ข่าวอสังหาฯ รอบสัปดาห์ พาเกาะติดเวทีโลกยังเชื่อมั่นอสังหาฯ ไทย หนุนการลงทุน ขณะที่ยอดขายบ้าน-คอนโดยังเติบโต สะท้อนดีมานด์ และประเด็นราคาประเมินที่ดินใหม่ ปรับเพิ่มทั่วประเทศ คาดแนวโน้มธุรกิจอสังหาฯ ยังไปได้สวย DDproperty รวบรวมมาให้ที่นี่
1. เช็กราคาประเมินที่ดินใหม่ ภาพรวมทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 8%
กรมธนารักษ์เตรียมบังคับใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ในวันที่ 1 มกราคม 2566 หลังเลื่อนใช้ 1 ปี เพื่อลดภาระประชาชนผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยภาพรวมทั้งประเทศราคาประเมินใหม่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8% โดยพื้นที่กรุงเทพฯ ปรับขึ้นประมาณ 3% และต่างจังหวัดประมาณ 8% ส่วนใหญ่การเปลี่ยนแปลงอยู่ทำเลแนวรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง ถนนตัดใหม่ พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)
ราคาประเมินที่ดินสูงสุดอยู่ในกรุงเทพฯ
- ถนนสีลม เพลินจิต วิทยุ พระรามที่ 1 (หน้าสยามสแควร์-ถนนเพลินจิต) 1 ล้านบาท/ตารางวา
- ถนนสุขุมวิท 750,000 บาท/ตารางวา
- ถนนรัชดาภิเษก 450,000 บาท/ตารางวา
- ถนนเพชรบุรี 300,000 บาท/ตารางวา
- ถนนพหลโยธิน 250,000 บาท/ตารางวา
ต่างจังหวัดสูงสุดอยู่ใน 3 จังหวัด พื้นที่อีอีซี ส่วนใหญ่อยู่ในรัศมีสถานีรถไฟความเร็วสูง เช่น
- จังหวัดชลบุรี ปรับขึ้น 42.83% ราคาสูงสุดอยู่ถนนเลียบหาดพัทยา อ.บางละมุง 220,000 บาท/ตารางวา ถนนเลียบหาดพัทยา 200,000-220,000 บาท/ตารางวา
- จังหวัดระยอง ปรับขึ้น 7.49% ราคาสูงสุดอยู่ถนนสุขุมวิท อ.เมือง 100,000 บาท/ตารางวา ถนน 3574 ระยอง-บ้านค่าย 2,500-60,000 บาท/ตารางวา
- จังหวัดฉะเชิงเทรา ปรับขึ้น 1.53% ราคาสูงสุดอยู่ถนนมหาจักรพรรดิ์ อ.เมืองฉะเชิงเทรา 50,000 บาท/ตารางวา ถนน 304 (สุวินทวงศ์) 3,500-50,000 บาท/ตารางวา
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: เปิดราคาประเมินที่ดินใหม่ สูงสุดในกรุงเทพฯ-ต่างจังหวัด
2. เวทีโลกยังเชื่อมั่นอสังหาฯ ไทย เพิ่มขีดความสามารถดึงดูดนักลงทุน
เจแอลแอล เปิดเผยรายงานดัชนีความโปร่งใสตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกฉบับปี 2565 ประเทศไทยยังคงรักษาตำแหน่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความโปร่งใสเป็นอันดับที่ 10 ในเอเชียแปซิฟิก และอันดับที่ 3 ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
คะแนนความโปร่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปรับดีขึ้นเล็กน้อยจาก 2.64 ในปี 2563 เป็น 2.63 ในปีนี้ (1=โปร่งใสสูงสุด 5=โปร่งใสต่ำสุด) ซึ่งระดับความโปร่งใสที่เพิ่มขึ้นจะช่วยเพิ่มขีดความสามารถของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการดึงดูดการลงทุน
ทั้งนี้ รายงานดัชนีความโปร่งใสตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกโดยเจแอลแอล จัดทำและเผยแพร่ทุก ๆ 2 ปี ครอบคลุม 154 เมืองใน 94 ประเทศและเขตแดนทั่วโลก โดยเป็นการนำเสนอบรรทัดฐานความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ รวมไปจนถึงเจ้าของหรือบริษัทผู้เช่า-ใช้อสังหาริมทรัพย์ สามารถนำไปใช้เป็นเกณฑ์ประกอบการตัดสินใจใด ๆ ที่เกี่ยวข้อง
โดยมีการพิจารณาจากหลายแง่มุม ได้แก่ ข้อมูลตลาดที่มีให้เข้าถึงได้ โครงสร้างการปกครอง กฎระเบียบและกฎหมาย ขั้นตอนการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมและสังคม เป็นต้น ซึ่งทั้งหมดนี้ ล้วนมีผลต่อการเพิ่มหรือลดความเสี่ยงในการตัดสินใจใด ๆ ของนักลงทุน หรือผู้เช่า-ใช้อสังหาริมทรัพย์
