จับตาข่าวเด่นประเด็นร้อนรอบสัปดาห์ พาส่องราคาประเมินที่ดิน 3 จังหวัด EEC ภาพรวมบ้าน-คอนโด เปิดขายใหม่คึกคัก ผู้ประกอบการกระตุ้นกำลังซื้อรับเรียลดีมานด์ หลังเศรษฐกิจไทยฟื้น และการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. ส่องราคาประเมินที่ดิน 3 จังหวัด EEC ชลบุรีนำโด่ง โต 5 เท่า
กรมธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ เริ่มบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม ปี 2566 โดยมีอายุบังคับใช้ ตั้งแต่ปี 2566-2569 หลังเลื่อนมาตั้งแต่ช่วงสถานการณ์โควิด-19 เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนของประชาชน ตั้งแต่ปี 2563-2565
โซนสำคัญอย่างโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งมีกลุ่มนักลงทุนเข้าพื้นที่ และมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ทำให้มีความเคลื่อนไหวของราคาที่ดิน
โดยพบว่าจังหวัดชลบุรี มีความเคลื่อนไหวราคาที่ดินมากที่สุด โดยเฉพาะทำเลถนนเลียบชายหาดพัทยาอำเภอบางละมุง ยังครองแชมป์ราคาประเมินที่ดินสูงที่สุดอยู่ที่ 220,000 บาทต่อตารางวา ขณะราคาประเมินต่ำสุดเป็นที่ดินตาบอด ราคาตารางวาละ 250 บาท ตั้งอยู่ในเขตอำเภอพนัสนิคม
สาเหตุที่ราคาประเมินที่ดินในจังหวัดชลบุรีปรับสูงขึ้น เนื่องจากเป็นจังหวัดอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ ที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบแนวสูงต่อเนื่อง เป็นเมืองท่องเที่ยวและเขตอุตสาหกรรมระดับโลก อีกทั้งการระบาดของโควิด-19 ทำให้มีการซื้อขายเปลี่ยนมือโรงแรม และที่ดินของนักลงทุนรายใหญ่ทั้งในพื้นที่และจากส่วนกลาง
ส่งผลให้ชลบุรีมีราคาประเมินที่ปรับขึ้นมากถึง 42.83% เมื่อเทียบกับบัญชีราคาประเมินรอบก่อน และสูงถึง 5 เท่า เมื่อเทียบกับการปรับราคาขึ้นของทั้งประเทศ เฉลี่ยอยู่ที่ 8% โดยมีพื้นที่รวม 4,363 ตารางกิโลเมตร ที่ดิน 866,111 แปลง
ประเมินราคาที่ดิน 2565 ราคาที่ดิน 77 จังหวัด จากกรมธนารักษ์
รองลงมา คือ จังหวัดระยอง มีพื้นที่ 3,552 ตารางกิโลเมตร ที่ดิน 403,547 แปลง ราคาประเมินที่ดินปรับสูงที่สุดอยู่ที่ถนนสุขุมวิท หรือทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3 เขตอำเภอเมืองระยอง อยู่ที่ 100,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาประเมินต่ำสุดเป็นที่ดินตาบอด ราคาตารางวาละ 100 บาท ตั้งอยู่ที่เขาชะเมา
ส่วนจังหวัดฉะเชิงเทรา ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ถนนมหาจักรพรรดิ อำเภอเมืองแปดริ้ว ตารางวาละ 50,000 บาท ราคาที่ดินประเมินต่ำที่สุดเป็นที่ดินตาบอด ราคาตารางวาละ 100 บาท ตั้งอยู่ที่อำเภอสนามชัยเขต-ท่าตะเกียบ โดยมีพื้นที่รวม 5,351 ตารางกิโลเมตร ที่ดิน 336,761 แปลง
เมื่อรวมทั้ง 3 จังหวัดพื้นที่ในเขตอีอีซีเข้าด้วยกัน ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีพื้นที่มากถึง 13,266 ตารางกิโลเมตร ที่ดิน 1,606,419 แปลง ที่จะสร้างมูลค่าให้กับพื้นที่อย่างมหาศาล เมื่อรัฐบาลใช้อีอีซีเป็นหัวหอกสำคัญ ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศอย่างเต็มรูปแบบหลังจากฟื้นตัวจากโควิด
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: ราคาประเมินที่ดินใหม่ “ชลบุรี”พุ่ง 5เท่า
2. ผู้ประกอบการชูส่วนลดเงินสดกระตุ้นเรียลดีมานด์ ซื้อบ้าน-คอนโด
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2565 มีค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 127.3 ลดลง 0.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 6 ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2564
ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีการเปิดขายมาก่อนหน้าไตรมาสนี้ โดยผู้ประกอบการมีการปรับลดราคาให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อในกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ลดลง จากภาวะเศรษฐกิจซบเซาจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ภาวะอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อที่อยู่ในทิศทางขาขึ้น
อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2565 ทุกธนาคาร
ราคาบ้านจัดสรรใหม่ในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น มาจากการปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ที่ปรับตัวสูงขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้าง ทำให้โครงการใหม่ที่กำลังก่อสร้างเพื่อมาทดแทนบ้านจัดสรรที่ถูกดูดซับจากตลาดไปแล้ว มีการปรับราคาขายสูงขึ้นตามต้นทุน
เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่า กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 125.5 ลดลง 0.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลง 0.6%
สำหรับรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ พบว่า ส่วนใหญ่ 39.1% เป็นการให้ส่วนลดเงินสด ลดลงจากไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วน 45.7% รองลงมา 31.1% เป็นการให้ฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอน เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน 28.8% และ 29.7% เป็นการให้ของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ครบ ฟรีแอร์ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟและม่าน เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วน 28.6%
ขณะที่ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 151.8 จุด ลดลง 0.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ยังคงลดลงต่อเนื่องกันเป็นไตรมาสที่ 7 แล้ว ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 แต่หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ดัชนีราคาห้องชุดใหม่เพิ่มขึ้น 0.1%
ทั้งนี้ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีทิศทางปรับตัวขึ้น แสดงให้เห็นว่า ราคาห้องชุดใหม่มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ที่ปรับตัวสูงขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
ภาพรวมราคาห้องชุดใหม่ที่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการหดหายไปของกำลังซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่ยังไม่เปิดให้เดินทางออกนอกประเทศ รวมทั้งกำลังซื้อในกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไรที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาจากการแพร่ระบาดของโควิด-19
รายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ส่วนใหญ่ 46.9% เป็นส่วนลดเงินสด ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน 53.5% รองลงมา 31% เป็นการให้ของแถม เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน 24.3% และ 22.2% เป็นการให้ส่วนลด ฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน 22.3%
สรุปข่าวจาก PPTV Online: อสังหาฯในกทม.-ปริมณฑลยังไม่ฟื้น ผู้ประกอบการแห่ “ลด-แลก-แจก-แถม”
3. คอนโดเปิดขายใหม่ปี 65 คึกคัก คาดทะลุ 40,000 ยูนิต รับดีมานด์
คอลลิเออร์สฯ เปิดเผยภาพรวมตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ครึ่งแรกปี 2565 กลับมาเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคักหลายโครงการ สามารถปิดการขายในส่วนของโควตากำลังซื้อต่างชาติได้เป็นจำนวนมากในหลายทำเล จากลูกค้าต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย และลูกค้าต่างชาติที่มาเยี่ยมชมโครงการและมีการเหมาซื้อยูนิตขายออกเพื่อการลงทุน
โดยกำลังซื้อต่างชาติเริ่มกลับสู่ตลาดในทุกพื้นที่ราว 60% ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าจากยุโรป อเมริกา อังกฤษ เยอรมัน รัสเซีย และกลุ่มประเทศเอเชีย อาทิ ฮ่องกง สิงคโปร์ และจีน
ทั้งนี้ อุปทานคอนโดเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ 6 เดือนแรกปีนี้้ ตลาดเริ่มฟื้นกลับมาอีกครั้งทั้งในส่วนของเปิดขายใหม่ (ซัพพลาย) และในฝั่งของผู้ซื้อ (ดีมานด์) พบว่ามีคอนโดเปิดขายใหม่ถึง 32 โครงการ 24,756 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 64,662 ล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้น 275% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 18,157 ยูนิต
อุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด ยังคงเป็นการพัฒนาโดยดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยมากที่สุดถึง 14,075 ยูนิต คิดเป็น 56.8% มูลค่าการลงทุนรวม 41,459 ล้านบาท และผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ 10,681 ยูนิต คิดเป็น 43.2 % มูลค่าการลงทุนรวม 23,203 ล้านบาท
ในปีนี้ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดกลับมาสนใจพัฒนาโครงการคอนโดราคาขายต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นจำนวนมากกว่า 8,964 ยูนิต คิดเป็น 36.2% ของอุปทานที่เปิดขายใหม่ในตลาด
โดยยูนิตขายเหล่านี้สามารถปิดการขายไปกว่า 73% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่สูงมาก สะท้อนให้เห็นถึงความคึกคักของตลาดที่เริ่มมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ทั้งในส่วนของการเปิดตัวโครงการใหม่ และอัตราการขายที่ดีขึ้น
สำหรับในช่วงครึ่งหลังปี 2565 คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานคอนโดเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ มากกว่า 15,000 ยูนิต ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่ของตลาดคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ ปีนี้ ปรับตัวมาอยู่ที่มากกว่า 40,000 ยูนิตอีกครั้ง
ส่วนใหญ่กระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมืองและกรุงเทพฯ ชั้นนอก ระดับราคาขาย 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร หรือทำเลรอบใจกลางเมือง ที่เน้นเรื่องราคา การออกแบบ และทำเลเป็นจุดขาย เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ
สรุปข่าวจากรุงเทพธุรกิจ: จับตาคอนโดส่งสัญญาณฟื้นแห่เปิดตัวรอบ 2 ปี 4 หมื่นยูนิต 1.2 แสนล้าน!
4. รับเศรษฐกิจไทยฟื้น ธปท.เตรียมขึ้นดอกเบี้ยสกัดเงินเฟ้อ
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ปัจจุบันเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวชัดเจนขึ้น จากการบริโภคภาคเอกชนและภาคการท่องเที่ยว หลังภาครัฐผ่อนคลายมาตรการต่าง ๆ และคาดว่าการฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างต่อเนื่อง โดยผลิตภัณฑ์รวมในประเทศ หรือ GDP ปี 2565 และ 2566 คาดว่าจะอยู่ที่ 3.3% และ 4.2% ตามลำดับ
ตลาดแรงงานทยอยปรับดีขึ้น จำนวนผู้ว่างงานและผู้เสมือนว่างงานคาดว่าจะปรับลดลงมาที่ 2.4 ล้านคน ในปี 2566 ซึ่งใกล้ระดับก่อนโควิดที่ 2.3 ล้านคน ส่วนรายได้แรงงานนอกภาคเกษตรคาดว่าจะกลับมาเพิ่มขึ้น 12% ในปีนี้ จากที่เคยหดตัวถึง 18% ในปี 2563
อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวในแต่ละภาคเศรษฐกิจยังไม่ทั่วถึง (K-shaped) กลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวกับการส่งออกฟื้นตัวได้ดีเกินกว่าช่วงก่อนโควิด ขณะที่ภาคการท่องเที่ยวแม้ฟื้นตัวเร็วกว่าคาด แต่ยังต่ำกว่าระดับก่อนโควิดค่อนข้างมาก โดยในปีนี้คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจะอยู่ที่ 6 ล้านคน หรือ 15% ของจำนวนก่อนโควิด
ด้านอัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นจากปัจจัยด้านอุปทานด้วยราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้นจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนเป็นหลัก โดยเห็นการส่งผ่านต้นทุนในประเทศมากขึ้นและมีการกระจายไปยังสินค้าหลายหมวด
รวมถึงหมวดในกลุ่มเงินเฟ้อพื้นฐาน อาทิ ราคาอาหารสดและก๊าซหุงต้มที่ส่งผ่านไปราคาอาหารสำเร็จรูป ต้นทุนเคมีภัณฑ์ บรรจุภัณฑ์และค่าขนส่งที่ส่งผ่านไปราคาสินค้าหมวดของใช้ส่วนตัว
โดยคาดว่าอัตราเงินเฟ้อทั่วไปในปี 2565 และ 2566 จะอยู่ที่ 6.2% และ 2.5% ตามลำดับ
เมื่อมองไปข้างหน้า อัตราเงินเฟ้อยังมีความเสี่ยงด้านสูงจากต้นทุนหลายด้านปรับสูงขึ้นพร้อมกัน รวมทั้งผลการปรับขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำ ทำให้การส่งผ่านอาจมากและเร็วกว่าคาด และอาจมีแรงกดดันด้านอุปสงค์ที่เร่งขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในระยะต่อไป
บริบทเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไปมากเมื่อเทียบกับช่วงวิกฤตโควิด-19 ทำให้การดำเนินนโยบายการเงินและมาตรการทางการเงินต้องปรับให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจการเงินและสมดุลความเสี่ยงใหม่ที่ให้น้ำหนักกับเงินเฟ้อมากขึ้น
ภายใต้ภาวะที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวชัดเจน นโยบายหรือมาตรการทางการเงินแบบวงกว้างจึงมีความจำเป็นลดลง และสามารถทยอยปรับกลับสู่ปกติได้ หนึ่งในนั้นคือนโยบายการเงิน
แม้เงินเฟ้อที่สูงจะมาจากปัจจัยด้านอุปทาน ซึ่งนโยบายดอกเบี้ยไม่สามารถจัดการได้โดยตรง แต่การขึ้นดอกเบี้ยจะช่วยสร้างความมั่นใจกับประชาชนว่านโยบายการเงินจะดูแลเงินเฟ้อไม่ให้สูงขึ้นต่อในระยะข้างหน้า โดยการขึ้นดอกเบี้ยในช่วงที่เริ่มฟื้นตัว ต้องทำแบบค่อยเป็นค่อยไป เพื่อให้เป็น smooth take-off
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: ผู้ว่าฯแบงก์ชาติ ย้ำทยอยขึ้นดอกเบี้ย ดูแลเศรษฐกิจฟื้น แบบไม่สะดุด
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
