อัปเดตข่าวอสังหาฯ รอบสัปดาห์ เกาะติดภาพรวมตลาดอสังหาฯ ภาคอีสาน สถานการณ์บ้านว่างในไทย ทำเลทองแห่งใหม่ รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และกลยุทธ์กระจายความเสี่ยงของผู้ประกอบการ ในสถานการณ์เช่นนี้ DDproperty รวบรวมมาให้ที่นี่
1. จับตาบ้านว่างทั่วประเทศ 1.3 ล้านหลัง
ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัย ขณะที่จำนวนบ้านเกิดเพิ่มขึ้นตลอด แต่จำนวนประชากรกลับเพิ่มขึ้นน้อยมาก ทำให้เกิดปัญหาบ้านว่าง
โดยนิยามของบ้านว่างคือ บ้านที่สร้างเสร็จแล้วแต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย หรือเคยมีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้วแต่ย้ายออก รวมถึงบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว ห้องชุด อยู่เป็นจำนวนมาก แม้บางส่วนจะมีผู้ใช้สอยเช่นกัน แต่น้อยมาก เช่น ใช้ไฟฟ้าเพียงไม่ถึง 15 หน่วยต่อเดือน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ได้นำข้อมูลของการไฟฟ้านครหลวงมาวิเคราะห์ประเด็นปัญหาบ้านว่าง พบว่าในเขตบริการไฟฟ้าของการไฟฟ้าฯ มีบ้านว่างอยู่ประมาณ 500,000 หน่วย แต่หากนับรวมทั้งเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งรวมบางส่วนของการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคด้วย มีบ้านว่างรวมกันถึง 617,923 หน่วย
ทั้งนี้ บ้านทุกประเภทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอยู่ 4,654,370 หน่วย จึงเท่ากับว่าบ้านว่างมีสัดส่วนถึง 13.3% ของบ้านทั้งหมด หรือบ้านทุก ๆ 8 หน่วย จะมีบ้านว่างอยู่ 1 หน่วย ซึ่งนับว่าสูงมาก
หากพิจารณาจากขอบเขตทั่วประเทศ คาดว่าจะมีบ้านว่างรวมกันถึง 1,309,551 หน่วย จากที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 27,708,635 หน่วย หรือประมาณ 4.7% นั่นหมายความว่าในขอบเขตทั่วประเทศมีบ้านว่างอยู่ประมาณ 1 หลังในทุก ๆ 21 หน่วย
โดยจำนวนบ้านว่างนี้ ยังนับว่าน้อยเมื่อเทียบกับประเทศญี่ปุ่น ตามรายงาน Nikkei ที่ระบุว่า มีบ้านว่างอยู่ 8 ล้านหน่วย หรือมากกว่าไทยถึง 6 เท่า โดยมีสัดส่วนบ้านว่างถึง 10% หรือจากทั้งหมด 80 ล้านหน่วย
ประเทศญี่ปุ่นมีประชากร 125 ล้านคน แสดงว่าบ้านแต่ละหลังมีคนอยู่เพียง 1.56 คนเท่านั้น หากเปรียบเทียบกับไทยที่มีบ้านอยู่ 27.7 ล้านหน่วย แต่มีประชากร 70 ล้านคน แสดงว่าบ้านในประเทศไทยมีประชากรอยู่เฉลี่ยราว 2.5 คนต่อหลัง หรือมากกว่าญี่ปุ่นเกือบเท่าตัว และหากดูตัวเลขบ้านว่าง เมื่อปี 2561 ญี่ปุ่นมีบ้านว่าง 8.49 ล้านหน่วย แต่ปี 2564 มีถึง 10 ล้านหน่วย เท่ากับว่าปีหนึ่ง ๆ เพิ่มขึ้นถึง 5.6%
อย่างไรก็ดี ในกรณีกรุงเทพฯ และจังหวัดโดยรอบบางส่วน ในเขตบริการไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวง เดือนมกราคม 2564 มีจำนวนบ้านว่าง 525,889 หน่วย แต่ในเดือนมกราคม 2565 จำนวนบ้านว่างลดลงเหลือ 505,062 หน่วย แสดงว่าสถานการณ์ดีขึ้น มีผู้กลับมาใช้สอยบ้านว่างมากขึ้น
ทั้งนี้ จากจำนวนบ้านว่าง 1.3 ล้านหน่วยนี้ มีมูลค่ารวมกัน 2.6 ล้านล้านบาท หรือเกือบเท่างบประมาณแผ่นดิน หากปีหนึ่งมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 200,000 หน่วย ก็เท่ากับว่าไม่ต้องเปิดโครงการใหม่ถึงราว 6 ปี ก็ยังมีอุปทานที่อยู่อาศัยแก่ผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัย
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: เปิด”บ้านว่าง”ในไทย 1.3 ล้านหน่วย มูลค่า 2.6 ล้านล้าน เกิดจากสาเหตุใดได้บ้าง
2. ตลาดอสังหาฯ ภาคอีสานฟื้น โครงการเปิดใหม่เพิ่มกว่า 60.3%
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ช่วงครึ่งหลังปี 2564 สถานการณ์การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม) โดยรวมเริ่มฟื้นตัว ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2565 คาดว่าจะเป็นช่วงของการฟื้นตัวทั้งอุปสงค์และอุปทาน
