มาตรการ LTV คุมเข้มการขอสินเชื่อกู้บ้าน ป้องกันก่อนเกิดปัญหาฟองสบู่อสังหาฯ ไม่กระทบผู้ซื้อบ้านหลังแรก ชี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย 5 เดือนแรกปี 2562โต 15%
ในปี 2562 มีหลายมาตรการจากภาครัฐที่ส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมาตรการที่ยังคงเป็นที่น่าจับตาก็คือมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ที่ส่งผลดีและผลลบต่อวงจรอสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายไปตาม ๆ กัน แต่หลังจากผ่านพ้นครึ่งปีแรกหากมองในส่วนของภาพรวมการปล่อยสินเชื่อ กลับพบว่ายังเติบโตอยู่ที่ 15%
หนี้เสียพุ่ง สัญญาณลบกระทบอสังหาฯ
ย้อนเรื่องราวกันสักนิดก่อน หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาตรการ LTV ซึ่งเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 เพื่อรักษาเสถียรภาพของระบบเศรษฐกิจ หลังจากพบสัญญาณลบในช่วง 12-18 เดือนก่อนหน้า โดยเฉพาะตัวเลขหนี้เสียของสินเชื่อบ้านที่ปรับตัวสูงผิดปกติ ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้ว สินเชื่อบ้านจะเป็นสินเชื่อที่มีหนี้เสียต่ำ เพราะเวลาคนกู้ซื้อบ้าน สิ่งสุดท้ายที่จะปล่อยให้หลุดไปก็คือบ้าน เช่น ถ้าผู้ซื้อบ้านมีปัญหาเรื่องการผ่อนชำระ ก็ต้องพยายามรักษาบ้านไว้ ไม่ยอมให้บ้านหลุดเป็นหนี้เสียไปง่าย ๆ
แม้ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น การจ้างงานดีขึ้น รายได้ของประชาชนดีขึ้น ยอดสินเชื่อบ้านโตขึ้น แต่หนี้เสียของสินเชื่อบ้านกลับโตขี้นเรื่อย ๆ ตามไปด้วย ซึ่งข้อมูลจาก Big Data รายสัญญา ผู้กู้รายคน อสังหาริมทรัพย์รายประเภท รายพื้นที่ ของ ธปท. พบลักษณะคล้าย ๆ กันคือ มีการกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 หลังที่ 4 ในขณะที่หลังแรกยังผ่อนไม่หมด
คุมประพฤติแบงก์แข่งขันปล่อยสินเชื่อเงินทอน
การแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นระหว่างสถาบันการเงิน ก็เป็นตัวกระตุ้นสำคัญให้หนี้เสียเพิ่มสูงขึ้น หลังจากในตอนแรกมีการกระจุกตัวที่บางสถาบันการเงิน ที่หันมารุกตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์หรือสินเชื่อเคหะ ลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อในหลากหลายรูปแบบ เพื่อให้วงเงินกู้เพิ่มขึ้น เช่น มีการสินเชื่อเงินทอนให้แก่ผู้กู้ซื้อบ้าน ซึ่งเป็นการทำสัญญาเงินกู้กับสถาบันการเงินในจำนวนที่สูงกว่าราคาบ้านจริง ๆ
โดยมีการ top up อย่างน้อย 4 รายการ ได้แก่ สินเชื่อเพื่อการบริโภคอื่น ๆ ค่าเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง/ต่อเติม/ซ่อมแซม และเงินกู้เพื่อการลงทุน เข้าไปให้ด้วย
ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านที่ผู้ขายบอกราคา 3 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติสามารถต่อรองได้ ลดราคาเหลือ 2.5 ล้านบาท แต่สถาบันการเงินนำ 3 ล้านบาทไปเป็นราคาทำสัญญาและให้เงินกู้บวกไปอีก 10% เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง รวมเป็นกู้ทั้งหมด 3.3 ล้านบาท ในขณะที่จ่ายจริง 2.5 ล้านบาท ทำให้ผู้กู้เหลือเงินสด 8 แสนบาท สำหรับใช้จ่ายภายหลัง มีกรณีที่ผู้กู้ยื่น 4 สัญญาพร้อมกันให้เห็น ขณะที่ข้อมูลเครดิตบูโรตามไม่ทัน เพราะเป็นข้อมูลหลังการอนุมัติของสถาบันการเงิน เมื่อกู้ 4 สัญญาพร้อมกัน รวมแล้วได้เงินสดมาใช้ 3.2 ล้านบาท
ทั้งนี้ คนทั่วไปมักคิดว่าราคาบ้านมีแต่เพิ่มขึ้นในอนาคต ผ่านไป 2 ปี หากจะขายก็ได้กำไร หรือถ้าปล่อยเช่าก็ได้ผลตอบแทนอีกต่อหนึ่ง หากปล่อยไว้แบบนี้เรื่อย ๆ จะเกิดอุปทาน (supply) ส่วนเกินเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากไม่ได้เป็นความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และมีการเก็งกำไรเกิดขึ้น มาตรการ LTV จึงออกมาเพื่อคุมความประพฤติของผู้กู้และสถาบันการเงินนั่นเอง
ยันมาตรการ LTV ไม่กระทบผู้ซื้อบ้านหลังแรก
แม้จะเป็นมาตรการที่ออกมาคุมเข้ม โดยการเพิ่มเงินดาวน์ สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่บ้านหลังแรก จากเดิมเคยวางเงินดาวน์ 5-10% เพิ่มเป็น 20-30% ทำให้ผู้กู้ต้องจ่ายเงินดาวน์แพงขึ้น แต่ในทางกลับกัน มาตรการที่ออกมานั้นช่วยผู้ที่อยากมีบ้านหลังแรก เพราะราคาบ้านของเดิมที่มีอุปสงค์ (demand) เทียม ทำให้ราคาบ้านโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ผู้ที่มีความต้องการจะซื้อจริง ๆ ไม่สามารถซื้อได้ หรือซื้อไปในราคาที่สูงเกินควร