สำหรับเอเชียแปซิฟิก รายงานฉบับดังกล่าวระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของภูมิภาคยังคงมีพัฒนาการสูงขึ้น และเอื้อต่อการขยายตัวของการลงทุนพัฒนา ซื้อขาย หรือเช่าใช้อสังหาริมทรัพย์
โดยตลาดของภูมิภาค มีคะแนนดัชนีความโปร่งใสปรับเพิ่มขึ้นในหลายด้าน อาทิ กฎหมาย ความยั่งยืนทางสังคมและสิ่งแวดล้อม และการมีข้อมูลตลาดเปิดเผยมากขึ้น ซึ่งทั้งหมดนี้ จะมีส่วนในการช่วยให้สามารถดึงดูดการลงทุนได้มากขึ้นในอนาคตต่อไป
การลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจสำหรับมือใหม่ในปี 2565
ขณะที่ในปี 2565 ภาพรวมแสดงให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เอเชียแปซิฟิกมีค่าดัชนีความโปร่งใสเพิ่มสูงขึ้น แต่การปรับเพิ่มขึ้นมีอัตราที่แตกต่างกันไปสำหรับประเทศต่าง ๆ
ญี่ปุ่น ขยับสถานะจากกลุ่มตลาดโปร่งใส ขึ้นไปอยู่ในกลุ่มโปร่งใสสูง จากหลายปัจจัย อาทิ การกำหนดเป้าหมายในการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกให้เป็นศูนย์ การนำมาตรฐานอาคารต่าง ๆ เข้ามาใช้ ซึ่งมุ่งเน้นความยั่งยืนมากขึ้น การมีความโปร่งใสมากขึ้นในกระบวนการรายงานความเสี่ยงต่าง ๆ เกี่ยวสภาพภูมิอากาศ
สิงคโปร์ ขยับใกล้เข้ากลุ่มตลาดโปร่งใสสูงมากขึ้น จากการมีข้อมูลให้เข้าถึงได้ในเชิงลึกและครอบคลุมมากขึ้น อีกทั้งยังมีการกำหนดเป้าหมายที่ชัดเจนด้านความยั่งยืนทางสังคมและสิ่งแวดล้อม
อินเดีย ติดอยู่ในกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าดัชนีความโปร่งใสปรับตัวดีขึ้นมากที่สุด เป็นผลมาจากการลงทุนระดับสถาบันที่มีปริมาณเพิ่มขึ้น และการเติบโตของภาคกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งเสริมให้มีความโปร่งใสในการเปิดเผยข้อมูลมากขึ้น
จีน สถานภาพของการเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสมีความชัดเจนมากขึ้น ตอกย้ำโดยการประกาศใช้มาตรฐานใหม่ด้านประสิทธิภาพอาคาร มาตรฐานที่สูงขึ้นเกี่ยวการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก รวมถึงพัฒนาการที่ดีขึ้นของกระบวนการและการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
3. เปิดลิสต์คุมราคาสินค้า-บริการ ปี 65 จำนวน 51 รายการ
คณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบกำหนดสินค้าและบริการควบคุมปี 65 โดยเป็นสินค้าและบริการควบคุมเช่นเดียวกับ ปี 64 จำนวน 51 รายการ แบ่งเป็น 46 สินค้า 5 บริการ กำหนดเป็นหมวด 11 ประกอบด้วย
หมวดกระดาษและผลิตภัณฑ์: กระดาษทำลูกฟูก กระดาษเหนียว กระดาษพิมพ์และเขียน
หมวดบริภัณฑ์ขนส่ง: ยางรถจักรยานยนต์ ยางรถยนต์ รถจักรยานยนต์ รถยนต์บรรทุก
ปัจจัยทางการเกษตร: กากดีดีจีเอส เครื่องสูบนน้ำ ปุ๋ย ยาป้องกันหรือกำจัดศัตรูพืชหรือโรคพืช รถเกี่ยวข้าว รถไถนา หัวอาหารสัตว์ อาหารสัตว์
ผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียม: ก๊าซปิโตรเลียมเหลว น้ำมันเชื้อเพลิง
หมวดยารักษาโรคและเวชภัณฑ์: ยารักษาโรค เวชภัณฑ์เกี่ยวกับการรักษาโรค
หมวดวัสดุก่อสร้าง: ท่อพีวีซี ปูนซีเมนต์ สายไฟฟ้า เหล็กโครงสร้างรูปพรรณ เหล็กแผ่น เหล็กเส้น
หมวดสินค้าเกษตรที่สำคัญ: ข้าวเปลือก ข้าวสาร ข้าวสาลี ข้าวบาร์เลย์ ข้าวโพด ต้นพันธุ์ ท่อนพันธุ์ มันสำปะหลังและผลิตภัณฑ์ ผลปาล์มน้ำมัน มะพร้าวผลแก่ และผลิตภัณฑ์ยางพารา ได้แก่ น้ำยางสด ยางก้อน เศษยาง น้ำยางข้น ยางแผ่น ยางแท่ง ยางเครพ
หมวดสินค้าอุปโภคบริโภค: กระดาษชำระ กระดาษเช็ดหน้า แชมพู ผงซักฟอก น้ำยาซักฟอก ผลิตภัณฑ์ล้างจาน ผ้าอนามัย ผ้าอ้อมสำเร็จรูปเด็กและผู้ใหญ่ สบู่ก้อน สบู่เหล
หมวดอาหาร: กระเทียม ไข่ไก่ ทุเรียน นมผง ผลิตภัณฑ์นมพร้อมบริโภคชนิดเหลว ไม่รวมถึงนมเปรี้ยว น้ำมัน และไขมันที่ได้จากพืชหรือสัตว์ทั้งที่บริโภคได้หรือไม่ได้ แป้งสาลี มังคุด ลำไย สุกร เนื้อสุกร หอมหัวใหญ่ อาหารกึ่งสำเร็จรูปบรรจุภาชนะผนึก อาหารในภาชนะบรรจุที่ปิดสนิท
หมวดอื่น ๆ: เครื่องแบบนักเรียน
หมวดบริการ: การให้สิทธิในการเผยแพร่งานลิขสิทธิ์เพลงเพื่อการค้า บริการซื้อขาย และหรือบริการขนส่งสินค้าสำหรับธุรกิจออนไลน์ บริการทางการเกษตร บริการรักษาพยาบาล บริการทางการแพทย์ และบริการอื่นของสถานพยาบาลเกี่ยวกับการรักษาโรค บริการรับชำระเงิน ณ จุดบริการ
การกำหนดราคาสินค้าหรือบริการควบคุมนี้ เพื่อดูแลสินค้าและบริการที่เกี่ยวข้องกับชีวิตประจำวันของประชาชน และป้องกันการกำหนดราคาซื้อ-ขายที่ไม่เป็นธรรม ไม่เกี่ยวกับกรณีราคาสินค้าหรือบริการแพงขึ้นตามกลไกตลาดปกติ อีกทั้งสินค้าและบริการควบคุมปี 64 ได้สิ้นสุดการบังคับไปเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2565
4. ยอดขายบ้าน-คอนโดขยับ สะท้อนความต้องการ-กำลังซื้อยังมี
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขาย ณ ช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 พบว่า มีจำนวน 200,278 หน่วย มูลค่า 947,604 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 3,189 หน่วย แต่มูลค่ากลับลดลง 4,725 ล้านบาท เมื่อเทียบกับจากช่วงครึ่งหลังปี 2564 ในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการบ้านจัดสรร 116,941 หน่วย มูลค่า 603,539 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุดจำนวน 83,337 หน่วย มูลค่า 344,065 ล้านบาท
ทั้งนี้ การที่มูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายลดลง เป็นผลจากการที่มีหน่วยเสนอขายใหม่เป็นหน่วยที่มีราคาต่ำลง โดยเฉพาะอาคารชุดภายใต้โครงการ BOI (สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน) ที่ได้รับใบอนุญาตส่งเสริมการลงทุนในช่วงก่อนหน้านี้ เริ่มมีการเปิดขายโครงการมากขึ้น
ในส่วนของโครงการเปิดขายใหม่ พบว่า ในช่วง 3 เดือนแรกของ ปี 2565 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 29,594 หน่วย มูลค่า 106,987 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนและมูลค่าที่เปิดตัวใหม่สูงเกือบเท่าครึ่งปีหลัง (6 เดือนสุดท้าย) ของปี 2564 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 32,818 หน่วย มูลค่า 132,530 ล้านบาท
เนื่องจากโครงการอาคารชุดในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทกลับมาเปิดเพิ่มขึ้นมาก โดยพบว่ามีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ 18,844 หน่วย มูลค่า 47,099 ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร 10,750 หน่วย มูลค่า 59,888 ล้านบาท ในไตรมาส 1 ปี 2565
การสำรวจยังพบว่า ยอดขายได้ใหม่ในช่วง 3 เดือนแรกของ ปี 2565 มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 30,098 หน่วย มูลค่า 135,939 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนและมูลค่าที่ขายได้ใหม่สูงกว่าครึ่งปีหลัง (6 เดือนสุดท้าย) ของปี 2564 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 32,138 หน่วย มูลค่า 153,729 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากยอดขายใหม่ของโครงการอาคารชุดในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทเช่นกัน
