ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้หรือไม่ ถือเป็นกรณีที่เป็นปัญหาหนักอกหนักใจของผู้ให้เช่า หรือเจ้าของเป็นอย่างมาก เนื่องจากเกรงว่าจะเป็นการทำผิดกฎหมาย ซึ่งจริง ๆ แล้ว ในกรณีนี้นั้นผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ ตามเหตุผลดังต่อไปนี้
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้หรือไม่ เมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่า
- ยกเลิกสัญญาเช่าอย่างไรให้ไม่ผิดกฏหมายฉบับใหม่
- หากผู้เช่าค้างค่าเช่า ต้องทำอย่างไร
ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้หรือไม่ เมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่า
การยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา สามารถ "ทำได้" หากอ้างอิงจาก ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 จะมีกรณีที่ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้
ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญา โดยผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน
สัญญาเช่าคอนโด
สัญญาเช่าคอนโด เรื่องที่ต้องดูให้ชัด ก่อนตกลงทำสัญญาเช่า
ยกเลิกสัญญาเช่าอย่างไรให้ไม่ผิดกฏหมายฉบับใหม่
อย่างไรก็ตาม ก่อนที่ผู้ให้เช่าจะตัดสินใจยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา มาทำความรู้จักกฎหมายฉบับใหม่ ตามประกาศคณะกรรมการว่างด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ได้มีการปรับรายละเอียดเพื่อปกป้องสิทธิ์ของผู้ให้เช่า-ผู้เช่า ดังนี้
1. แบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่ายังคงเดิม เช่น สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว
2. ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดไม่ได้ได้หากไม่มีเหตุผลสมควรเพียงพอ
3. ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง
4. ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าหากไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า
5. ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่น
6. ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริง
7. ห้ามปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในอาคารหรือยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินหากผู้ประกอบธุรกิจยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย
8. ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม
9. ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ
10. ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามปกติ
11. ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย
12. ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ
13. ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย
14. เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันทันที
15. กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน
16. ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับทันทีที่ลงนาม
17. เก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือน (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น) และกรณีคิดค่าเช่าเป็นรายปีให้เรียกเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว)
ตารางเปรียบเทียบกฎหมายฉบับเก่าและใหม่ โดยส่วนไหนที่เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้นหรือน้อยลง
| กฎหมายเดิมปี 2562 | กฎหมายใหม่ปี 2568 |
| ควบคุมผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป | ควบคุมผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| ไม่มี | กำหนดนิยามสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น (มีอายุไม่เกิน 3 ปี) สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว (เกิน 3 ปีแต่ไม่เกิน 30 ปี) |
| ไม่มี | กำหนดนิยามของค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และต้องระบุจำนวนและวิธีการคำนวณไว้ในสัญญา (ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการเพื่อความสะดวกหรือความปลอดภัยของผู้เช่าที่มิใช่ต้นทุนในการประกอบกิจการของผู้ให้เช่า) (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| ไม่มี | กำหนดแบบสัญญาเช่าแนบท้ายประกาศ (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| ไม่มี | มีการกำหนดรายการทรัพย์ในสถานที่เช่าแนบท้ายด้วย (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| เก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือน โดยไม่ได้แยกประเภทสัญญาว่าเป็นสัญญาระยะยาวหรือระยะสั้น | เก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือน (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น) และกรณีคิดค่าเช่าเป็นรายปีให้เรียกเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว) |
หากผู้เช่าค้างค่าเช่า ต้องทำอย่างไร
สำหรับในกรณีที่ผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือผิดนัดชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าบ้าน หรือเช่าคอนโดนั้น ผู้เช่าจะต้องเสียค่าปรับดอกเบี้ย 15% ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ผิดนัดชำระเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จครบถ้วน และต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ผู้ให้เช่าเสียไปเพื่อการทวงหนี้ที่ค้างจ่ายนี้
โดยสาเหตุที่ผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือผิดนัดชำระค่าเช่านั้นอาจมาจากหลายปัจจัย เช่น การหลงลืมชำระค่าเช่า ความไม่ชัดเจนของข้อตกลงการเช่า ผู้เช่าขาดสภาพคล่องทางการเงิน หรือผู้เช่าอาจมีเจตนาจงใจไม่ชำระค่าเช่าเพื่อฉ้อโกงผู้ให้เช่าก็ได้
ไม่ว่าผู้เช่าจะค้างค่าเช่าด้วยสาเหตุใดก็ตาม ผู้ให้เช่าย่อมได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน แต่ก็ไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที โดยเบื้องต้นผู้ให้เช่าสามารถดำเนินการกับผู้เช่าด้วยวิธีเหล่านี้ได้
1. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่าแล้ว ผู้เช่ายังค้างค่าเช่าอยู่ ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิ์ติดตามทวงถามค่าเช่าที่ค้างชำระนั้นจากผู้เช่าได้ ด้วยการบอกกล่าว หรือส่งหนังสือแจ้งเตือนไปยังที่อยู่หรืออีเมลที่ให้ไว้ในเอกสารสัญญาเช่า
2. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระดอกเบี้ยผิดนัด ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างระยะเวลาที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่านั้นได้
3. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าปรับ ในกรณีที่คู่สัญญาได้มีการกำหนดตกลงเกี่ยวกับค่าปรับการชำระค่าเช่าล่าช้าหรือค่าปรับการค้างค่าเช่าเอาไว้ในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ายังมีสิทธิ์เรียกเอาค่าปรับดังกล่าวจากผู้เช่า ตามอัตรา วิธี และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าได้
4. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเสียหาย ในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้รับความเสียหายอย่างอื่นมากกว่าที่เงินที่ค้างค่าเช่า ในกรณีนี้ ผู้ให้เช่ายังมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้นนั้นเพิ่มเติมจากผู้เช่าได้อีกด้วย
5. ริบเงินประกันการเช่า ในกรณีที่ผู้เช่าได้มีการวางเงินประกันการเช่าไว้ให้แก่ผู้ให้เช่าในวันทำสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าอาจริบเงินประกันการเช่าดังกล่าวมาชดใช้ค่าเช่าที่ผู้เช่าผิดนัดชำระได้
6. ยกเลิกสัญญาเช่า ในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้ทำในวิธีข้างต้นแล้ว แต่ผู้เช่ายังค้างค่าเช่าอยู่ ผู้ให้เช่าก็สามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้
7. ฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้เช่า เป็นกรณีขั้นสุดท้ายที่ผู้เช่าสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อได้ทำทุกวิถีทางในการติดตามทวงถาม รวมถึงวิธีอื่น ๆ ไปแล้ว แต่ผู้ให้เช่าก็ยังไม่ได้รับการตอบรับ ยังไม่ได้รับชำระค่าเช่าหรือเงินอื่น ๆ หรือถ้าหากผู้ให้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่า ในกรณีเหล่านี้ ผู้ให้เช่าอาจต้องดำเนินการฟ้องดำเนินคดีกับผู้เช่าต่อศาล ดังต่อไปนี้
- ฟ้องเรียกเอาค่าเช่าที่ผิดนัด
- ฟ้องเรียกเอาค่าดอกเบี้ยผิดนัด
- ฟ้องเรียกเอาค่าปรับ ค่าเสียหาย (ถ้ามี)
- ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่าภายหลังจากที่ผู้ให้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าแล้ว
แม้กฎหมายใหม่ที่แก้ไขจะเป็นคุณกับผู้ให้เช่ามากขึ้น แต่ผู้ให้เช่าก็ควรเช็กรายละเอียดเกี่ยวกับกฎหมายให้ดี เพื่อให้ไม่ทำผิดกฎหมายจนมีปัญหาฟ้องร้องตามมาภายหลังได้ ซึ่งปัจจุบันผู้เช่าสามารถยื่นเรื่องร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ผ่านเว็ปไซต์ของ สคบ. ได้
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2568
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2568 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร
หากเรื่องกลับกลายเป็นว่าผู้ให้เช่าฝ่าฝืนไม่ทำสัญญา ในทางแพ่ง หากสัญญาเช่ามีข้อความแตกต่างไปจากประกาศโดยเป็นโทษแก่ผู้เช่า ให้ถือว่าข้อความในสัญญาเป็นไปตามประกาศ ซึ่งผู้เช่าสามารถร้องเรียน สคบ. เพื่อฟ้องคดีต่อศาลต่อไป หรือสามารถฟ้องคดีต่อศาลได้เองโดยตรง
ส่วนในทางอาญาผู้ให้เช่าอาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ โดยผู้ดำเนินคดีก็จะเป็น สคบ. นั่นเอง
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