ในด้านอุปทาน คาดว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 60.3% เพิ่มจาก 2,450 หน่วย ในปี 2564 เป็น 3,928 หน่วยในปี 2565 ขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 22.6% โดยหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นจาก 10,439 หน่วย ในปี 2564 เป็น 12,795 หน่วย ในปี 2565 มูลค่าเพิ่มขึ้น 20.5% โดยเพิ่มขึ้นจาก 36,095 ล้านบาท ในปี 2564 เป็น 43,505 ล้านบาท
ขณะที่อุปสงค์ คาดว่าภาพรวมหน่วยขายได้ใหม่ในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ จะปรับเพิ่มขึ้น 5.9% โดยเพิ่มจาก 3,973 หน่วย ในปี 2564 เป็น 4,206 หน่วย ในปี 2565 มูลค่าการขายเพิ่มขึ้น 4.8% โดยเพิ่มจาก 12,945 ล้านบาท ในปี 2564 เป็น 13,560 ล้านบาท ในปี 2565 ส่งผลให้อัตราดูดซับโดยภายรวมในช่วงครึ่งหลังปี 2565 ยังคงทรงตัวอยู่ในอัตรา 2.4%
ในปี 2565 จับตา 2 จังหวัดหลัก คือ จังหวัดนครราชสีมา คาดว่าจะมีหน่วยเปิดขายใหม่จำนวน 1,917 หน่วย เพิ่มขึ้น 106.0% มูลค่า 5,627 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 83.7% คาดว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 1,865 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.9% มูลค่า 6,061 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.1% ส่วนหน่วยเหลือขายเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้น ผลจากการเปิดตัวโครงการใหม่ คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขาย 5,960 หน่วย เพิ่มขึ้น 22.4% มูลค่า 20,978 ล้านบาท
ส่วนจังหวัดขอนแก่น ทิศทางการขยายตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก คาดว่าจะมีหน่วยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 1,195 หน่วย เพิ่มขึ้น 66.4% มูลค่า 3,153 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49.6% มีหน่วยขายได้ใหม่ 1,151 หน่วย ลดลง 0.3% มูลค่า 3,679 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.0% ขณะที่มีหน่วยเหลือขาย 3,274 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.4% มูลค่า 10,693 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.5%
ทั้งนี้ การเติมสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดยังคงต้องให้ความระมัดระวัง เนื่องจากอัตราดูดซับยังอยู่ในระดับทรงตัว ทำให้หน่วยเหลือขายจะเพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย และโดยภาพรวมตลาดยังคงเป็นของที่อยู่อาศัยแนวราบในกลุ่มราคาไม่สูง
บ้านแนวราบ คืออะไร ทำไมจึงน่าซื้อ น่าลงทุนในปี 2565
3. ตอกเสาเข็มต้นแรก รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ จุดพลุ 5 ทำเลทองอสังหาฯ
คืบหน้าโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) 23 กิโลเมตร จำนวน 17 สถานีรถไฟฟ้า โดยมีจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) ที่สถานีเตาปูน, จุดเชื่อมต่อสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) ที่สถานีสามยอด และจุดเชื่อมต่อสายสีแดงในอนาคตที่สถานีวงเวียนใหญ่ ได้ลงนามสัญญาจ้างก่อสร้าง กำหนดเริ่มตอกเข็มต้นแรกปี 2565 คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดใช้ในปี 2570
ค้นหาคอนโดใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วง
คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า สถิติในช่วง 20 ปี (2545-2564) ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีม่วงใต้มีการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่ารวมเกิน 50,000 ล้านบาท การลงนามสัญญาจ้างก่อสร้างเท่ากับเป็นการจุดพลุการลงทุนรอบใหม่ให้กับทำเล โดย 5 ทำเลที่น่าสนใจ ได้แก่
