พระราม 4 บูม “มิกซ์ยูส” ดันศูนย์กลางธุรกิจเทียบชั้นสุขุมวิท

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เปลี่ยนผันไปตามเทรนด์ “มิกซ์ยูส” โดยจะมีมิกซ์ยูส 4 โครงการใหญ่ จ่อเปิดปี 2562-2568 ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลพระราม 4

มิกซ์ยูส หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบผสมสาน มีวัตถุประสงค์เพื่อให้เกิดความหลากหลาย โดยใช้ประโยชน์จากพื้นที่ในทุกตารางนิ้วให้คุ้มค่า และสร้างกำไรได้มากที่สุด ทำให้ในหนึ่งโครงการจะรวมพื้นที่ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม หรือแม้กระทั่งศูนย์การค้าเข้าไว้ด้วยกัน โดยทำเลพระราม 4 ปัจจุบันมีโครงการมิกซ์ยูสจ่อคิวเปิดอย่างต่อเนื่อง

• แนวโน้มตลาดอสังหาฯ จากรายงาน DDproperty Property Index ฉบับล่าสุด

ราคาที่ดินพุ่งสูง หนุนมิกซ์ยูสเกิด

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้โครงการมิกซ์ยูสเป็นที่สนใจลงทุน มาจากราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดัชนีราคาที่ดินจากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย สะท้อนว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละประมาณ 6.4% ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบ Singled-use หรือการพัฒนาโครงการเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชยกรรมเพียงอย่างเดียว อาจไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้คุ้มค่าอีกต่อไป เป็นเหตุผลให้มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส (Mix-used) เกิดขึ้น โดยรูปแบบส่วนใหญ่ จะเป็นการ Joint Venture หรือการร่วมทุนกัน เพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุน ลดการแข่งขันทางธุรกิจ และเพิ่มเงินทุนสำหรับการพัฒนา หรือเรียกง่าย ๆ ว่าเป็นการเสริมความแข็งแกร่งให้ธุรกิจนั่นเอง

• ชำแหละเทรนด์มิกซ์ยูส : ทำไมจึงเป็นคำตอบของอสังหาฯ ยุคใหม่

4 ข้อได้เปรียบ มิกซ์ยูสตอบโจทย์คนเมือง

จากงานวิจัยของเจแอลแอล ระบุถึงข้อได้เปรียบสำคัญประการหนึ่งของการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส คือ การจัดสรรให้องค์ประกอบต่าง ๆ ในโครงการให้เอื้อประโยชน์ซึ่งกันและกัน ช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถใช้ทรัพยากรร่วมสำหรับทั้งโครงการ ลดต้นทุนการพัฒนาโครงการ ใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เต็มศักยภาพ และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของสังคมเมืองที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายได้ตรงจุด เช่น

• ศูนย์การค้าหรือส่วนที่เป็นร้านค้าจะได้รับประโยชน์จากการได้ลูกค้าที่เป็นผู้อยู่อาศัยในโครงการ แขกที่มาพักในโรงแรม และพนักงานของบริษัทที่เปิดสำนักงาน
• ผู้อยู่อาศัยจะได้รับความสะดวกจากศูนย์การค้า หรือการอยู่ใกล้กับสถานที่ทำงาน
• อาคารสำนักงานจะมีศักยภาพมากขึ้นในการดึงดูดผู้เช่า เนื่องจากรายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งสำหรับบริษัทเองและพนักงาน
• โรงแรมจะได้รับประโยชน์เพิ่มจากการใช้บริการห้องประชุม/สัมมนาโดยบริษัทผู้เช่าสำนักงาน ตลอดไปจนถึงการใช้บริการห้องพักโดยแขกของบริษัท

ส่องพระราม 4 ทำเลทองของมิกซ์ยูส

ทำเลที่น่าสนใจและคาดว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในปัจจุบันและอนาคต คือพื้นที่ตามแนว ถ.พระราม 4 ตั้งแต่บริเวณสามย่านไปถึงคลองเตย เนื่องจากในอนาคตจะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เกิดขึ้นบนทำเลนี้หลายโครงการ ได้แก่

• โครงการสามย่านมิตรทาวน์ บนหัวมุม ถ.พระราม 4 ตัดกับ ถ.พญาไท ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีสามย่าน โครงการมิกซ์ยูส ขนาดที่ดิน 13 ไร่ พื้นที่รวม 220,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ และศูนย์ทักษะเพิ่มโอกาสการเรียนรู้แห่งแรกของไทย กำหนดเปิดให้บริการปลายปี 2562
• โครงการวัน แบงค็อก หัวมุม ถ.พระราม 4 และ ถ.วิทยุ ซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของโรงเรียนเตรียมทหาร และสวนลุมไนท์บาซาร์ ขนาดที่ดิน 104 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 120,000 ล้านบาท พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส พื้นที่รวม 1,830,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย และพื้นที่ศูนย์กลางสำหรับกิจกรรมทางศิลปะและวัฒนธรรม กำหนดเปิดให้บริการปี 2568
• โครงการเดอะ ปาร์ค บริเวณหัวมุม ถ.พระราม 4 ตัดกับ ถ.รัชดาภิเษก และ ถ.พระราม 3 ตรงข้ามกับอาคาร FYI Center โดยเช่าพื้นที่จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เนื้อที่ 24 ไร่ พื้นที่รวม 320,000 ตารางเมตร มาพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานระดับพรีเมียมเกรดเอ ร้านค้า ร้านอาหาร โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เฟสแรกคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในปี 2562 และคาดว่าจะเสร็จสมบูรณ์ทั้งโครงการประมาณปี 2566
• ล่าสุดกับโครงการดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค บนที่ดินของโรงแรมดุสิตธานีเดิม ตรงหัวมุม ถ.พระราม 4 ตัดกับ ถ.สีลม ตรงข้ามกับสวนลุมพินี ขนาดที่ดินกว่า 23 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 36,700 ล้านบาท โดยพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส พื้นที่รวม 440,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย โรงแรม คอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า กำหนดเปิดให้บริการปี 2567

โครงการดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค

ศักยภาพทำเลดันราคาที่ดินรอบ 5 ปี พุ่ง 46%

จากศักยภาพของ ถ.พระราม 4 ที่สามารถเชื่อมต่อไปยังศูนย์กลางธุรกิจต่าง ๆ การเดินทางสะดวกรวดเร็วด้วยรถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมถึงการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสรวมมูลค่าหลายแสนล้านบาท ต่างหนุนเสริมให้ทำเลนี้มีการเติบโตมากขึ้น และดันราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย ทั้งนี้ ในช่วง 5 ปีย้อนหลัง ราคาที่ดินในทำเลพระราม 4 เติบโตเฉลี่ย 46% จาก 746,000 บาทต่อตารางวา เป็นกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา จึงมีการคาดการณ์กันว่าในอนาคตราคาที่ดินทำเล ถ.พระราม 4 อาจแตะสูงถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวา เปลี่ยนโฉมกลายเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ทัดเทียมสุขุมวิท ที่ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ที่ 3 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว

• “สาทร-พระราม 4″ สุดยอดทำเล Real CBD ของกรุงเทพฯ

อย่างไรก็ตาม ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์จากนี้ จะได้เห็นผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ทุนหนา ตบเท้าพาเหรดกันผุดโครงการมิกซ์ยูส ตอบโจทย์คนเมืองกันอย่างคึกคัก เป้าหมายหลักคือเพื่อใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนี้ให้ได้อย่างเต็มศักยภาพ และเพื่อผลกำไรในระยะยาวที่คุ้มค่า เรียกได้ว่าเป็นอีกหนึ่งการเปลี่ยนแปลงที่มาพร้อมความท้าทาย การขยายตัวของโครงการมิกซ์ยูสจะผลักดันให้การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้มข้นขึ้นอย่างแน่นอน

เพิ่มเติมความรู้ คู่มือซื้อ ขาย เช่าบ้าน-คอนโดฯ พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ และสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน