ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน คอนโด เป็นค่าใช้จ่ายสำคัญที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรเตรียมไว้ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยปกติค่าธรรมเนียมโอนอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน
แต่ในปี 2569 ภาครัฐมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายบ้านและคอนโดที่เข้าเงื่อนไข เช่น ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท มาดูว่าค่าโอนบ้านมีอะไรบ้าง ใครเป็นผู้จ่าย และต้องเตรียมเงินเท่าไหร่ในวันโอนกรรมสิทธิ์
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- ค่าโอนคอนโด-บ้าน คืออะไร
- หลักฐานราคาซื้อขาย อยู่ที่หน้าสัญญา
- ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ใครเป็นคนจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย
- ค่าโอนบ้าน คอนโด ปี 2569 เหลือ 0.01% ถึงเมื่อไหร่
- ค่าโอนบ้าน คอนโด มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
- ตัวอย่างคำนวณค่าโอนบ้าน 3 ล้านบาท ปี 2569
ค่าโอนคอนโด-บ้าน คืออะไร
ค่าโอนคอนโด ค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเพิ่มเติมจากค่าซื้อคอนโด ซึ่งต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์
การคิดค่าโอนคอนโด-บ้าน อยู่ที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ที่สำนักงานที่ดินกำหนดให้คิดจากฐานราคาที่สูงสุดนั้น ก็เพื่อป้องกันการระบุราคาต่ำ ๆ ของผู้ซื้อและผู้ขายในการทำธุรกรรมการโอน ให้เสียค่าธรรมเนียมไม่มาก
ดังนั้น หาก "ราคาประเมิน" สูงกว่า "ราคาซื้อขายบ้าน" ก็ให้คิดค่าโอนคอนโด-บ้าน จากฐานราคาประเมินของกรมธนารักษ์ แต่ถ้า "ราคาซื้อขายบ้าน" สูงกว่า "ราคาประเมิน" ก็ให้คิดค่าโอนคอนโด-บ้าน จากฐานราคาซื้อขายบ้าน
โดยการจ่ายค่าโอนคอนโด-บ้าน มักจะแบ่งจ่ายระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ฝ่ายละ 1% หรือตามแต่ตกลง ซึ่งบางกรณีผู้ขายอาจรับผิดชอบเองทั้งหมด
DDproperty Tip
โดยส่วนใหญ่แล้ว ราคาซื้อขายบ้าน จะสูงกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ดังนั้น ราคาที่ใช้คิดค่าโอนคอนโด-บ้าน 2% ส่วนใหญ่ก็จะคิดจากฐานราคาซื้อขายบ้านเป็นหลัก
ยกตัวอย่าง ทาวน์เฮ้าส์ ราคาซื้อขายอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท ราคาประเมินอยู่ที่ 2 ล้านบาท ค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% ก็ให้คิดจากฐานราคาซื้อขาย 2.5 ล้านบาท เท่ากับ 50,000 บาท
เงินเดือนเท่านี้ กู้ซื้อบ้านได้เท่าไหร่
หากมีเงินเดือน 30,000 บาท ซื้อบ้านได้สูงสุดต่อเดือนเท่าไร ผ่อนต่อเดือนสูงสุดได้แค่ไหน
หลักฐานราคาซื้อขาย อยู่ที่หน้าสัญญา
หลายคนอาจมีคำถามว่า แล้วสำนักงานที่ดินจะรู้ได้อย่างไรว่า ราคาซื้อขายบ้านจริง ๆ ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายนั้น คือ ราคาเท่าไหร่
คำตอบเร็ว ๆ คือ ในการโอนกรรมสิทธิ์ จะมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งระบุชัดเจนว่า ทรัพย์สินนั้นมีราคาเท่าไหร่ ก็อ้างอิงจากหลักฐานนั้น
กรณีที่ 1 การซื้อขายที่อยู่อาศัยในโครงการ
ราคาซื้อขายบ้านจริงจะถูกระบุอยู่ในหน้าสัญญาจะซื้อจะขายที่โครงการทำไว้กับผู้ซื้อ หากราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็จะต้องจ่ายค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน จากราคาซื้อขาย
กรณีที่ 2 การซื้อขายกันเอง ไม่ได้ผ่านคนกลาง
ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องมีหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ตกลงร่วมกันระหว่างคนซื้อและคนขาย ซึ่งกรณีที่กู้เงินจากธนาคาร หลายธนาคารจะช่วยอำนวยความสะดวกเรื่องหนังสือสัญญาซื้อขายให้ และเป็นผู้ระบุตัวเลขจริงในการซื้อขาย