1) พื้นที่โดยรอบสถานีเตาปูน การก่อสร้างสายสีม่วงใต้ มีผลทำให้สถานีเตาปูนเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สายในอนาคต บวกกับโซนเตาปูนเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง จะเป็นตัวช่วยผลักดันตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลให้กลับมาคึกคักได้อีกครั้ง แนวโน้มราคามีโอกาสปรับตัวขาขึ้น ตามความคืบหน้าของการก่อสร้างรถไฟฟ้า
2) พื้นที่โดยรอบสถานีวังบูรพา เป็นอีกพื้นที่ที่น่าสนใจเพราะอยู่ในเยาวราช แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ สามารถเดินทางมาจากเขตเมืองเก่าที่สถานีวังบูรพาได้
3) พื้นที่โดยรอบสถานีวงเวียนใหญ่ ซึ่งจะเป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีแดงในอนาคต ปัจจุบันมีศักยภาพสูงเพราะไม่ไกลจากรถไฟฟ้า BTS สายสีลม จึงแวดล้อมไปด้วยคอนโดมิเนียมระดับบนหลายโครงการ
4) พื้นที่โซนสุขสวัสดิ์ สามารถพัฒนาอาคารสูงและเป็นชุมชนขนาดใหญ่ ปัจจุบันมีคอนโดฯ และบ้านจัดสรรทั้งขนาดเล็ก กลาง ใหญ่เข้าไปปักหมุดในทำเล ข้อสังเกตคือเป็นโซนที่มีคอนโดมิเนียมมากที่สุดในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางสายสีม่วงใต้
5) พื้นที่โดยรอบสถานีราษฎร์บูรณะ เป็นอีกทำเลที่ดีเวลอปเปอร์เข้าไปแข่งขันพัฒนาโครงการ โดยเหตุผลสำคัญส่วนหนึ่งที่ดึงดูดให้ลงทุนที่อยู่อาศัยในเขตฝั่งธนบุรี เพราะกฎระเบียบด้านผังเมืองและเขตห้ามก่อสร้างมีข้อจำกัดน้อยกว่าฝั่งพระนคร
ทั้งนี้ เมื่อมีการเปิดไซต์ก่อสร้างบนเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ในปีนี้ จะกลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่ โดยเฉพาะทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะเป็นตัวเร่งราคาและการซื้อขายที่ดิน รวมทั้งเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างชัดเจน สินค้าบ้านแนวราบมีดีมานด์สูง คาดว่าภายใน 5 ปีของการก่อสร้าง จะพลิกโฉมแนวสายสีม่วงใต้ให้เป็นทำเลแสนล้านบาทแห่งใหม่ในอนาคต
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ 5 สถานีใหม่พลิกทำเลอสังหา
4. อสังหาฯ ปรับกลยุทธ์ แตกไลน์กระจายความเสี่ยง เพิ่มโอกาสทางธุรกิจ
ซีบีอาร์อี เปิดเผยว่า ในอดีตที่ผ่านมา ผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยได้ปรับกลยุทธ์การลงทุนให้ครอบคลุมโครงการทุกรูปแบบ โดยบางรายหันมาลงทุนในคอนโดมิเนียม โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีก
ขณะที่ปัจจุบันกำลังกระจายการลงทุนออกนอกภาคธุรกิจ เพื่อเพิ่มความหลากหลายให้กับธุรกิจหลัก และลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว ด้วยการนำธุรกิจที่เป็นองค์ประกอบด้านไลฟ์สไตล์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น สุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี อาหาร และการบริการ เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในพอร์ตการลงทุน
ทั้งนี้ จากวัฏจักรของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นหลังวิกฤตการเงินในเอเชียเมื่อปี 2540 ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการบ้านหรือคอนโด โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ
แต่เนื่องจากตลาดมีการแข่งขันสูงขึ้น จึงพยายามกระจายความเสี่ยง โดยเริ่มต้นจากขยายการพัฒนาโครงการไปยังจังหวัดอื่นหรือตลาดระดับอื่น ซึ่งการพัฒนาโครงการในหลากหลายทำเลถือเป็นขั้นตอนแรกของกระบวนการกระจายการลงทุน เช่น
– บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ขยายไปสู่การพัฒนาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมในทุกระดับ
– บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ลงทุนในคอนโดมิเนียม โรงแรม และศูนย์การค้า นอกเหนือจากบ้านจัดสรร
– บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับพันธมิตรในธุรกิจถุงมือยาง ก่อตั้งและเปิดให้บริการโรงพยาบาล