มาตรการดังกล่าวจะช่วยให้ตลาดมีความสมดุลมากขึ้น เป็นตลาดที่สะท้อนความต้องการที่แท้จริงมากขึ้น และช่วยผู้ที่อยากจะซื้อบ้านครั้งแรกให้สามารถซื้อได้ในราคาที่เหมาะสม
มาตรการคุมสินเชื่อไทยยังอ่อน เมื่อเทียบกับต่างประเทศ
หากเปรียบเทียบมาตรการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทย พบว่ามาตรการ LTV ของไทยกับประเทศอื่น ๆ ยังถือว่าอ่อนกว่ามาก เนื่องจากประเทศอื่น ๆ มีการเพิ่มเงินดาวน์ที่เพิ่มขึ้น
- มาเลเซีย วางเงินดาวน์ 30% และวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นตามจำนวนหลังที่ผ่อน
- สิงคโปร์ วางเงินดาวน์ 25-65% และวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นตามจำนวนหลังที่ผ่อน
- เกาหลีใต้ วางเงินดาวน์ 30-70% และวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นตามจำนวนหลังที่ผ่อนและโซนที่อยู่อาศัย
- ฮ่องกง วางเงินดาวน์ 40-70% โดยขึ้นอยู่กับ ราคาบ้าน, กู้เพื่อซื้ออยู่เองหรือลงทุน และแหล่งรายได้ของผู้กู้
- อังกฤษ วางเงินดาวน์ 20% และวางเงินดาวน์เพิ่ม กรณีซื้อเพื่อลงทุน
- นิวซีแลนด์ วางเงินดาวน์ 20-35% และวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น กรณีซื้อเพื่อลงทุน
- ไทย วางเงินดาวน์ 20% สำหรับบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และการกู้หลังที่ 2 ขณะที่ยังผ่อนหลังที่ 1 ไม่ถึง 3 ปี
จะเห็นได้ว่าในประเทศที่มีปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ หรือประเทศที่มีพื้นที่จำกัดเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร อย่างฮ่องกงและสิงคโปร์ จะมีมาตรการ LTV ที่ค่อนข้างเข้ม สถาบันการเงินจะปล่อยสินเชื่อให้ในระดับต่ำ ในขณะที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบในส่วนของเงินดาวน์ในระดับที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับไทย ซึ่งจะทำให้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมีเสถียรภาพในระยะยาว
สินเชื่อกู้บ้านส่งสัญญาณบวก โต 15%
สำหรับยอดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในเดือนเมษายน 2562 แม้จะปรับลดลงบ้าง เพราะมีการเร่งกู้ในเดือนมกราคม-มีนาคม 2562 ก่อนที่มาตรการ LTV จะเริ่มมีผลในวันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งหากพิจารณาในภาพรวมช่วง 5 เดือน (มกราคม-พฤษภาคม 2562) จะพบว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ ยังเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยบ้านหลังแรกและบ้านแนวราบโดยรวมไม่ได้รับผลกระทบ คอนโดมิเนียมที่เป็นสัญญาที่ 2 ที่ 3 ขึ้นไป มียอดขายลดลง ซึ่งผลเป็นไปตามที่คาดไว้
ผู้ประกอบการโอด ยอดพรีเซลตกเหลือ 38%
ข้อมูลจากฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส พบว่า ยอดพรีเซลโครงการเปิดตัวใหม่ลดต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี (ไตรมาส 1/2557-ไตรมาส 2/2562) โดยสถิติยอดพรีเซลไตรมาส 2/2557 เฉลี่ยทำได้ 64% ไตรมาส 2/2558 และไตรมาส 2/2559 ทำได้ 57% เท่ากัน ไตรมาส 2/2560 ทำได้ 58% และไตรมาส 2/2561 ทำได้ 65% ส่วนไตรมาส 2/2562 หลังมีมาตรการ LTV ออกมาบังคับใช้ สถิติยอดพรีเซลลดลงเหลือ 38% โดยผลกระทบคาดว่ามาจากหลายทาง
1. มาตรการ LTV ที่ทำให้ลูกค้าและนักลงทุนต้องเพิ่มยอดเงินดาวน์สูงขึ้น
2. สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อในช่วงที่ผ่านมา
3. ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งมีการเรียกร้องให้ทบทวนและผ่อนปรนมาตรการ LTV ผู้บริโภคจึงรอดูท่าทีว่าจะมีการปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์ LTV ให้คลายความเข้มงวดลงหรือไม่
4. ผู้บริโภคส่วนใหญ่ชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน เพื่อรอลุ้นว่าอาจจะมีข่าวดี โดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จากรัฐบาลใหม่
อย่างไรก็ตาม อาจยังเร็วเกินไปที่จะประเมินว่ามาตรการ LTV เพิ่งมีผลบังคับใช้เพียง 2 เดือน และมีผลของการเร่งกู้ในช่วง 3 เดือนแรกก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ อีกทั้งนโยบายจากรัฐบาลชุดใหม่ที่เข้ามาบริหารประเทศ จะก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงและส่งผลต่อธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพียงใด คงต้องรอดูและประเมินกันอีกที
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
