ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 2561 มีการขยายตัวมากขึ้นจากช่วงปลายปีก่อนหน้า ทั้งในแง่ของดัชนีราคาและอัตราการดูดซับที่สูงขึ้น ซึ่งสอดรับไปในทิศทางเดียวกันกับความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภค โดยได้ปัจจัยสนับสนุนจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและความชัดเจนจากแผนการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าหลายสาย โดยคาดว่าจากปัจจัยดังกล่าวจะผลักดันให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปลายปี 2561 เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงช่วงต้นปี 2562 ก่อนที่จะมีแนวโน้มชะลอตัวเมื่อมาตรการแบงก์ชาติบังคับใช้ในช่วงไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไป
สรุปภาพรวมอสังหาฯ ปี 61 ยังคงเติบโตได้ดี
ในปี 2561 คอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่สามารถเติบโตทั้งในแง่ของราคาและอุปทาน เนื่องจากมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ส่งผลให้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ ๆ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหลายโครงการด้วยกัน ประกอบกับราคาขายก็ปรับตัวสูงขึ้นตามมูลค่าของที่ดิน จากรายงาน DDproperty Property Market Outlook 2019 ชี้ว่า ดัชนีด้านราคาและอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แม้จะปรับตัวลดลงเล็กน้อยในช่วง 3 ไตรมาสของปี 2561 เนื่องมาจากเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว แต่หากมองย้อนกลับไปในช่วง 1-2 ปีก่อน พบว่า ภาพรวมราคามีการปรับขึ้น 6% และ 21% ตามลำดับ และสำหรับช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ผู้ประกอบการต่างพากันอัดโปรโมชันปิดท้ายเพื่อเร่งการขายยูนิตคงค้างและเปิดตัวโครงการใหม่
จากปัจจัยดังกล่าวทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงท้ายปีกลับมาคึกคักอีกครั้ง ส่งผลให้ภาพรวมดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงปี 2562 โดยทำเลที่น่าจับตา คือ โซนกรุงเทพฯ ชั้นกลาง-นอก อาทิ จตุจักร สวนหลวง และพญาไท รวมถึงบริเวณรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย ช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ที่จะเปิดให้บริการได้ภายในปี 2562 ดัชนีราคาน่าจะมีการปรับตัวขึ้นสูงได้อย่างน่าสนใจ ไม่เพียงเท่านี้ตัวเลขดัชนีอุปทานในปี 2561 ยังโตต่อเนื่องเช่นกัน สะท้อนการตอบรับที่ดีของอุปสงค์ โดยคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยที่พบมากที่สุดในกรุงเทพฯ ถึง 89% รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 6% และทาวน์เฮ้าส์ทาวน์เฮ้าส์ 5%
ลุ้นมาตรการแบงก์ชาติฉุดตลาดชะลอตัว
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 คาดว่า ตลาดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าทั้งสายเก่าและใหม่ ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และเขตพื้นที่ภาคตะวันออก (EEC) จะยังคงได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาโครงการต่าง ๆ ที่เริ่มเห็นเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นช่วยดึงดูดกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยและบรรดานักลงทุนที่มองเห็นศักยภาพในอนาคตเข้ามาจับจอง ซึ่งจะช่วยดูดซับยูนิตในตลาดได้เรื่อย ๆ คล้ายคลึงกับสถานการณ์ในปีนี้
ปัจจัยที่อาจจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงไปบ้างคือ มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ออกมาควบคุมการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางเงินดาวน์เพิ่มเป็น 10-30% มีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562
ทั้งนี้ เมื่อพิจารณามาตรการดังกล่าวผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ ตลาดระดับล่าง หรือกลุ่มผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากกลุ่มนี้ยังไม่ฟื้นตัวดีนักจากปัญหาทางเศรษฐกิจโดยอาจมีปัญหาหนี้เสีย เครดิตไม่ดี ทางสถาบันการเงินจึงต้องเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ในขณะที่กลุ่มตลาดกลาง-บน หรือผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 8 ล้านบาทขึ้นไปกลับไม่ได้รับกระทบมากนัก เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงอยู่แล้ว ดังนั้นการเพิ่มเงินดาวน์จึงไม่ใช่ปัญหาใหญ่แต่อย่างใด
จากมาตรการดังกล่าว จึงจะได้เห็นภาพผู้ประกอบการวางแผนพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายโดยอาจเน้นไปที่ระดับกลาง-บนให้มากขึ้น และออกแคมเปญการตลาดต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นการขาย เร่งระบายยูนิตเก่าในกลุ่มกลาง-ล่าง รวมถึงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มนี้ออกไปก่อน รอจังหวะที่เหมาะสมเพื่อทยอยขนโปรดักส์เข้าสู่ตลาดอีกครั้งเมื่อดีมานด์แข็งแกร่งมากขึ้น
จับตาเทรนด์ใหม่มาแรง กลุ่มมิลเลนเนียล-ผู้สูงอายุ
มีหลากหลายประเด็นที่สนใจอย่างยิ่งในปี 2562 ที่จะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยทั้งทางตรงและทางอ้อม ไม่ว่าจะเป็นภาพรวมของเศรษฐกิจที่ ธปท.มีการคาดการณ์ว่าจะสามารถขยายตัวได้ถึง 4.2% โดยได้รับแรงขับเคลื่อนจากภาคการบริโภคเอกชน การจ้างงานแบบกระจายตัว (Broad-based) การส่งออกสินค้า การส่งเสริมท่องเที่ยว และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐที่มีความชัดเจน ส่งผลให้ภาคธุรกิจทั้งไทยและต่างชาติเกิดความมั่นใจที่จะลงทุนมากขึ้น นอกจากนี้ยังมีการประกาศเรื่องการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 ซึ่งคงต้องจับตามองกันต่อไป
นอกจากนี้เทรนด์ใหม่ ๆ ที่ส่งผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยปัจจุบัน คือการเติบโตของกลุ่มมิลเลนเนียล (Millennials) หรือกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เกิดระหว่างปี พ.ศ. 2524-2539 ที่กำลังจะกลายเป็นกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์กลุ่มสำคัญในอนาคตอันใกล้นี้ ประกอบกับกลุ่มผู้สูงอายุที่มีจำนวนเพิ่มมากขึ้น ทำให้บรรดาผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวให้เท่าทัน โดยต้องมีการวางแผน ออกแบบ พัฒนาที่อยู่อาศัยให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างหลากหลายและเหมาะสม ผนวกกับการนำเอานวัตกรรมเทคโนโลยีสมัยใหม่เข้ามาใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ยังมีโอกาสเติบโตภายใต้ปัจจัยที่ต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด ไม่ว่าจะเป็นสภาพเศรษฐกิจ มาตรการแบงก์ชาติ หรือแม้แต่เรื่องการเลือกตั้งทั่วไป ผู้ซื้อซึ่งเป็นท้ายสุดของห่วงโซ่จะต้องศึกษาข้อมูลและมองตลาดก่อนตัดสินใจซื้อให้ถี่ถ้วนมากขึ้น
บทความนี้เผยแพร่ครั้งแรกเดือน ธ.ค. 2561 บนเว็บไซต์ Forbesthailand.com
เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ และสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