ส่วนในปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยจำนวนหนึ่ง ได้ประกาศแผนที่จะกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจที่ตอบรับเทรนด์ด้านสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี รวมถึงฟินเทค เทคโนโลยี และสินค้าอุปโภคบริโภค
– บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เข้าสู่ธุรกิจใหม่เกี่ยวกับอาหารเพื่อสุขภาพและพลังงานสะอาดโดยก่อนหน้านี้ได้มีการลงทุนในฟินเทค สินทรัพย์ดิจิทัล และเครื่องชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า
– บริษัท ณุศาศิริ จำกัด (มหาชน) ประกาศแผนเปลี่ยนสู่การเป็นบริษัทโฮลดิ้งภายในปีนี้ เพื่อลงทุนในธุรกิจอื่น ๆ นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงธุรกิจด้านสุขภาพ อุตสาหกรรมการเกษตร และเทคโนโลยี
– บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ประกาศแผนความร่วมมือกับพันธมิตร สร้างศูนย์ฟื้นฟูสมรรถภาพสำหรับผู้สูงอายุในบางโครงการ
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: อสังหาฯกระจายการลงทุนธุรกิจใหม่ลดความเสี่ยง
5. จับตาโซลาร์รูฟท็อปบ้าน-คอนโด ลดค่าไฟฟ้าแพงระยะยาว
ลุมพินี วิสดอม เปิดเผยว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยการนำพลังงานทางเลือกเข้ามาใช้เป็นอุปกรณ์พื้นฐานสำหรับที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและอาคารชุดพักอาศัย โดยเฉพาะการติดตั้งโซลาร์รูฟท็อป (Solar Rooftop) หรือหลังคาโซลาร์เซลล์
โดยนำแผงโซลาร์เซลล์ติดตั้งไว้บนหลังคาอาคารที่อยู่อาศัย เพื่อทำหน้าที่ผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ เพื่อใช้งานในระบบไฟฟ้าและอุปกรณ์ไฟฟ้าภายในอาคาร
ปัจจุบันการติดตั้งหลังคาโซลาร์เซลล์บนอาคารทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและอาคารชุดพักอาศัยมีต้นทุนที่ถูกลง เมื่อเทียบกับ 10 ปี ก่อนหน้านี้ ค่าติดตั้งในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 169,000 บาท
สำหรับการติดตั้งและสร้างพลังงานไฟฟ้าที่ 3.2 KW ใช้ระยะเวลาคืนทุนประมาณ 5 ปี สามารถช่วยในการประหยัดค่าไฟฟ้าได้ 945,295 บาทภายในระยะเวลา 25 ปี หรือเฉลี่ยประหยัดค่าไฟฟ้าได้ปีละ 37,811.8 บาท หรือ 3,150.98 บาทต่อเดือน เรียกว่าเป็นระบบที่ช่วยประหยัดค่าไฟฟ้าได้ในระยะยาวในภาวะที่แนวโน้มค่าพลังงานในปัจจุบันมีการปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง
ค่าไฟฟ้าแพง 4 เครื่องใช้ไฟฟ้ากินไฟ และมาตรการผ่อนชำระค่าไฟจากการไฟฟ้า
ปัจจุบันมีผู้ประกอบการที่ให้บริการติดตั้งโซลาร์รูฟท็อปหลายบริษัท โดยมีแพ็กเกจการให้บริการติดตั้งต่ำสุดตั้งแต่ 1.6KW ไปจนถึง 10 KW โดยมีต้นทุนเฉลี่ยในการติดตั้งประมาณ 89,000-99,000 บาทต่อ 1.6 KW อายุการใช้งานเฉลี่ยอยู่ที่ 15-25 ปี มีระยะเวลาคืนทุน 5 ปี ประหยัดค่าไฟฟ้าได้ประมาณ 1,500 บาทต่อเดือน
โดยค่าพลังงานที่ 1.6 KW สามารถผลิตไฟฟ้าสำหรับใช้งานระบบไฟฟ้าพื้นฐานในบ้าน และเครื่องใช้ไฟฟ้า เช่น หลอดไฟประมาณ 10 หลอด ตู้เย็น เครื่องปรับอากาศ และโทรทัศน์อย่างละ 1 เครื่อง โดยการติดตั้งต้องการพื้นที่ในการติดตั้งประมาณ 8-11 ตารางเมตร เหมาะกับที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
สำหรับอาคารชุดพักอาศัย การติดตั้งระบบโซลาร์รูฟท็อปสามารถติดตั้งได้และใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งจะช่วยลดค่าพลังงานไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลางได้เช่นเดียวกัน โดยขนาดในการติดตั้งขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ และความต้องการใช้งาน
สรุปข่าวจากผู้จัดการออนไลน์: “ลุมพินี วิสดอม” หนุนโซลาร์รูฟท็อปพลังงานทางเลือกเพื่อที่อยู่อาศัย
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
