ตลาดอสังหาฯ ปี 62 เจอศึกหนักรอบด้าน ท้าทายความสามารถผู้ประกอบการที่จะต้องพัฒนาโครงการท่ามกลางปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ซึ่งถือเป็นบทพิสูจน์ และเป็นการเตรียมตัวก้าวเข้าสู่ปี 63
หากมองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 จากปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ทั้งการบังคับใช้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่จะเริ่มบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินใหม่ในแต่ละพื้นที่ รวมไปถึงมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว นับเป็นความท้าทายและภาระที่ผู้ประกอบการจะต้องแบกรับ ในขณะที่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างก็ได้รับผลกระทบจากต้นทุนราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นเดียวกัน
ผู้ประกอบการปรับตัวสู้ปัจจัยลบ อสังหาฯ ซบต้องรอด
จากความกังวลในปัจจัยลบต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น ผู้ประกอบการต่างปรับตัวให้อยู่รอดในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาเช่นนี้ ซึ่งที่ผ่านมามีความเปลี่ยนแปลงให้ได้เห็นแล้วว่า ผู้ประกอบการบางรายมีการกระจายความเสี่ยงโดยหันไปร่วมทุนกับต่างชาติ แตกไลน์ธุรกิจ บางรายปรับลดขนาดโครงการให้เล็กลง เช่น ทำบ้านแฝด 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ จากเดิมที่เคยทำบ้านเดี่ยว 50 ตารางวา ตลอดจนเปลี่ยนมาสร้างไปขายไป ผ่อนดาวน์ไป ไม่ได้เป็นการสร้างเสร็จก่อนขายเหมือนที่ผ่านมา
รุกธุรกิจอื่นเสริมทัพ ลดภาระภาษีที่ดินเพิ่ม
สอดคล้องกับข้อมูลของซีบีอาร์อีที่ระบุว่า ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มีการปรับตัวสู่ธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น การทำสำนักงานให้เช่า รีเทล หรือแม้กระทั่งเจ้าของที่ดินเริ่มนำที่ดินออกมาปล่อยเช่ามากขึ้น ทั้งในรูปแบบการทำคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ ระยะเวลาการเช่า 30 ปี และการปล่อยเช่าให้กับธุรกิจรีเทลในระยะสิ้น 5-10 ปี เนื่องจากได้รับผลกระทบจากพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นจากเดิมที่ไม่ต้องเสีย
ชี้ 3 ปัจจัยฝ่าทางตัน ดันยอดขายอสังหาฯ ไปต่อ
จากปัจจัยลบ มาตรการ กฎระเบียบ ข้อบังคับต่าง ๆ ที่ประกาศใช้และเตรียมประกาศใช้ อาจส่งผลกระทบต่อเนื่องไปจนถึงปี 2563 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีที่ผ่านมา เพื่อตั้งรับและปรับแผนรับมือ พบว่ามี 3 ปัจจัยที่สำคัญที่จะทำให้ยอดขายโครงการยังไปต่อได้ ดังนี้
1. เลือกทำเลที่มีซัพพลายน้อย
ซัพพลายทั้งตลาดโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมีอยู่เป็นจำนวนมาก หลังจากช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าจนเข้าใกล้ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แต่เป็นแค่ในบางทำเลเท่านั้นที่อาจใช้ระยะเวลาในการขายมากกว่าเดิม ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังการขยายโครงการใหม่ในทำเลที่มีความเสี่ยง โดยหันไปเจาะทำเลที่มีซัพพลายน้อยแทน
2. ราคาต่ำกว่าราคาตลาดผู้ซื้อถึงจะสนใจ
การวางราคาขายที่ต่ำกว่าคู่แข่งในทำเลเดียวกัน 10-15% เป็นปัจจัยที่ได้ผลในการกระตุ้นกำลังซื้อ โดยช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2562 ซึ่งเริ่มเห็นว่าผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในทำเลเดียวกัน ลงสนามมาเล่นสงครามราคากันบ้างแล้ว แต่การที่จะตั้งราคาขายให้ต่ำกว่าคู่แข่งได้นั้น ต้องมีต้นทุนที่ถูกกว่าคู่แข่ง เช่น มีต้นทุนที่ดินที่ต่ำกว่า ต้นทุนบริหารจัดการที่ต่ำกว่า หรือค่าการตลาดที่ต่ำกว่า
3. มีจุดขายที่ดีในการนำเสนอกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
ท่ามกลางภาวะการแข่งขันสูงของผู้ประกอบการที่พัฒนาที่อยู่อาศัยหลากทำเล หลายระดับราคาออกสู่ตลาด นอกจากจะคำนึงถึงการสร้างจุดขายให้โครงการมีความแตกต่างจากคู่แข่ง สร้างการจดจำ และดึงดูดลูกค้าให้เกิดความสนใจแล้ว ต้องเป็นจุดขายที่สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจได้ดียิ่งขึ้น
โดยจุดขายหลัก ๆ ที่นิยมนำมาใช้มีตั้งแต่ทำเล ราคา แนวคิดการออกแบบ ขนาดพื้นที่ใช้สอย คุณภาพวัสดุก่อสร้าง สภาพแวดล้อมในโครงการ ตลอดจนบริการหลังการขาย
เจาะ New Demand ทดแทนกำลังซื้อที่หายไป
จากสถานการณ์ดีมานด์หดตัว ปัจจัยลบจากเศรษฐกิจชะลอตัว มาตรการ กฎระเบียบที่เปลี่ยนแปลงไป ส่งผลให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น แนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบส่วนหนึ่ง หันไปเน้นกลุ่มลูกค้าเจน Z ช่วงอายุ 25 ปีที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน ถือเป็นกลุ่ม New Demand ที่มีสัดส่วนมากในกรุงเทพฯ และเป็นกลุ่มที่มีการเติบโตมากที่สุดถึงปีละ 50,000 คน
โดยหลังจากที่เรียนจบปริญญาตรี มีสัดส่วน 70% ที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังไม่มีหนี้สินและเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ถือเป็นกลุ่มที่จะเข้ามาทดแทนกลุ่มผู้ซื้อที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV และนักลงทุน
แม้จะยังคาดการณ์ได้ไม่แน่ชัดว่าปี 2563 ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร จะมีปัจจัยบวกหรือปัจจัยลบอะไรมาสนับสนุน ซึ่งผู้ประกอบการคงจะนั่งรอลุ้นเพียงอย่างเดียวไม่ได้ แต่ต้องลุกขึ้นมาปรับตัวเพื่อไปต่อ และฝ่าแต่ละด้านไปสู่กลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อให้ได้ในปีหน้านี้
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
