[สกู๊ปพิเศษ] ในช่วงเดือนที่ผ่านมา ได้มีการเปิดเผยถึงสถานการณ์ล่าสุดในวงการตลาดคอนโดฯ เมืองไทย ซึ่งไม่ได้อยู่เหนือความคาดหมายของผู้ติดตามสถานการณ์อสังหาฯ อย่างใกล้ชิดเท่าไรนัก โดยมีการพูดคุยและแสดงความกังวลถึงสิ่งที่เรียกว่า “โอเวอร์ซัพพลาย” ในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
ที่ว่าไม่ได้อยู่เหนือความคาดหมายนั้น ก็เนื่องจากปรากฏการณ์ในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการผุดขึ้นของคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ เป็นดอกเห็ด โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวรถไฟฟ้า ทั้งแนวรถไฟฟ้าที่มีอยู่ในปัจจุบันและแนวการวางรถไฟฟ้าในอนาคต ทั้งที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่เริ่มสร้าง
และถ้าให้เปิดตัวเลขดู ก็จะยิ่งเห็นได้ชัดเจนขึ้นถึงสภาวะโอเวอร์ซัพพลายดังกล่าว โดยจากรายงานของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ระบุว่ายอดการขายคอนโดฯ ในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา มียูนิตที่ยังปิดการขายไม่ได้หลายหมื่นยูนิตด้วยกันดังนี้
– คอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน แบริ่ง-สมุทรปราการ ยังปิดการขายไม่ได้ 6,267 ยูนิตจากทั้งหมด 19,173 ยูนิต
– คอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ยังปิดการขายไม่ได้ 6,267 ยูนิตจากทั้งหมด 24,441 ยูนิต
– คอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ยังปิดการขายไม่ได้ 5,828 ยูนิต จากทั้งหมด 14,025 ยูนิต
– คอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ยังปิดการขายไม่ได้ 1,958 ยูนิตจากทั้งหมด 13,497 ยูนิต
– คอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง ยังขายไม่ได้ 1,016 ยูนิตจากทั้งหมด 4,493 ยูนิต
>>อ่านรีวิวโครงการใหม่แนวรถไฟฟ้า ได้ที่นี่
ดีเวลลอปเปอร์ ทั้งรายใหญ่และรายเล็กต่างทุ่มทุนผุดโครงการใหม่ๆ ขึ้นมาตามแนวการขยายตัวของระบบขนส่งเมืองหลวง ในช่วงที่ดีมานด์กำลังสูงตั้งแต่ช่วงปี 2553 เป็นต้นมา แต่ทว่าด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่แม้จะขยายตัวอย่างงดงามในภาคธุรกิจ แต่เศรษฐกิจฐานล่างกลับไม่ได้เติบโตตามเท่าที่ควร ดังนั้นกำลังซื้อที่พอจะซื้อคอนโดฯ ทั้งเพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัย ก็ย่อมลดน้อยถอยลงตามสภาวะเศรษฐกิจ
ผลจากการสำรวจผ่านแบบสอบถาม DDproperty Consumer Sentiment Survey 1H2018
ทั้งนี้เห็นได้จากการสำรวจผ่านแบบสอบถาม DDproperty Consumer Sentiment Survey 1H2018 จากกลุ่มตัวอย่างกว่า 1,000 ราย พบว่าผู้ตอบแบบสำรวจส่วนใหญ่กว่า 70% ต่างมีความเห็นตรงกันว่าที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีราคาที่แพงเกินไป โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ตอบแบบสอบถาม millennial หรือกลุ่มคนที่อยู่ในช่วงอายุระหว่าง 18-34 ปี ต่างมีปัจจัยคล้ายคลึงกันในการไม่ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง คือปัจจัยด้านครอบครัว (การดูแลพ่อแม่/ผู้สูงอายุ) มาเป็นอันดับหนึ่ง (64%) แต่ที่น่าสนใจคือปัจจัยอันดับสอง คือเรื่องของการไม่มีเงินออมที่มากพอจะให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ (52%)
ปัจจุบันอาจกล่าวได้ว่าสภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ยังไม่ใช่ปรากฏการณ์ทั่วไปที่เกิดขึ้นทั้งระบบจนเสี่ยง ภาวะคอนโดฯ ล้นตลาดไม่ได้เกิดขึ้นในทุกพื้นที่ของกรุงเทพฯ โดยในบางพื้นที่ เช่นในโซนใกล้เคียงห้างสรรพสินค้า เมกา บางนา ซึ่งกำลังซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวจีนจากทั้งฮ่องกงและจีนแผ่นดินใหญ่ ยอดปิดการขายของโครงการต่างๆ ล้วนแต่เป็นที่น่าพึงพอใจสำหรับดีเวลลอปเปอร์ที่ไปลงทุนในพื้นที่ดังกล่าว อีกทั้งในพื้นที่ต่างจังหวัด ยอดปิดการขายคอนโดฯ ในหลายจังหวัดก็ยังอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
อีกทั้งจากการคาดการณ์ของสมาคมผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย ปรากฏการณ์นี้จะไม่เกิดขึ้นนานจนกลายเป็นวิกฤติของวงการคอนโดฯ ไทย เนื่องจากเป็นปรากฏการณ์ในระดับปกติ และเมื่อเกิดปรากฏการณ์เช่นนี้ขึ้น ดีเวลลอปเปอร์ ก็จะทำการปรับตัวได้เอง เช่นการระงับโครงการที่จะเกิดขึ้นใหม่ไว้ก่อนชั่วคราวจนกว่าตลาดจะกลับมาสู่สภาวะปกติ หรือการกระตุ้นยอดขายในโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้วแต่ยังปิดการขายไม่ได้ทั้งหมด ผ่านการลดแลกแจกแถมต่างๆ ให้ปิดการขายได้ส่วนใหญ่หรือทั้งหมดก่อนที่จะเริ่มผุดโครงการใหม่ขึ้นมา หรือกระทั่งการเปิดโครงการแบบ phrase ต่อ phrase โดยพบว่าการเกิดขึ้นของอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในครึ่งปีแรกของปี 2018 ลดลงกว่า 26.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ โดยในสัดส่วนที่เป็นคอนโดมิเนียมมี supply ที่ลดลงกว่า 17% และมูลค่าที่ลดลงกว่า 15.5% ด้วยกัน
>>ติดตามรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Index 2Q18 ได้ที่นี่
จึงอาจจะเรียกได้ว่าปรากฏการณ์โอเวอร์ซัพพลายคอนโดฯ ที่เกิดขึ้นนี้ แม้จะเกิดขึ้นอยู่จริงในหลายส่วน แต่ก็ไม่ได้เป็นปรากฏการณ์ทั่วไปของตลาด และยังได้มีการรับมืออย่างทันท่วงทีโดยดีเวลลอปเปอร์หลายเจ้า เพื่อกระตุ้นการขายและพยายามทำให้ตลอดกลับสู่สภาวะปกติ และคาดว่าจะกลับสู่สภาวะปกติในไม่นานนัก ทำให้เรียกได้ว่ายังไม่ถึงขั้นที่เป็นวิกฤติ และอาจเรียกได้ว่ายังเป็นแค่การ “เผาหลอก” เท่านั้น
แต่คำถามที่สำคัญกว่า คือปรากฏการณ์ “ปกติ” เช่นนี้ จะเกิดขึ้นซ้ำอีกครั้งเมื่อไหร่ เพราะในเมื่อมันเป็นปรากฏการณ์ปกติไปแล้ว มันย่อมจะต้องเกิดขึ้นอีกครั้งหนึ่ง และคำถามต่อมา คือจะดีกว่าไหม ถ้าวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยจะทำอะไรเพื่อป้องกันไม่ให้ปรากฏการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นได้อีก
เพราะไม่ว่าจะ “เผาหลอก” หรือ “เผาจริง” ความน่ากลัวชวนเสียวสันหลังวาบที่เกิดขึ้นตามมา ย่อมส่งผลต่อความเชื่อมั่นของทั้งนักลงทุนและผู้บริโภค และเมื่อกระทบความเชื่อมั่น สิ่งที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ก็คือผลกระทบต่อตลาดทั้งในภาพรวมและภาพย่อย
อีกทั้งที่สำคัญ เมื่อมันเกิดขึ้นอีกครั้ง ใครจะให้คำตอบหรือการันตีได้บ้าง ว่าครั้งนี้จะเป็นแค่การเผาหลอกเล่นๆแบบ “ปกติ” เหมือนที่ผ่านๆมา หรือมันจะนำไปสู่วิกฤติแบบปี 40 ได้อีกหรือไม่?
ตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ
กระแสการเป็นเจ้าของคอนโดฯ ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนนับตั้งแต่ปี 2010 มาจนถึงปัจจุบันส่วนหนึ่งที่กระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ มีความคึกคักขึ้นมากจนดีเวลลอปเปอร์เจ้าต่างๆ ต่างพากันผุดโครงการขึ้นมาเป็นดอกเห็ดรองรับกับดีมานด์ที่สูงขึ้น แน่นอนในเมื่อดีมานด์เป็นสิ่งที่ขึ้นและลงตามสภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะในเศรษฐกิจระดับฐานล่างที่ซบเซา คนทำงานในเมืองต่างได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ก็ย่อมมีกำลังซื้อที่ลดน้อยถอยลง
ดังนั้นดีเวลลอปเปอร์ในฐานะที่ต้องมีความรับผิดชอบต่อทั้งผู้บริโภคและต่อตลาด ก็ย่อมต้องมองปัจจัยดังกล่าวนี้เป็นเรื่องสำคัญ การไหลไปตาม hype ของผู้บริโภคและนักลงทุนรายย่อยต่างๆ ผุดโครงการต่างๆ ขึ้นมาพร้อมกับราคาที่สูง โดยไม่ได้ประเมินกำลังซื้อในตลาดตามสภาวะเศรษฐกิจที่เป็นจริงอย่างถี่ถ้วนมากพอ อาจจะไม่ใช่คำตอบหลักสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมอีกต่อไปแล้ว
พูดอีกนัยหนึ่ง ทั้งผู้บริโภค นักลงทุน และดีเวลลอปเปอร์ต่างมีความรับผิดชอบร่วมกันที่จะป้องกันไม่ให้สภาวะแบบนี้เกิดขึ้นได้อีก เพราะคราวหน้า อาจจะไม่ใช่การ “เผาหลอก” อีกแล้วก็เป็นได้ ใครการันตีได้บ้าง?
ติดตามทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ โดยสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน หรือดาวน์โหลดรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์และรายงานภาพรวมตลาดอสังหาฯ จากเรา เพื่อช่วยเพิ่มมุมมองในทุกมิติของการซื้อ – ขาย – เช่า
