิสรภาพ บางไผ่ บางหว้า

อย่างไรก็ตาม ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย ยังคงมีพื้นที่ให้พัฒนาอีกหลายแห่ง ทั้งสถานีบริการน้ำมัน โรงไม้ หรือแม้แต่โรงงานอุตสาหกรรมที่สามารถเปลี่ยนเป็นโครงการคอนโดมิเนียม หรืออาคารสำนักงานได้ในอนาคต ซึ่งจากเทรนด์ปัจจุบันจากการขยายตัวของชุมชนเมือง คาดว่าจะมีโอกาสได้เห็นโครงการมิกซ์ยูสที่ผสมผสานคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน หรือคอมมูนิตี้มอลล์ ในอนาคต

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน