การทำรังวัดที่ดิน หรือการสอบเขตที่ดินหาหมุด เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับใครที่มีที่ดินเปล่าอยู่ในมือ ที่ต้องหมั่นตรวจเช็กที่ดิน ไม่งั้นอาจจะเกิดเหตุการณ์ที่ดินเพิ่มขึ้นหรือหดหายไป หรือหลักหมุดหาย หลักหมุดคลาดเคลื่อน เป็นต้น
สำหรับใครที่มีที่ดินเปล่าอยู่ในมือ เป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือย่อมตามมาด้วยผลของกฎหมายต่าง ๆ นานา ไม่ว่าจะเป็น การเสียภาษี, การครอบครองปกปักษ์, การปล่อยให้ที่ดินรกร้าง หรือ การเสียที่ดินจากภาระจำยอม
ปัญหาเหล่านี้ล้วนเป็นส่วนหนึ่งที่เกิดขึ้นบ่อยกับเจ้าของที่ดินที่ และอาจทำให้ที่ดินในมือของคุณหายไป จากที่เคยมีที่ดินเป็นไร่ ๆ ก็อาจจะเหลือไม่กี่ตารางวา โดยหนึ่งกรณีที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งก็คือ เจ้าของที่ดินทำการขอ “รังวัดที่ดิน” แล้วที่ดินเพิ่มขึ้นหรือหดหายไป ควรทำอย่างไร?
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- การทำรังวัดที่ดิน การสอบเขตที่ดินหาหมุด ควรทำเมื่อไหร่
- จะขอรังวัดที่ดิน ควรเริ่มต้นจากอะไร
- 2 กรณีที่อาจเกิดขึ้น หลังจากทำการรังวัด สอบเขตที่ดินหาหมุด
- ข้อแนะนำเกี่ยวกับการรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุด
การทำรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุด ควรทำเมื่อไหร่
โดยการรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดจะต้องทำเรื่องขอให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินมาตรวจสอบ ซึ่งโดยปกติเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ที่หวงสิทธิในที่ดินของตัวเอง มักจะทำการรังวัดที่ดินทุก ๆ 10 ปี (เพื่อป้องกันการอ้างครอบครองปรปักษ์) ซึ่งทั้งนี้เองการยื่นเรื่องขอรังวัดก็จะมีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายในการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินหรือพิสูจน์สอบสวน
ทั้งนี้หลายคนอาจจะยังไม่ทราบว่าการรังวัดที่ดินนั้นคืออะไร ทำไมต้องมีการรังวัดที่ดิน ในเมื่อในโฉนดที่ดินก็มีการบอกมาตราส่วน และขนาดของที่ดินเป็นรูปแผนที่ไว้อยู่แล้ว
ทั้งนี้เองส่วนใหญ่ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่ได้มีเวลาไปตรวจสอบที่ดินบ่อย ๆ เมื่อกลับไปเช็กที่ดินอีกที หลักหมุดเดิมอาจจะหายไป หรือ ถูกเคลื่อนย้ายจากผู้ที่ประสงค์ไม่ดี ดังนั้นจึงต้องมีการขอรังวัดที่ดินใหม่เพื่อตรวจสอบและยืนยันขนาดที่ดินในโฉนดที่ดินอีกครั้งว่าที่ดินจริงนั้นมีขนาดและขอบเขตเท่ากับโฉนดที่ดินที่ถืออยู่ในมือหรือไม่
จะขอรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดควรเริ่มต้นจากอะไร
สิ่งแรกก่อนจะทำการขอยื่นเรื่องเพื่อทำการรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดที่เจ้าของที่ดินควรทราบเบื้องต้น คือ
1) ที่ดินที่ครอบครองอยู่มีหลักฐานอะไร
- โฉนดที่ดิน น.ส.3
- น.ส.3 ก.
- น.ส.4 จ.