แต่ถ้าซื้อขายบ้านด้วยเงินสด ไม่ได้กู้จากธนาคาร ส่วนใหญ่ผู้ซื้อกับผู้ขายจะเช็กราคาประเมินจากกรมธนารักษ์มาก่อนแล้ว
ในหน้าสัญญาซื้อขายของผู้ซื้อกับผู้ขายหลายรายก็จะเขียนราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าราคาประเมิน หรือสูงกว่าเล็กน้อย เพื่อหวังประหยัดค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน แต่ถ้าเขียนต่ำมาก ๆ อาจจะระวังนิดหนึ่ง ถ้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินอาจจะทักท้วงได้
เช็กราคาประเมินที่ดิน
เช็กราคาประเมินที่ดิน 77 จังหวัด จากกรมธนารักษ์
ส่วนการซื้อขายบ้านกับคนในครอบครัว พ่อแม่ลูก พี่น้อง ถ้าต้องทำธุรกรรมในลักษณะซื้อขาย (ลูกซื้อต่อจากพ่อ หรือซื้อต่อจากญาติพี่น้อง) ไม่ใช่ในแบบมรดก ก็จะต้องดำเนินการคล้ายกับกรณีที่ 2 คือ ต้องมีหนังสือสัญญาซื้อขายที่ระบุราคาชัดเจน และจ่ายค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% ตามปกติ
โอนที่ดินให้ลูก
โอนที่ดินให้ลูก 3 ข้อควรรู้ เอกสารที่ใช้ ค่าใช้จ่าย และขั้นตอนการโอน
กรณีที่ 3 การซื้อขายบ้านผ่านคนกลาง
ส่วนใหญ่แล้วคนกลางที่เป็นตัวแทนหรือนายหน้าจะเป็นผู้อำนวยความสะดวกทำสัญญาซื้อขายให้ผู้ซื้อกับผู้ขายตามราคาจริงที่ตกลงกัน การจ่ายค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% ก็จะเป็นไปตามเงื่อนไขของสำนักงานที่ดิน
รู้จักค่โอนบ้านก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน
ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโดมีอะไรบ้าง เช็กได้ที่นี่
ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ใครเป็นคนจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย
ค่าโอนบ้านและคอนโดเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันให้ชัดเจนก่อนทำสัญญาซื้อขาย โดยทั่วไปคู่สัญญาสามารถตกลงได้ว่าจะให้ฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ หรือแบ่งชำระกันตามสัดส่วนที่ตกลงไว้
หากไม่มีข้อตกลงเป็นอย่างอื่น หลักตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 กำหนดให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าฤชาธรรมเนียมในการซื้อขายฝ่ายละครึ่งหนึ่ง อย่างไรก็ตาม ภาษีที่เกิดจากการขายและค่าใช้จ่ายในการจำนองต้องพิจารณาหน้าที่ตามกฎหมายและข้อตกลงของคู่สัญญาแยกต่างหาก
เพื่อป้องกันข้อโต้แย้ง ผู้ซื้อและผู้ขายควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนว่าใครรับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์
ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน
ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายเท่าไหร่ แจกสูตรคำนวณค่าโอนบ้าน
ค่าโอนบ้าน คอนโด ปี 2569 เหลือ 0.01% ถึงเมื่อไหร่
รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากอัตราปกติ 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจำนองจากอัตราปกติ 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อบ้านและคอนโดที่เข้าเงื่อนไข เพื่อช่วยลดค่าใช้จ่ายในการมีที่อยู่อาศัย
คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เห็นชอบให้ขยายมาตรการดังกล่าว โดยกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ทั้งนี้ การใช้สิทธิเป็นไปตามวันที่ประกาศมีผลบังคับใช้และเงื่อนไขที่กำหนด
เงื่อนไขสำคัญของมาตรการ
1. ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
2. เป็นการซื้อขายบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่เข้าเงื่อนไข
3. ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
