ใบระวางที่ดินสำคัญแค่ไหนต่อการขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ใบระวางที่ดิน ถือเป็นเอกสารชิ้นสำคัญอย่างหนึ่งที่จะขาดไม่ได้ในการขายที่ดิน แม้ว่าในปัจจุบันจะมีบริษัทนายหน้าขายที่ดินมากมายที่ให้คุณได้เลือกใช้บริการในการช่วยหาลูกค้าและขายที่ดิน แต่คุณก็ควรจะมีความรู้เบื้องต้นสำหรับการเตรียมตัวจะขายด้วย ลองมาทำความรู้จักกับใบระวางที่ดินกัน

ใบระวางที่ดิน ที่ภาษาอังกฤษเรียกว่า “คาดาสทรัล แม็ป” (Cadastral Map) หรือ “แม็ปชีท” (Map Sheet) หรือบางคนก็เรียกว่า “แลนด์สลิป” (Land Slip) คือ เอกสารที่ระบุตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน มีเลขที่ดินกำกับเพื่อแสดงตำแหน่งที่ดินที่บรรจุอยู่ในระวางเดียวกัน

อีกทั้งยังเป็นตัวบอกลักษณะรูปร่างของที่ดิน สามารถบอกได้ว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินแปลงเล็กหรือแปลงใหญ่ ติดถนนหรือไม่ และเป็นที่ดินตาบอด (ไม่มีทางสู่เส้นทางสาธารณะ) หรือไม่

โดยทั่วไปแล้วใบระวางที่ดินจะใช้เพื่อแสดงตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินและเพื่อควบคุมแผนที่รูปแปลงที่ดินตามโฉนดที่ดิน โดยเอกสารฉบับนี้สามารถนำไปใช้ในการประเมินราคาที่ดินได้อีกด้วย

ในการไปยื่นคำร้องเพื่อขอใบระวางที่ดิน คุณจะต้องเตรียมเอกสารเพื่อแสดงตัวตนและยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินดังต่อไปนี้

1. โฉนดตัวจริง (ควรจะเผื่อสำเนาไปด้วย 1 ชุด)

2. บัตรประชาชน (ตัวจริงและสำเนา)

3. ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงและสำเนา)

สามารถขอใบระวางที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน (สังกัดกรมที่ดิน) ในพื้นที่ที่รับผิดชอบ (พื้นที่ที่ดินตั้งอยู่) โดยจะมีเวลาทำการที่ระหว่าง 8.30-17.30 น.*

สามารถขอได้ที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยจะมีเวลาทำการที่ระหว่าง 8.30-17.30 น.*

*หมายเหตุ เวลาทำการของสำนักงานที่ดินในแต่ละพื้นที่อาจมีความแตกต่างกันไปบ้าง เพื่อความมั่นใจคุณควรโทรไปสอบถามเวลาดำเนินการก่อนล่วงหน้า

การขอทำรังวัดที่ดินและการมีใบระวางที่ดินนั้นจะช่วยเป็นหลักฐานยืนยันขนาดที่ดินที่ถูกต้องให้กับคุณ โดยเฉพาะในกรณีที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น ๆ หรือเป็นเพียงแค่ที่ว่างโล่งติดกับที่ดินแปลงอื่น ๆ เพราะหากไม่มีการปักหมุดที่ดินแน่นอน และไม่ได้มีการทำเอกสารหลักฐานยืนยันไว้ โอกาสที่คุณจะโดนรุกล้ำที่ดินนั้นมีสูง

หน้าสำรวจนั้นจะเป็นเครื่องหมายแสดงแปลงที่ดินที่กรมที่ดินได้ทำการสำรวจก่อนและหลังการออกโฉนดแต่ละใบให้กับเจ้าของที่ดิน และเลขที่ดินจะเป็นเลขบอกตำแหน่งของที่ดินผืนต่าง ๆ ที่อยู่ในระวางที่ดินเดียวกัน

ในปัจจุบันคุณสามารถค้นหาตำแหน่งรูปแปลงที่ดินทางอินเทอร์เน็ตผ่านเว็บไซต์กรมที่ดิน และยังสามารถค้นหาผ่านทางแอปพลิเคชันทางโทรศัพท์มือถือและแท็บเล็ต (Tablet) ได้ด้วย ดูตัวอย่างและอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับแอปพลิเคชัน Landsmaps ได้ที่นี่

ในกรณีที่ต้องการจะไปขอใบระวางที่ดินและโฉนดที่ดินเนื่องจากเอกสารเดิมที่เกิดชำรุดหรือสูญหาย คุณจะต้องทำเรื่องขอโฉนดที่ดินใหม่ก่อน โดยจะต้องไปแจ้งลงบันทึกประจำวันและนำเอกสารตัวจริงพร้อมสำเนาของทะเบียนบ้าน + บัตรประชาชน + พยานสองคน (พร้อมบัตรประชาชนของพยาน) ไปทำเรื่องที่สำนักงานที่ดิน

เอกสารที่ดินนั้นมีหลายประเภท โดยขึ้นอยู่กับประเภทของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขาย และประเภทของเอกสารที่ดินนั้นก็แสดงข้อมูลที่แตกต่างกันไปด้วย เช่น หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) สำหรับการซื้อขายคอนโดมิเนียม และหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน (น.ส. 3 ก.)

ถือเป็นเอกสารที่ออกให้โดยกรมที่ดินเพื่อแสดงสิทธิการเป็นเจ้าของที่ดินโดยมีภาพถ่ายทางอากาศของที่ดินที่ไม่มีหมุดปักที่ดิน ทั้งนี้ ข้อมูลที่ดินที่ได้จากวิธีนี้อาจคลาดเคลื่อนได้

สำหรับการซื้อขายที่ดินทุกครั้ง ควรพึงระลึกไว้เสมอว่าจะต้องมีเอกสารต่าง ๆ ให้ครบ ทั้งโฉนดที่ดิน ใบระวางที่ดิน และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในกรณีที่ขาดเอกสารฉบับใดฉบับหนึ่งหรือเอกสารเกิดความชำรุดเสียหาย ก็ควรรีบแจ้งเพื่อขอเอกสารทดแทนฉบับเดิมที่สูญหายหรือเสียหายไป

ส่วนในกรณีที่ซื้อที่ดินเปล่ามาและยังไม่คิดจะสร้างสิ่งปลูกสร้างใด ๆ หรือนำที่ดินมาใช้ประโยชน์ ควรไปเช็กดูให้แน่ใจว่าที่ดินที่ซื้อมานั้นมีหมุดปักที่ดินและได้ทำรังวัดที่ดินพร้อมเอกสารใบระวางที่ดินที่ถูกต้องแล้วหรือยัง ทั้งนี้ก็เพื่อความมั่นใจว่าเพื่อนบ้านแปลงข้าง ๆ จะไม่มาตัดทอนที่ดินที่คุณซื้อมา