ราคาประเมินที่ดิน vs ราคาขายจริง 5 เรื่องต้องรู้ก่อนตั้งราคาขายที่ดิน

ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ของกรมธนารักษ์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ระหว่างปี 2566-2569 โดยภาพรวมทั้งประเทศราคาประเมินใหม่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8%

ส่วนกรุงเทพฯ ปรับขึ้นประมาณ 3% สูงสุดยังเป็นพื้นที่ทำเลกลางเมืองแนวรถไฟฟ้า ทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินแพงที่สุดเป็นถนนสีลม, เพลินจิต, วิทยุ และพระราม 1 (บริเวณหน้าสยามสแควร์ถึงถนนเพลินจิต) ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1,000,000 บาท/ตารางวา

แต่ราคาประเมินที่ดินของทางราชการแตกต่างจากราคาตลาดที่มีการซื้อ-ขายจริง ซึ่งแตกต่างกันอย่างไร หาคำตอบได้จากบทความนี้

ก่อนตั้งราคาขายที่ดิน ควรแยกให้ออกระหว่างราคาประเมิน ราคาตลาด และราคาขายจริง เพราะแต่ละราคามีที่มาและวัตถุประสงค์แตกต่างกัน

ดังนั้น ราคาประเมินที่ดินจึงไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาที่สามารถขายได้จริง ผู้ขายควรพิจารณาข้อมูลตลาดและอสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียงประกอบก่อนกำหนดราคาขาย

ราคาประเมินที่ดินกับราคาขายจริงอาจแตกต่างกัน เพราะราคาขายได้รับผลจากรายละเอียดของที่ดินและภาวะตลาดในช่วงเวลานั้น โดยปัจจัยที่ควรพิจารณา ได้แก่

1. ทำเลและการเดินทาง ที่ดินใกล้ถนนสายหลัก รถไฟฟ้า หรือแหล่งงานอาจมีความต้องการแตกต่างจากพื้นที่อื่น

2. ขนาดและรูปร่างที่ดิน หน้ากว้าง ความลึก และรูปแปลงมีผลต่อการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์

3. ทางเข้าออก ที่ดินติดถนนใหญ่ ถนนซอย หรือมีข้อจำกัดเรื่องทางเข้าออกอาจมีมูลค่าแตกต่างกัน

4. ผังเมืองและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน มีผลต่อประเภทและขนาดของโครงการที่สามารถพัฒนาได้

5. สภาพแวดล้อมโดยรอบ เช่น แหล่งงาน สถานศึกษา โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวก

6. ภาวะตลาดและความต้องการในช่วงเวลาที่ขาย ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามพื้นที่และประเภทอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น จึงไม่ควรนำราคาประเมินมาใช้เป็นราคาขายโดยตรง แต่ควรใช้เป็นข้อมูลหนึ่งประกอบกับข้อมูลตลาดและลักษณะของที่ดินแต่ละแปลง

1. ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน เริ่มจากตรวจราคาประเมินของแปลงที่ดิน เพื่อใช้เป็นข้อมูลพื้นฐานและประกอบการประเมินค่าใช้จ่ายในการโอน โดยสามารถเช็กราคาประเมินที่ดินออนไลน์ได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์

2. เปรียบเทียบที่ดินที่ประกาศขายในบริเวณเดียวกัน เลือกที่ดินที่มีทำเล, ขนาด, หน้ากว้าง, ทางเข้าออก และลักษณะใกล้เคียงกัน เพื่อให้เปรียบเทียบราคาได้เหมาะสมขึ้น

3. คำนวณราคาเป็นบาทต่อตารางวา การเปรียบเทียบราคาต่อตารางวาช่วยให้เห็นระดับราคาของแต่ละแปลงได้ง่ายกว่าการดูเฉพาะราคารวม

4. พิจารณาจุดเด่นและข้อจำกัดของที่ดิน ตรวจสอบรูปแปลงที่ดิน, ถนน, ทางเข้าออก, ผังเมือง, สาธารณูปโภค และสภาพแวดล้อม เพราะปัจจัยเหล่านี้อาจมีผลต่อความต้องการซื้อ

5. เผื่อพื้นที่สำหรับการเจรจาอย่างเหมาะสม ราคาประกาศไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาที่ตกลงซื้อขายจริง จึงควรกำหนดช่วงราคาที่สามารถเจรจาได้ไว้ล่วงหน้า โดยไม่ตั้งราคาสูงกว่าข้อมูลตลาดมากเกินไป

ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นข้อมูลสำคัญในการจดทะเบียนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แต่ค่าใช้จ่ายและภาษีแต่ละประเภทมีหลักเกณฑ์ในการคำนวณแตกต่างกัน

ตัวอย่างเช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ในกรณีที่เข้าเงื่อนไข จะพิจารณาระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมินทุนทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ไม่ควรเข้าใจว่าค่าใช้จ่ายทุกประเภทคำนวณจากราคาประเมินเพียงอย่างเดียว

ก่อนขายที่ดินจึงควรตรวจสอบทั้งราคาประเมิน ราคาขาย ระยะเวลาถือครอง และสถานะของผู้ขาย เพื่อประมาณค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนได้ถูกต้องมากขึ้น

ราคาที่พบจากประกาศขายที่ดินเป็นราคาที่ผู้ขายเสนอขาย ซึ่งอาจแตกต่างจากราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริงหลังการเจรจา

เมื่อนำประกาศออนไลน์มาเปรียบเทียบราคา ควรเลือกหลายแปลงที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน และพิจารณาทั้งราคาต่อตารางวา ขนาดที่ดิน ทำเล ทางเข้าออก และสภาพแวดล้อม ไม่ควรใช้ประกาศเพียงรายการเดียวเป็นตัวกำหนดราคาขาย

สุดท้ายนี้ นอกจากการหาข้อมูลเบื้องต้น และตั้งราคาเองแล้ว ยังสามารถติดต่อฝากขายผ่านนายหน้าหรือเอเจนต์อสังหาริมทรัพย์ที่รับฝากขายที่ดินก็ได้ และควรตั้งราคาเผื่อค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ลงไปด้วย หรือ อีกหนึ่งช่องทางที่เป็นที่นิยมที่สุดก็คือการฝากขายออนไลน์ตามเว็บไซต์ ซึ่งสามารถมองหารายการประกาศขายที่ดินได้ที่นี่