โฉนดที่ดินดังกล่าวมีความเกี่ยวข้องกับขนาดและแนวเขตของที่ดิน โดยสามารถศึกษารูปแบบของโฉนดที่ดินได้ที่ รู้จักเอกสารสิทธิที่ดิน ไว้ใช้ในการนำหลักฐานไปยื่นขอรังวัด
2) สภาพที่ดินเป็นที่ดินรูปแบบใด เจ้าของข้างเคียงเป็นใคร อยู่ติดกับสถานที่ใด
นอกจากนั้นจะต้องรู้ว่าสภาพที่ดินที่ครอบครองอยู่นั้นเป็นที่ดินเปล่า ที่นา ที่สวน ที่ไร่ หรือที่อยู่อาศัย โดยหลักสำคัญที่ควรรับทราบเป็นประเด็นสำคัญเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา ก็คือ เจ้าของที่ดินข้างเคียงเป็นผู้ใดบ้าง ที่ดินติดอยู่กับที่สาธารณประโยชน์หรือไม่ เมื่อทราบหลักสำคัญในการขอยื่นเรื่องทำการรังวัดที่ดินแล้วก็สามารถเข้าไปดูขั้นตอนและค่าใช้จ่ายในการขอรังวัดที่ เว็บไซต์กรมที่ดินได้จากที่นี่
2 กรณีที่อาจเกิดขึ้น หลังจากทำการรังวัด สอบเขตที่ดินหาหมุด
เมื่อทราบว่าการรังวัดคืออะไร และการขอยื่นรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดนั้นมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง ก็มาเตรียมพร้อมรับมือกับปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นเมื่อทำการรังวัดที่ดิน ซึ่งกรณีที่เกิดขึ้นบ่อยก็คือทำการรังวัดที่ดินแล้วขนาดและขอบเขตที่ดินไม่ตรงกับโฉนด บางรายที่ดินเพิ่มขึ้น บางรายที่ดินหดหายลงไป
โดยทั่วไปปัญหาที่ตามมาการรังวัดแล้วพื้นที่ดินไม่ตรงตามโฉนดในมือจะเกิดขึ้นบ่อยประมาณ 2 กรณีด้วยกัน (ไม่นับรวมกรณีของผู้ถือโฉนด น.ส.3, น.ส.3 ก. ที่ทำการทำรังวัดเพื่อขอโฉนดที่ดินใหม่เป็นโฉนด น.ส.4 จ. ซึ่งอาจเกิดการคลาดเคลื่อนไม่มากก็น้อยได้อยู่แล้ว)
1) ทำการรังวัดที่ดินแล้วมีความคลาดเคลื่อนไม่ตรงตามโฉนดที่ดิน
เมื่อมีการซื้อ-ขาย หรือเปลี่ยนมือที่ดิน แต่เมื่อตรวจสอบโฉนดที่ดินเดิมที่ได้มาตอนทำการซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือ เป็นเพียงการเดินตรวจสอบที่ดิน หรือจากภาพถ่ายแนวเขต แต่ไม่ได้มีรายการรังวัดที่ดินก่อนโฉนดที่ดินถูกเปลี่ยนมือ ทำให้เมื่อทำการรังวัดใหม่ขนาดที่ดินมีความคลาดเคลื่อนไม่ตรงตามโฉนดที่ดิน
ในกรณีนี้เท่ากับที่ดินที่ได้มามีขนาด ขอบเขต หรือหลักหมุด ไม่เท่ากับในโฉนดที่ดินตั้งแต่แรก หากเกิดกรณีเช่นนี้ขึ้น ผู้ซื้อที่ดินหรือผู้ครอบครองใหม่ สามารถอ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 กล่าวคือ
"ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก
อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้า แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น"
2) หลักหมุดหาย หรือ หลักหมุดถูกเคลื่อนย้าย
กรณีนี้ คือ ขณะทำการรังวัดที่ดินพบว่าหลักมุดที่เจอกับแนวเขตในโฉนดที่ดินไม่ตรงกัน ซึ่งอาจเกิดจากที่ดินข้างเคียงขอทำการรังวัดที่ดินไปก่อนหน้านี้ แต่ทางเราไม่ได้ไประวังแนวเขต และไม่ได้คัดค้านอะไร อาจจะไม่ทราบหรือไม่ได้รับจดหมายให้ไประวังแนวเขตก็ตาม จึงเสียพื้นที่ส่วนนั้นไปให้ที่ดินข้างเคียง
ในกรณีนี้ขั้นต้นสามารถตรวจสอบโดยนำโฉนดที่ดินในมือไปเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินข้างเคียงของผู้อื่นว่ามีแนวเขตตรงกันหรือไม่ ซึ่งต้องได้รับความร่วมมือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงอื่น ๆ ซึ่งหากตรวจสอบแล้วพื้นที่หายไปจริงต้องให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงมาลงชื่อรับรองแนวเขตใหม่ ถึงจะแก้ไขเนื้อที่ให้ตรงตามโฉนดได้
ทั้งนี้ หากเจ้าของที่ดินข้างเคียงทำการคัดค้าน และตกลงแนวเขตที่ดินกันไม่ได้ สามารถแจ้งคู่กรณีไปฟ้องศาลภายใน 90 วัน นับแต่วันได้รับแจ้ง ถ้าไม่ฟ้องภายในกำหนดดังกล่าว ให้ถือว่าผู้ขอ ไม่ประสงค์จะสอบเขตโฉนดที่ดินนั้นต่อไป (ต้องแจ้งทั้ง 2 ฝ่าย คือทั้งฝ่ายผู้ขอและฝ่ายผู้คัดค้าน ดังนั้น การนับ 90 วัน ต้องนับจากวันที่รับแจ้งฝ่ายล่าสุด)
ถ้าหากแนวเขตที่ดินที่เสียไปมีระยะเวลานานเกิน 10 ปี และผู้ที่ถือครองที่ดินส่วนนั้น (จำเลย) อ้างว่าครอบครองโดยปรปักษ์ ก็สามารถฟ้องคดีเพื่อเอาที่ดินคืนได้ แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ
“ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้”
โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้ แต่ต้องฟ้องภายในระยะเวลาหนึ่งปี นับตั้งแต่เวลาที่ถูกญาติแย่งครอบครองหรือวันที่ญาติได้จดทะเบียนต่อศาลในการครอบครองปรปักษ์นั่นเอง
ข้อแนะนำเกี่ยวกับการรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุด
ขณะที่มีการทำรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดควรมีการเก็บภาพแนวเขตไว้เป็นหลักฐาน เผื่อวันหนึ่งมีผู้ไม่ประสงค์ดีมาบุกรุกที่ดินของเรา หรือผู้ที่อ้างครอบครองปรปักษ์ จะได้มีหลักฐานในการสู้คดี
เมื่อรู้อย่างนี้แล้วใครที่มีที่ดินอยู่ในครอบครองก็ควรหมั่นเข้าไปตรวจเช็กเป็นประจำ เพราะไม่อย่างนั้นวันหนึ่งคุณอาจจะเสียสิทธิในที่ดินของตัวเองไปอย่างไม่รู้ตัว แต่สำหรับใครที่ได้ทำการรังวัดที่ดิน และทำการขายที่ดินไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว
ค่ารังวัดที่ดินและค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดิน
ค่าธรรมเนียมค่ารังวัดที่ดิน และค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดินที่ผู้ขอจะต้องชำระตามกฎหมาย (กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 และ 48 ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) มีดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมรังวัด เกี่ยวกับโฉนดที่ดิน แปลง/วัน/ละ 40 บาท, เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แปลง/วัน/ละ 30 บาท
2. ค่าหลักเขตที่ดิน หลักละ 15 บาท (ตามที่ใช้จริง)
3. ค่าใช้จ่ายในการรังวัดลักษณะเหมาจ่าย ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่งหมายข้างเคียงทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ 100 บาท, ค่าป่วยการเจ้าพนักงานผู้ปกครองท้องที่ วันละ 50 บาท, ค่าพาหนะพนักงานเจ้าหน้าที่และคนงานรังวัด วันละไม่เกิน 800 บาท, ค่าคนงานรังวัด คน/วัน 200 บาท หรือ 250 บาท (ตามเขตจังหวัดที่กระทรวงการคลังกำหนด)
4. ค่ารังวัดที่ดิน ตามเกณฑ์กำหนดดังต่อไปนี้
ไม่เกิน 5 ไร่
1 วันทำการ
ไม่เกิน 1,950 บาท
ไม่เกิน 15 ไร่
2 วันทำการ
ไม่เกิน 3,750 บาท
ไม่เกิน 30 ไร่
3 วันทำการ
ไม่เกิน 5,550 บาท
ไม่เกิน 50 ไร่
4 วันทำการ
ไม่เกิน 7,350 บาท
ไม่เกิน 100 ไร่
5 วันทำการ
ไม่เกิน 9,150 บาท
ไม่เกิน 150 ไร่
6 วันทำการ
ไม่เกิน 10,950 บาท
เกิน 150 ไร่
7 วันทำการ
ไม่เกิน 12,750 บาท
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