16 ประเภทอาคาร ตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร รู้ไว้ใช้ประโยชน์ให้ถูกประเภท

ประเภทอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร มีการแบ่งตามลักษณะและการใช้งานของอาคาร โดยรายละเอียดของอาคารแต่ละประเภทกำหนดไว้ทั้งในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงที่ออกตามกฎหมายดังกล่าว

โดยเจ้าของอาคารต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น อาคารเพื่อการอยู่อาศัย เช่น บ้าน, คอนโด, ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม หรืออาคารพาณิชย์ ต้องเข้าใจถึงประเภทอาคารที่ตัวเองเป็นเจ้าของอย่างถูกต้อง เพื่อใช้ประโยชน์จากตัวอาคารให้เหมาะสม สอดคล้องกับประเภทอาคารของตัวเอง ไม่ใช้อาคารอย่างผิดประเภท

อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวัน และกลางคืนไม่ว่าจะถาวรหรือชั่วคราว เช่น บ้านเดี่ยว (นิยามตาม กฎกระทรวง ฉบับที่ 55)

อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหา และประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่

อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

จุดแตกต่างสำคัญระหว่างห้องแถวและตึกแถวตามนิยามกฎหมายอยู่ที่ลักษณะของวัสดุที่ใช้ก่อสร้าง โดยห้องแถวประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ ขณะที่ตึกแถวประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

หากมีการดัดแปลงหรือเปลี่ยนการใช้ตึกแถวหรือห้องแถว เช่น นำไปใช้เป็นร้านค้า สถานประกอบการ หรือพื้นที่เก็บสินค้า เจ้าของควรตรวจสอบข้อกำหนดด้านการก่อสร้าง การใช้ประโยชน์อาคาร ระบบป้องกันอัคคีภัย และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการ

ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น

อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างของแต่ละบ้านและมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน

อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์พาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจหรืออุตสาหกรรมที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังเทียบได้ไม่เกิน 5 แรงม้า และให้หมายความรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนน หรือทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้เป็นประเภทอาคารเพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรมได้

อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการชุมนุมคนได้โดยทั่วไปเพื่อกิจกรรมทางราชการ, การเมือง, การศึกษา, การศาสนา, การสังคม, การนันทนาการ หรือการพาณิชยกรรม เช่น โรงมหรสพ, หอประชุม, โรงแรม, โรงพยาบาล, สถานศึกษา, หอสมุด, สนามกีฬากลางแจ้ง, สนามกีฬาในร่ม, ตลาด, ห้างสรรพสินค้า, ศูนย์การค้า, สถานบริการ, ท่าอากาศยาน, อุโมงค์, สะพาน, อาคารจอดรถ, สถานีรถ, ท่าจอดเรือ, โป๊ะจอดเรือ, สุสาน, ฌาปนกิจสถาน หรือศาสนสถาน

อาคารที่ต้องการมาตรฐานความมั่นคงแข็งแรง และความปลอดภัยเป็นพิเศษ เช่น ประเภทอาคารดังต่อไปนี้

1) โรงมหรสพ, อัฒจันทร์, หอประชุม, หอสมุด, หอศิลป์, พิพิธภัณฑสถาน หรือศาสนสถาน

2) อู่เรือ, คานเรือ หรือที่จอดเรือ สําหรับเรือขนาดใหญ่เกิน 100 ตันกรอส

3) อาคารหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสูงเกิน 15 เมตร หรือสะพานหรืออาคารหรือโครงหลังคาช่วงหนึ่งเกิน 10 เมตร หรือมีลักษณะโครงสร้างที่อาจก่อให้เกิดภยันตรายต่อสาธารณชนได้

4) อาคารที่เก็บวัสดุไวไฟ, วัสดุระเบิด หรือวัสดุกระจายแพร่พิษ หรือรังสีตามกฎหมายว่าด้วยการนั้น

อาคารอยู่อาศัยรวม หมายถึง อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว เช่น อพาร์ตเมนต์หรืออาคารพักอาศัยหลายครอบครัว

ทั้งนี้ อาคารชุดเป็นอาคารที่สามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ในมุมของกฎหมายควบคุมอาคาร อาคารชุดสามารถเข้าข่าย “อาคารอยู่อาศัยรวม” ได้ แต่การพิจารณาต้องดูข้อเท็จจริงของอาคารและกฎหมายที่เกี่ยวข้องประกอบกัน

อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป และมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร

การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่ว หรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด

อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ ซึ่งมีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป โดยการวัดความสูงให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท โดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป

อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดที่ใช้เป็นสำนักงานหรือที่ทำการ

อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่สำหรับเก็บสินค้า หรือสิ่งของเพื่อประโยชน์ทางการค้าหรืออุตสาหกรรม

อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นโรงงานตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน

อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นสถานที่สำหรับฉายภาพยนตร์, แสดงละคร, แสดงดนตรี หรือแสดงมหรสพอื่นใด และมีวัตถุประสงค์เพื่อเปิดให้สาธารณชนเข้าชมการแสดงนั้น โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม

อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ภัตตาคาร หมายความว่า อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่ขายอาคารหรือเครื่องดื่ม โดยมีพื้นที่สำหรับตั้งโต๊ะอาหารไว้บริการภายในอาคารหรือภายนอกอาคาร

อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่ขายอาคารหรือเครื่องดื่ม โดยมีพื้นที่สำหรับตั้งโต๊ะอาหารไว้บริการภายในอาคารหรือภายนอกอาคาร

ตารางสรุปประเภทอาคาร

การนำอาคารไปใช้ประโยชน์แตกต่างจากวัตถุประสงค์ที่ได้รับอนุญาตอาจเข้าข่าย "เปลี่ยนการใช้อาคาร" ซึ่งต้องตรวจสอบว่าการเปลี่ยนการใช้นั้นอยู่ภายใต้ข้อกำหนดของกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่ รวมถึงข้อกำหนดด้านผังเมือง การป้องกันอัคคีภัย ที่จอดรถ และกฎหมายเฉพาะของกิจการนั้น ๆ

อาคารแต่ละประเภทมีประโยชน์การใช้งานที่แตกต่างกัน และมีกฎหมายควบคุมเฉพาะในแต่ละประเภทอาคาร เพื่อให้การออกแบบโครงสร้างอาคาร การรับน้ำหนัก รูปแบบของผังอาคาร สอดคล้องกับการใช้งานของอาคารประเภทนั้น

เจ้าของอาคารต้องดำเนินการตามกฎหมายตั้งแต่ขออนุญาตก่อสร้าง จนเมื่ออาคารเสร็จแล้ว ก็ยังมีกฎหมายเกี่ยวกับการดูแลอาคารนั้น ๆ ให้ปลอดภัย โดยเฉพาะกลุ่มอาคารที่เข้าข่ายต้องให้ผู้เชี่ยวชาญมาตรวจสอบอาคารตามกำหนดเวลาด้วย เพื่อความปลอดภัย ตามประเภท ขนาด และหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

นอกจากมีผลต่อข้อกำหนดด้านการก่อสร้างและการใช้อาคารแล้ว ลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย โดยอัตราภาษีและหลักเกณฑ์ที่ใช้จะแตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด