สัญญาเช่าห้องพักสำคัญกว่าที่คิด 4 เรื่องควรรู้ไว้ไม่ให้เสียเปรียบ

สัญญาเช่าห้องพัก เป็นเรื่องสำคัญกว่าจะหาห้องพักที่ถูกใจและเจอเจ้าของที่ดีนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย บางทีอาจจะยากกว่าการเสี่ยงโชคเสียด้วยซ้ำ โดยเฉพาะการเจอกับปัญหาที่ผู้เช่าหลายคนต้องเผชิญเหมือน ๆ กัน นั่นก็คือการถูกบังคับให้ชำระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ จนบางครั้งก็อดสงสัยไม่ได้ว่า ตกลงแล้วสัญญาเช่าห้องพักช่วยอะไรได้บ้างหรือไม่ แล้วเพราะเหตุใดผู้เช่ามักต้องเสียเปรียบอยู่เสมอ

ก่อนจะทำสัญญาเช่าห้องพัก คุณจึงควรตรวจเช็กให้ละเอียดและรอบคอบทุกครั้ง ที่สำคัญคืออย่าลืมศึกษากฎหมายให้เข้าใจเสียก่อนเพื่อปกป้องสิทธิ์ของตนเอง

สำหรับการทำสัญญาเช่าห้องพักหรือคอนโดนั้น ไม่ว่าจะเป็นภาษาไทยหรือภาษาอังกฤษ โดยทั่วไปแล้ว สัญญาเช่าจะระบุข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับการเช่า ได้แก่ สถานที่ตั้ง หมายเลขห้อง ชื่ออาคาร ชั้น วันที่ทำสัญญา ข้อมูลส่วนตัวทั้งฝ่ายผู้เช่าและเจ้าของ

นอกจากนี้ สัญญาเช่าห้องพักต้องระบุรายละเอียดการเช่าห้องทั้งหมด ได้แก่ อัตราค่าเช่า หน่วยค่าน้ำประปา-ค่าไฟฟ้า เงินประกัน ค่าปรับในกรณีที่ค้างชำระค่าเช่า ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ระยะเวลาในการเช่า กฎระเบียบเบื้องต้น รวมถึงรายการเฟอร์นิเจอร์ภายในห้อง

แต่ที่น่าสนใจก็คือ กฎหมายฉบับใหม่ว่าด้วยการควบคุมห้องเช่า ฉบับปี 2568 ที่ออกโดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้เพิ่มกฎระเบียบและข้อปฏิบัติในสัญญาเช่าห้องพักเพื่อให้ความเป็นธรรมต่อผู้เช่ามากขึ้น ส่งผลให้เจ้าของหรือผู้ดูแลต้องปฏิบัติตามที่กฎหมายฉบับใหม่กำหนด

ไม่ว่าจะเป็นการเรียกเก็บเงินประกันจากผู้เช่า การหักและการคืนเงินประกันให้ผู้เช่า การคุ้มครองผู้เช่า อัตราการเก็บค่าน้ำค่าไฟตามมาตรฐาน จนถึงการยกเลิกสัญญาเช่า ดังนั้น ผู้เช่าจะต้องตรวจสอบรายละเอียดให้ดีว่าสัญญาเช่าห้องพักเป็นไปตามกฎหมายใหม่หรือไม่

ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าห้องพักหรือสัญญาเช่าคอนโด เชื่อหรือไม่ว่า หลายครั้งผู้ปล่อยเช่าหรือเจ้าของมักเลือกใช้ภาษากำกวมในสัญญาเช่า ซึ่งทำให้สามารถตีความได้หลายทาง โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายหรือค่าปรับบางรายการที่นอกเหนือจากค่าเช่ารายเดือน เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าที่จอดรถ ค่าทำความสะอาด เป็นต้น

ดังนั้น หากคุณพบสัญญาเช่าห้องพักที่มีลักษณะดังกล่าว ให้สอบถามจนได้คำตอบที่ชัดเจนและขอแก้ไขสัญญาเพื่อให้ระบุอย่างชัดเจน

หากในสัญญาเช่าห้องพักได้ระบุรายละเอียดของเฟอร์นิเจอร์และราคาประเมินในกรณีที่เกิดความเสียหายแล้ว ผู้เช่าควรที่จะเช็กรายการของอุปกรณ์และเฟอร์นิเจอร์ทั้งหมด เพื่อตรวจสอบให้แน่ใจว่าอยู่ในสภาพใด สามารถใช้งานได้เลยหรือไม่ และราคาประเมินนั้นเหมาะสมหรือไม่

ไม่เพียงเท่านี้ เพราะยังมีเจ้าของอีกหลายคนที่มักระบุถึง “การยินยอม” ในสัญญาเช่าห้องพักของผู้เช่าโดยสมัครใจ ทั้งที่ความเป็นจริงแล้ว ผู้เช่าอาจจะไม่ได้ยินยอม และท้ายที่สุดแล้วก็มักจะส่งผลให้ผู้เช่ากลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบในที่สุด เช่น การยินยอมให้ผู้ดูแลหรือเจ้าของห้องพักสามารถเข้ามาในห้องพักได้ตามสมควร ซึ่งอาจรบกวนการอยู่อาศัยของผู้เช่าได้

