จากภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 ซึ่งถือว่ามีเรื่องที่น่าจับตามองไม่ใช่น้อย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องภายในหรือภายนอกประเทศ ซึ่งส่งผลต่อความเข้มข้นของทุกภาคส่วนของตลาด ไม่ว่าจะเป็นตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า ศูนย์การค้า หรือแม้แต่ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูงขึ้นอย่างมาก จากรูปแบบที่อยู่อาศัยที่หลายคนจ้อง “จับผิด” ว่าจะเป็นตัวการสร้างความเสียหายให้กับระบบเศรษฐกิจเฉกเช่นเดียวกับวิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 สำหรับปัจจุบันและอนาคตในปี 2562 ที่จะถึงในอีกไม่กี่วัน คอนโดมิเนียม จะกลายเป็นพระเอก หรือผู้ร้าย คงต้องแจกแจงกันอย่างละเอียดเป็นข้อ ๆ ดังนี้
อุปทานโตในระดับราคาที่สวนทางกำลังซื้อ
แม้ว่าจะเป็นปีที่ใคร ๆ ต่างมองว่าเศรษฐกิจไม่ค่อยฟื้นตัวขึ้นมากนัก แต่จำนวนอุปทานคอนโดมิเนียมกลับไม่ได้ลดลงเลย จากข้อมูลของเน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง พบว่า ในปี 2561 ยังคงเป็นปีที่มีอุปทานของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในตลาดในจำนวนที่ค่อนข้างสูง จากทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายย่อย โดยมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการ ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมทั้งสิ้น 610,900 หน่วย
หากเจาะลึกลงไปจะพบว่า 41% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดจะมาจากตลาดไฮเอนด์ ที่มีระดับราคาอยู่ที่ 110,000-190,000 บาท/ตารางเมตร ราคาต่อหน่วย 4-8 ล้านบาท ตามมาด้วยตลาดระดับกลาง 27% และตลาดซิตี้คอนโด 21% ซึ่งสัดส่วนดังกล่าวดูเหมือนจะไม่สอดคล้องกับรายได้และฐานเงินเดือนของคนกรุงเทพฯ มากนัก ซึ่งปัจจัยใหญ่ ๆ ก็มาจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันมาพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นนั่นเอง >>รายงานดัชนีที่อยู่อาศัยจาก DDproperty Property Index รอบล่าสุด
ราคาคอนโดฯ ใจกลางกรุง เกิน 2.3 แสนบาท/ตร.ม.
ในปี 2561 ราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น 7.6% จาก 130,600 บาท/ตารางเมตร เป็น 140,600 บาท/ตารางเมตร โดยตลาดใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มสูงสุดอยู่ที่ 10% ไปอยู่ที่ 231,000 บาท/ตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมือง 7% ไปอยู่ในระดับราคา 113,200 บาท/ตารางเมตร ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มเฉลี่ยเพียง 1% เป็น 73,500 บาท/ตารางเมตร เท่านั้น ทำให้ผู้ที่มีงบไม่มากนักต้องขยับขยายออกไปอยู่รอบนอกมากขึ้น แต่ก็ยังมีข่าวดีว่าแนวโน้มในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า ราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นน่าจะไม่สามารถขึ้นได้ในอัตราที่มากเหมือนเมื่อหลายปีก่อน ดังนั้น ผู้ประกอบการเองก็น่าจะพัฒนาโครงการในราคาที่ไม่ต้องปรับตัวสูงขึ้นมากนัก ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-7% ต่อปี
คอนโดฯ เจาะกลุ่มเป้าหมายย่อย โจทย์ใหญ่ปี 62
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 นั้น คาดว่า อุปทานจะใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมาที่ประมาณ 53,000 หน่วย ในขณะที่ความต้องการยังคงอยู่ในช่วงระหว่าง 50,000-55,000 หน่วย ส่วนรูปแบบของการพัฒนาสินค้าก็จะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่น คอนโดมิเนียมสำหรับคนรักการออกกำลังกาย สำหรับผู้สูงอายุ หรือคนรักสัตว์ เป็นต้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมเช่าสิทธิระยะยาวในทำเลที่ดีก็จะมีออกมาในตลาดเพิ่มขึ้น รวมถึงโครงการมิกซ์ยูส (Mixed used) ที่ผสมผสานคอนโดมิเนียมเข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์ซึ่งน่าจะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุนใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายก็จะเปิดตัวมากขึ้นเช่นกัน >>แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562
จับตาตลาดต่างชาติแห่ลงทุนคอนโดฯ
สำหรับตลาดการลงทุนจากต่างชาติที่เป็นที่จับตามองในช่วงที่ผ่านมานั้น การลงทุนจากนักลงทุนรายใหญ่หรือนักลงทุนสถาบันจะยังคงเห็นได้อย่างต่อเนื่องในปี 2562 สัดส่วนจำนวนห้องชุดที่นักลงทุนจากจีน ญี่ปุ่น และบางส่วนจากฮ่องกงและสิงคโปร์ ที่เข้ามาลงทุนน่าจะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 30% จาก 26% (15,820 หน่วย ใน 24 โครงการ ในปี 2561) นอกจากนี้ นักลงทุนรายย่อยจากประเทศจีนก็น่าจะยังคงเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่องในทำเลที่ขยายออกไปจากทำเลเดิม ตลาดฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวัน ก็น่าจะยังรักษาระดับการลงทุนที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมา ในขณะที่ตลาด CLMV (กัมพูชา ลาว พม่า เวียดนาม) ถือเป็นตลาดใหม่ที่น่าจับตามองเป็นอย่างมาก
นโยบายสินเชื่อ-การเมือง กระทบอสังหาฯ
ความท้าทายใหญ่ ๆ ที่มีผลกระทบทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คือ นโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เรื่องการเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนการให้กู้ยืมเงินเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น จะส่งผลต่อการพัฒนาสินค้าในตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบหรือคอนโดมิเนียม โดยโครงการแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ อาจจะมีการขายระหว่างก่อสร้างมากขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อได้ผ่อนชำระเงินดาวน์บางส่วนก่อน ดังนั้น จะเห็นภาพคอนโดมิเนียมที่อาจจะต้องเน้นขายช่วงพรีเซลมากขึ้น และมีระยะเวลาการผ่อนยาวขึ้น รวมทั้งความท้าทายจากเศรษฐกิจและการเมืองที่กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงจากการเลือกตั้งก็น่าจะมีผลต่อทิศทางของตลาดเช่นกัน
จะเห็นได้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 ยังคงมีแนวโน้มเติบโตทั้งจำนวนอุปทานและอุปสงค์ บนความท้าทายใหญ่ ๆ ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศอย่างมาตรการสินเชื่อของทาง ธปท. และการเลือกตั้งทั่วไป และปัจจัยภายนอกประเทศอย่างกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ทำให้ผู้บริโภคนอกจากจะต้องศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจซื้ออย่างถี่ถ้วนแล้ว ยังต้องมีประเมินความสามารถและมีวินัยทางการเงินมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นหากเกิดภาวะผันผวนของภาคอสังหาริมทรัพย์
ติดตามทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ โดยสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน หรือดาวน์โหลดรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์และรายงานภาพรวมตลาดอสังหาฯ จากเรา เพื่อช่วยเพิ่มมุมมองในทุกมิติของการซื้อ – ขาย – เช่า
