ผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับไหม 3 เรื่องที่ผู้เช่าควรรู้

ผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับไหม แม้ว่าจะเป็นเรื่องที่ไม่มีใครอยากให้เกิดแต่ถ้ามีปัญหานี้ขึ้นมา ในฐานะผู้เช่าจะรับมือกับเรื่องนี้อย่างไร สัญญาเช่าที่เคยทำไว้จะกลายเป็นโมฆะหรือไม่ ลองมาหาคำตอบทั้งหมดได้จากบทความนี้

สำหรับคำถามว่า ผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับไหม คำตอบก็คือ ไม่ถูกระงับ

โดยปกติแล้ว สัญญาเช่าจะยังไม่ระงับทันที เมื่อผู้ให้เช่าตาย แต่จะตกทอดไปยังทายาทหรือผู้รับมรดกของผู้ให้เช่า ซึ่งทายาทมีหน้าที่ต้องรับช่วงสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเดิมต่อจนครบกำหนดเวลา ยกเว้นกรณีที่มีการตกลงเป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า

ดังนั้น ผู้เช่าจึงสามารถเช่าต่อไปได้โดยต้องจ่ายค่าเช่าให้กับทายาทแทนจนครบสัญญา

แต่หากผู้ให้เช่าไม่มีทายาท โดยพินัยกรรม หรือไม่มีทายาทตามกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1753 ระบุว่า ภายใต้บังคับแห่งสิทธิของเจ้าหนี้กองมรดก เมื่อบุคคลใดถึงแก่ความตายโดยไม่มีทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม หรือการตั้งมูลนิธิตามพินัยกรรม มรดกของบุคคลนั้นตกทอดแก่แผ่นดิน

ทั้งนี้ ทรัพย์ที่ตกทอดแก่แผ่นดิน ทางกระทรวงการคลังจะเป็นผู้มารับผิดชอบ ดังนั้น หากสัญญาเช่ายังไม่ระงับระหว่างที่กระทรวงการคลังยังไม่มาจัดการ ผู้เช่าจะต้องนำค่าเช่าไปวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด จนกว่าที่กระทรวงการคลังจะมารับมรดกไปแล้ว ผู้เช่าจึงจ่ายค่าเช่ากับกระทรวงการคลังแทน จนกว่าจะหมดอายุสัญญา

คงจะได้คำตอบกันแล้วว่า ผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับไหม แต่สิ่งที่ผู้เช่าจะต้องทราบต่อไปคือ หลังจากที่ทายาทหรือผู้รับมรดก ที่กลายเป็น "ผู้ให้เช่า" คนใหม่ สามารถไล่ผู้เช่าออกได้หรือไม่

ทั้งนี้ เมื่อผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่า และสิทธิหน้าที่ในฐานะผู้ให้เช่า จะตกทอดไปเป็นมรดกแก่ทายาทของผู้ให้เช่า ซึ่งจะกลายมาเป็นผู้ให้เช่าคนใหม่ โดยผู้ให้เช่าคนใหม่จะมีเพียงสิทธิในการบริหารจัดการทรัพย์ให้เช่าได้อย่างเต็มที่ แต่ไม่มีอำนาจในการไล่ผู้เช่าออก

แต่หากมีเหตุการณ์ที่ผู้เช่าทำผิดสัญญาเช่า ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ระบุไว้ว่า ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

แม้ว่าจะเปลี่ยนผู้ให้เช่าใหม่ แต่ผู้ให้เช่าไม่สามารถเปลี่ยนแปลงค่าเช่าได้ หากสัญญาเช่าไม่สิ้นสุด ซึ่งตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ระบุไว้ว่า ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง รวมถึงห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริง

นอกจากเรื่อง ผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับไหม ที่ผู้เช่าควรรู้แล้ว เรื่องของสัญญาเช่าก็เป็นสิ่งสำคัญที่ผู้เช่าไม่ควรมองข้าม เพราะหากเกิดข้อพิพาทต่าง ๆ สัญญาเช่าจะกลายเป็นเกราะป้องกันให้สามารถฟ้องร้อง เรียกผลประโยชน์ในฐานะผู้เช่าตามกฎหมายได้

โดยสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีกำหนดระยะเวลาสูงสุดได้ไม่เกิน 30 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 หากทำสัญญาเกินกว่านี้ ส่วนที่เกินจะตกเป็นโมฆะ แต่สามารถต่อสัญญาได้อีกครั้ง คราวละไม่เกิน 30 ปี

ทั้งนี้ สัญญาเช่าเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนที่กรมที่ดินเพื่อให้มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่าไม่ได้รับความเป็นธรรม หรือสัญญาเช่าไม่เป็นไปตามกฎหมาย ผู้เช่าสามารถยื่นร้องเรียนต่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. ได้

โดยกรณีที่ผู้ให้เช่าฝ่าฝืนไม่ทำสัญญาให้เป็นไปตามกฎหมาย ในทางแพ่ง ผู้เช่าสามารถร้องเรียน สคบ. เพื่อฟ้องคดีต่อศาลต่อไป หรือสามารถฟ้องคดีต่อศาลได้เองโดยตรง ส่วนในทางอาญาผู้ให้เช่าอาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือ ทั้งจำทั้งปรับ โดยผู้ดำเนินคดีก็จะเป็น สคบ. นั่นเอง