ดังนั้น หากคุณไม่สะดวกใจข้อใดในสัญญา ต้องพูดคุยกับผู้ปล่อยเช่าให้ปรับแก้สัญญาก่อน

เชื่อว่ามีผู้เช่าหลายคนที่พบว่า สัญญาเช่าห้องพักมักจะเอื้อผลประโยชน์ให้กับผู้เป็นเจ้าของมากจนเกินไป ในฐานะผู้เช่า คุณต้องตรวจสอบข้อมูลต่าง ๆ ที่ระบุในสัญญาเช่าอย่างละเอียด เพื่อวิเคราะห์ว่าสัญญาครอบคลุมในกรณีใดบ้างที่เกินความเหมาะสม เช่น การกำหนดระยะเวลาการส่งใบแจ้งหนี้ของแต่ละเดือน การเสียค่าปรับจำนวนมากกรณีชำระค่าเช่าล่าช้า เป็นต้น

นอกจากนี้ หากมีข้อตกลงที่หละหลวมในสัญญาเช่าห้องพัก เช่น การยึดหรือหักเงินประกันห้องพัก หรือการยกเลิกสัญญาที่ไม่เป็นไปตามกฎหมายใหม่ ผู้เช่าจะต้องขอเปลี่ยนแปลงรายละเอียดในสัญญาเช่าห้องพักที่ชัดเจน โดยตกลงกับผู้ให้เช่าอย่างละเอียดเสียก่อน และแม้อาจทำสัญญาเช่ากันเรียบร้อยแล้ว ผู้เช่าก็สามารถขอให้ผู้ให้เช่าแก้ไขสัญญาในส่วนที่ไม่เป็นไปตามกฎหมายได้

ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่า กฎหมายฉบับใหม่ว่าด้วยสัญญาเช่าห้องพักนั้นบังคับให้ใช้ตามข้อกฎหมายสำคัญที่เกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัยอ้างอิงได้จาก ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งแตกต่างจากประกาศเดิมปี 2562 โดยมีเนื้อหาสาระสำคัญเพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการคุ้มครองผู้เช่า กับการเอื้ออำนวยการประกอบธุรกิจของผู้ให้เช่า

– แบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่ายังคงเดิม เช่น สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว เหมือนเดิม

– ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดไม่ได้ได้หากไม่มีเหตุผลสมควรเพียงพอ เหมือนเดิม

– ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เหมือนเดิม

– ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าหากไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า เหมือนเดิม

– ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่น เหมือนเดิม

– ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริง เหมือนเดิม

– ห้ามปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในอาคารหรือยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินหากผู้ประกอบธุรกิจยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย เหมือนเดิม

– ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม เหมือนเดิม

– ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ เหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามปกติ เหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย เหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ เหมือนเดิม

– ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย เหมือนเดิม

– เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันทันที เหมือนเดิม

– กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน เหมือนเดิม

– ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับทันทีที่ลงนาม เหมือนเดิม

ทั้งนี้ หลังจากที่กฎหมายฉบับใหม่กำหนดใช้ ก็ทำให้ผู้ให้เช่ามองว่าเอื้อประโยชน์ให้กับผู้เช่าเกินไป เช่น ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าแล้วเกิน 3 เดือน ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบหากเจอผู้เช่าที่ไม่มีความรับผิดชอบ โดยเฉพาะการทำให้ห้องพักเสียหาย ค่าประกันและค่าเช่าล่วงหน้าที่เรียกเก็บไว้อาจไม่เพียงพอต่อการซ่อมบำรุง

ในขณะที่ผู้เช่าก็อาจมองว่า กฎหมายฉบับใหม่นี้ไม่ได้เอื้อประโยชน์ให้ผู้เช่าเสมอไป ถึงแม้จะมีข้อกำหนดให้ปฏิบัติตามกฎหมาย เช่น ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้หากเป็นความผิดของผู้เช่า

ดังนั้น ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะต้องมาตกลงและทำความเข้าใจร่วมกันให้ดีเสียก่อน เพื่อป้องกันปัญหาที่จะตามมาในอนาคต

อย่างไรตาม กฎหมายฉบับใหม่มีผลบังคับผู้ให้เช่าให้ปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด หากใครฝ่าฝืนข้อบังคับในกฎหมายฉบับนี้ มีโทษจำคุก 1 ปี หรือปรับ 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

สัญญาเช่าห้องพักไม่ใช่เรื่องเล็กน้อยแต่มีความสำคัญต่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอย่างยิ่ง เนื่องจากเป็นหลักฐานแสดงข้อตกลงร่วมกัน มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย และอาจมีผลให้เสียเปรียบหรือเสียผลประโยชน์ได้ ที่สำคัญอย่าลืมศึกษากฎหมายฉบับใหม่ให้ละเอียด เพื่อสิทธิประโยชน์ของตัวคุณเอง