4.วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา สำหรับกรณีขอใช้สิทธิลดค่าจดจำนอง
5. การจดจำนองที่ได้รับสิทธิต้องเกี่ยวเนื่องกับการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ในคราวเดียวกัน
6. ไม่รวมการขายเฉพาะส่วนตามเงื่อนไขของมาตรการ
มาตรการนี้ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งและมือสองที่เข้าเงื่อนไข แต่ไม่ครอบคลุมการซื้อขายที่ดินเปล่า
ผู้ซื้อควรตรวจสอบสิทธิและอัตราค่าธรรมเนียมที่ใช้จริงกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์
ตัวอย่างการคำนวณ
กรณีซื้อบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 7 ล้านบาท และวงเงินจำนอง 7 ล้านบาท
การโอน
140,000 บาท
700 บาท
การจำนอง
70,000 บาท
700 บาท
รวม
210,000 บาท
1,400 บาท
อัปเดตมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน
อัปเดตมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน มาตรการไหนเหมาะสำหรับคุณ
ค่าโอนบ้าน คอนโด มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
การซื้อขายบ้านและคอนโดไม่ได้มีเพียงค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ยังอาจมีค่าจดจำนองและภาษีที่เกี่ยวข้อง โดยค่าใช้จ่ายหลัก 5 รายการ มีดังนี้
| รายการค่าใช้จ่าย | อัตราปกติ | อัตราพิเศษปี 2569 |
|---|---|---|
| 1. ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ | 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ | 0.01% หากเข้าเงื่อนไข |
| 2. ค่าจดทะเบียนจำนอง | 1% ของวงเงินจำนอง | 0.01% หากเข้าเงื่อนไข |
| 3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า | ไม่ได้รับการลดตามมาตรการนี้ |
| 4. อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า | ไม่ได้รับการลดตามมาตรการนี้ |
| 5. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | คำนวณตามหลักเกณฑ์ภาษีของผู้ขาย | ไม่ได้รับการลดตามมาตรการนี้ |
หมายเหตุ: ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ไม่ได้เรียกเก็บพร้อมกันสำหรับการขายรายการเดียวกัน หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลมีวิธีคำนวณแตกต่างกัน
อัตราพิเศษ 0.01% ใช้เฉพาะการโอนและการจำนองที่เข้าเงื่อนไขตามประกาศ ไม่ใช่การลดภาษีทุกประเภทที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ตัวอย่างคำนวณค่าโอนบ้าน 3 ล้านบาท ปี 2569
สมมติว่าซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท โดยมีราคาประเมินทุนทรัพย์ 3 ล้านบาทเช่นกัน และขอสินเชื่อจำนอง 3 ล้านบาท สามารถเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมปกติกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมปี 2569 ได้ดังนี้
| รายการ | อัตราปกติ | อัตราพิเศษ 0.01% |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ | 60,000 บาท | 300 บาท |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง | 30,000 บาท | 300 บาท |
| รวมค่าโอนและค่าจดจำนอง | 90,000 บาท | 600 บาท |
สรุปประหยัดค่าใช้จ่าย 89,400 บาท
จากตัวอย่าง หากซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาทและเข้าเงื่อนไขมาตรการ จะเสียค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองรวมเพียง 600 บาท จากปกติ 90,000 บาท หรือประหยัดได้ 89,400 บาท
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ยังไม่รวมภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นในวันโอน เช่น ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และค่าใช้จ่ายของธนาคาร ซึ่งต้องคำนวณแยกตามแต่ละกรณี
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