โดยพบว่ามีโครงการอาคารชุดขายได้ใหม่ 19,055 หน่วย มูลค่า 66,179 ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร 11,043 หน่วย มูลค่า 69,760 ล้านบาท ในไตรมาส 1 ปี 2565 ซึ่งได้สะท้อนว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2565 ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องจากปลายปี 2564
สรุปข่าวจากโพสต์ทูเดย์: คอนโดฯขายได้ใหม่เพิ่มดัน อัตราดูดซับภาพรวมขยับขึ้น 5%
5. เกาะติดแนวโน้มอสังหาฯ ฝั่งผู้ซื้อ-ผู้ขาย ชี้วิกฤต 2540 ไม่เกิดซ้ำ
บริษัทหลักทรัพย์กสิกรไทย เผยแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและเงินเฟ้อระดับสูง เป็นปัจจัยกดดันกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เห็นได้จากราคาหุ้นที่ปรับลดลงจากแรงกดดันดังกล่าว แต่เป็นแรงกดดันต่อราคาหุ้นระยะสั้น ๆ เท่านั้น ในเชิงปัจจัยพื้นฐาน ปี 2565 จะยังเห็นผลประกอบการเติบโตต่อเนื่องจากปีที่แล้ว
ในฝั่งกำลังซื้อ ปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อพุ่งสูง ในระยะสั้น ๆ จะเป็นปัจจัยเร่งให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่ในระยะกลาง-ยาว ปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยและเงินเฟ้อไม่มีผลต่อการตัดสินใจนัก
ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลัง เชื่อว่ายังมีการเติบโตต่อเนื่อง เพราะโดยปกติแล้ว การตัดสินใจซื้อบ้านและที่อยู่อาศัย ผู้บริโภคจะดูจากความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเองเป็นหลักก่อน จากนั้นจะดูเรื่องแนวโน้มเศรษฐกิจ ดูว่า GDP จะโตหรือไม่ ความมั่นคงทางการงานและการเงินของตัวเองเป็นอย่างไร ส่วนเรื่องดอกเบี้ยปรับขึ้นนั้นเป็นปัจจัยหลัง ๆ
อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2565 ทุกธนาคาร
สำหรับฝั่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ต้นปีจนปัจจุบัน ต้นทุนต่าง ๆ ปรับเพิ่มขึ้นมาแล้วราว 5% ส่วนใหญ่มาจากต้นทุนวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะเหล็กที่ปรับเพิ่มขึ้นตามราคาสินค้าโภคภัณฑ์หลักอย่างน้ำมัน ซึ่งเชื่อว่าผู้ประกอบการจะสามารถบริหารจัดการต้นทุนส่วนนี้ได้ และรักษาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้
ส่วนปัจจัยเรื่องแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นและอัตราเงินเฟ้ออยู่ในระดับสูง ประเมินว่าจะกระทบต้นทุนทางการเงินอยู่บ้างแต่จะไม่เกิดอย่างรวดเร็ว อย่างเร็วสุดน่าจะเริ่มเห็นผลกระทบในปี 2566 ผู้ประกอบการส่วนมากสามารถใช้วิธีการผลักต้นทุนเหล่านี้เข้าไปในราคาขายของแต่ละโครงการ
นอกจากนี้ยังสามารถปรับขึ้นราคาขายเพื่อให้สอดรับกับต้นทุนต่าง ๆ ที่ปรับเพิ่มขึ้น อีกทั้งยังมีการบริหารจัดการแหล่งเงินทุน (Source of Fund) เช่น ออกหุ้นกู้ ซึ่งช่วยล็อกต้นทุนทางการเงินได้ดี
อย่างไรก็ดี ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ยังมีการเติบโตอยู่สำหรับปีนี้และปีหน้า ภาพวิกฤตอสังหาที่เกิดขึ้นเมื่อปี 2540 จะไม่เกิดขึ้นซ้ำอีก แต่ยังคงต้องติดตามปัจจัยเรื่องการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทย ซึ่งหากเริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัวก็อาจจะมีผลต่อยอดขายของภาคอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน ขณะที่ปัจจัยเชิงบวกคือการฟื้นตัวของลูกค้าต่างประเทศ น่าจะส่งเสริมยอดขายในครึ่งปีหลังได้อย่างมาก
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
