หลังจากเปิด AEC ทำให้ตลาดในภูมิภาคอาเซียนกว้างขึ้นกว่าเดิมอย่างมาก สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกับมีสินค้าให้เลือกมากขึ้น จากการวิจัยของไนท์แฟรงค์ พบว่า มี 4 ประเทศใหญ่ในภูมิภาคอาเซียนที่มีศักยภาพด้านการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะสินค้าระดับไพร์ม ได้แก่ สิงคโปร์ มาเลเซีย ไทย และอินโดนีเซีย ซึ่งในแต่ละประเทศมีจุดเด่นแตกต่างกัน กรุงเทพฯ มีอัตราผลตอบแทนการลงทุนชนิด 5 ปีในตลาด
กรุงเทพฯ ตัวเลือกที่ดีสำหรับลงทุนระยะยาว
อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยระดับไพร์มที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มดีต่อเนื่อง ด้วยจุดเด่นด้านสิ่งอำนวยความสะดวกและราคาขายต่อตารางเมตร โดยผลตอบแทนทางการลงทุนชนิด 5 ปีในตลาดที่อยู่อาศัยสุดหรูในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2555-ไตรมาส 1 ปี 2560 อยู่ที่ประมาณ 51.3% แสดงให้เห็นว่าประเทศไทยยังคงเป็นทางเลือกด้านการลงทุนในระยะยาวที่ดี เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ส่งผลทำให้นักลงทุนมีโอกาสที่จะได้อัตราผลตอบแทนและผลตอบแทนจากการลงทุนมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ระดับไพร์มในกรุงเทพฯ เติบโตอย่างจำกัดทางด้านอุปทาน เนื่องจากปัญหาการขาดแคลนที่ดินที่เหมาะสมในราคาที่เหมาะสม ดังนั้นราคาขายของอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก เมื่อไม่มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นได้ในขณะที่ความต้องการยังคงสูงขึ้น ประกอบกับคอนโดมิเนียมได้กลายเป็นจุดเด่นสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ซึ่งได้รับแรงผลักดันจากค่าใช้จ่ายด้านการเดินทางและวิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของคนไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่ดึงดูดความสนใจจากทั้งคนทำงานและผู้สูงอายุ
สิงคโปร์ สวรรค์แห่งการลงทุนที่ปลอดภัย
สิงคโปร์ถูกขึ้นชื่อว่าเป็นสถานที่ปลอดภัยต่อการลงทุน และจัดเป็นประเทศที่ได้รับความนิยมมากเป็นอันดับสองสำหรับกลุ่มอภิมหาเศรษฐีจากทั่วโลกที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ โดยนักลงทุนจะเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยส่วนตัวให้เป็นหนึ่งในตัวเลือกทางการลงทุนระยะสั้น-กลาง โดยไตรมาสแรกปี 2560 มีจำนวน 729 ยูนิตของที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อขายในย่านใจกลางเมืองสิงคโปร์ คิดเป็น 14% ของปริมาณธุรกรรมทั้งหมดของเมืองในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยต่อไตรมาสจำนวน 691 ยูนิตที่มีการซื้อขายในปี 2559
ในไตรมาสแรกปี 2560 สิงคโปร์ยังคงมีการเติบโตด้านราคาในตลาดคอนโดมิเนียมหรู โดยอยู่ที่ 4% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แต่การปรับระดับราคาอากรแสตมป์ของผู้ขายที่ปรับระยะเวลาจาก 4 ปีเป็น 3 ปี อาจช่วยชดเชยให้กับผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพในการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยส่วนตัวในสิงคโปร์
อย่างไรก็ตาม ยังคงมีจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้ขายออกมากถึง 5,555 ยูนิตในย่านใจกลางสิงคโปร์ ภาระด้านภาษีขนส่งเพิ่มเติมที่ส่งผลต่อนักพัฒนาและการขาดตัวบ่งชี้การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในวงกว้าง แสดงให้เห็นความเสี่ยงเชิงลบต่ออุปสงค์และราคาในตลาดที่อยู่อาศัยส่วนตัวระดับไพร์ม โดยคาดว่าในไตรมาส 4 ปี 2560 ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระดับไพร์มชนิดไม่มีที่ดินในสิงคโปร์อาจลดลงไป 1-2% จากปีที่ผ่านมา
กัวลาลัมเปอร์ บ้านคุณภาพสูงในราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า
กัวลาลัมเปอร์มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในราคาเริ่มต้นที่ต่ำหากเทียบกับตลาดระดับภูมิภาคอื่น โดยราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในเมืองกัวลาลัมเปอร์มีราคาอยู่ที่ 4,608.30 ดอลล่าร์สหรัฐฯ ต่อตารางเมตร ณ สิ้นปี 2559 ซึ่งสูงกว่าราคาในเมืองจาการ์ตาที่มีราคาอยู่ที่ 4,366.81 ดอลล่าร์สหรัฐฯ ต่อตารางเมตร แต่ยังต่ำกว่าราคาในกรุงเทพฯ ที่มีราคาอยู่ที่ 9,708.74 ดอลล่าร์สหรัฐฯ ต่อตารางเมตร และ 23,255.81 ดอลล่าร์สหรัฐฯ ต่อตารางเมตร ในสิงคโปร์
โดยอาจกล่าวได้ว่า นักลงทุนสามารถซื้อบ้านหรูที่มีพื้นที่ใช้สอยจำนวน 217 ตารางเมตรในกัวลาลัมเปอร์ในราคา 1 ล้านดอลล่าร์สหรัฐฯ เทียบกับ 229 ตารางเมตร ในจาการ์ตา, 103 ตารางเมตร ในกรุงเทพฯ, และ 43 ตารางเมตร ในสิงคโปร์ รวมทั้งยังไม่มีข้อจำกัดในด้านการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์และถือกรรมสิทธิ์ภายใต้เกณฑ์ราคาที่แตกต่างกันไปในแต่ละเมือง
ราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยระดับไพร์ม ทั้งในไทย กัวลาลัมเปอร์ สิงค์โปร์ และจากาตาร์
นอกจากนี้ กัวลาลัมเปอร์ยังมีค่าครองชีพที่ถูกกว่าเมืองอื่น ๆ และมีเครือข่ายการขนส่งที่ดีกว่าทางด้านโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่ในระหว่างการดำเนินการและที่กำลังจะเกิดขึ้น เช่น โครงการรถไฟฟ้ามหานครคลังวัลเลย์ (MRT) โครงการขยายรถไฟรางเบา และโครงการรถไฟความเร็วสูงระหว่างกัวลาลัมเปอร์-สิงคโปร์ (HSR)
แม้ว่ามาตรการการชะลอตัวด้านราคาที่เริ่มใช้มาตั้งแต่ปี 2555 ได้ส่งผลกระทบต่อราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระดับไพร์มในกัวลาลัมเปอร์ โดยในไตรมาสแรกปี 2560 ลดลงไปที่ 1.9% จากปีที่แล้ว แต่ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับดีในไตรมาสแรกปี 2560 บวกกับการเลือกครั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึง อาจช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาดได้
จาการ์ตา การลงทุนโดยรวมเชิงบวก
ในไตรมาส 4 ปี 2559 ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระดับไพร์มในจาการ์ตาชะลอตัวลง โดยมีการเพิ่มขึ้นเพียง 0.3% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แต่ภาพรวมสำหรับปี 2560 ยังมีโอกาสและความท้าทายอยู่ในเชิงบวก แม้ว่าการเลือกตั้งระดับท้องถิ่นและโครงการนิรโทษกรรมทางภาษีอากรในช่วงต้นปี 2560 จะลุล่วงไปได้ด้วยดี แต่ผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับไพร์มยังคงเลือกที่จะรอดูสถานการณ์ไปก่อน เนื่องจากความไม่แน่นอนทางการเมืองและปัญหาด้านความโปร่งใสของธนาคารในด้านภาษี
ทั้งนี้ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับไพร์มรายใหญ่บางรายหันมาพัฒนาโครงการราคาไม่แพงในแถบชานเมือง โดยมุ่งเป้าหมายไปที่ผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกในเพื่อรอให้ตลาดหลักปรับตัวดีขึ้น คาดว่าความเชื่อมั่นที่จะรอดูสถานการณ์จะยังคงตัวต่อไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะถึงการเลือกตั้งประธานาธิบดีในปี 2562 ที่จะขึ้นอยู่กับผลลัพธ์ที่สงบสุขและภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น
โดยสรุป ผลตอบแทนทางการลงทุนชนิด 5 ปีในภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยระดับไพร์มในช่วงไตรมาสแรกปี 2560 ในกัวลาลัมเปอร์อยู่ที่ 2.1% ในขณะที่สิงคโปร์ลดลงไปอยู่ที่ 1.3% ส่วนกรุงเทพฯ อยู่ที่ 51.3% และจาการ์ต้า (ไตรมาส 4 ปี 2559) แสดงการเติบโตเป็นอย่างมาก โดยอยู่ที่ 123.3%
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
