การแจ้งราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่อกรมที่ดินกลายเป็นเรื่องที่ทำให้หลายคนต้องปวดหัว เพราะต้องมานั่งคำนวณแล้วคำนวณอีกว่าทำอย่างไรจะเสียภาษีให้น้อยที่สุด บางคนถึงกับเครียดมากกว่าหาคนมาซื้ออีก วันนี้ ผมเลยอยากชวนให้คุณมาร่วมพิจารณาถึงข้อเท็จจริงและผลกระทบที่เกิดจากการแจ้งราคาซื้อขายอสังหาฯ ต่ำกว่าความเป็นจริง
ก่อนอื่น เราควรทำความเข้าใจเบื้องต้นเกี่ยวกับเหตุผลของกรมที่ดินที่ต้องการทราบถึงราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ตกลงกันไว้จริง ไม่ว่าผู้ซื้อผู้ขายจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล หรือจะเป็นระหว่างเอกชนด้วยกันเอง หรือระหว่างหน่วยงานของรัฐกับเอกชนก็ตามที
เนื่องจากกรมที่ดินนั้นเป็นหน่วยงานของรัฐที่มีหน้าที่หลักในการควบคุม ดูแล และให้บริการประชาชนในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ซึ่งภายใต้กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาฯ ว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในที่นี้ก็คือ พนักงานเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินนั่นเอง
นอกจากนี้ กรมที่ดินยังได้รับมอบหมายให้เป็นผู้คำนวณและเรียกเก็บภาษีอากรที่เกิดจากการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาฯ ของประชาชนแทนกรมสรรพากรอีกด้วย การรับทราบราคาซื้อขายหรือทำธุรกรรมใดๆ ในที่ดินและ/ หรืออสังหาฯ อย่างอื่นนั้นก็เพื่อลงไว้เป็นหลักฐาน และที่สำคัญคือเพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีอากรและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั่นเอง
แต่อย่าเพิ่งคิดไปว่าการแจ้งราคาซื้อขายที่ต่ำจะส่งผลให้เสียภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ต่ำลงตามฐานการคำนวณไปด้วยนะครับ เพราะราคาที่ใช้เป็นฐานในการคำนวณของกรมที่ดินนั้น เป็นราคากลางของอสังหาฯ หรือ “ราคาประเมินทุนทรัพย์” ที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์อีกทีหนึ่ง โดยมีเกณฑ์ในการเรียกเก็บค่าภาษีอากรและค่าธรรมเนียมต่างๆ ดังนี้:
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 บัญญัติว่า “ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อ ผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย” ดังนั้น ผู้ซื้อและผู้ขายจึงมีหน้าที่ออกกันคนละครึ่งตามกฎหมาย โดยค่าธรรมเนียมดังกล่าวจะถูกเรียกเก็บในอัตราร้อยละ 2 โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ดังนั้น ไม่ว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความเป็นจริง ซึ่งอาจจะต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ก็ไม่เป็นผลแต่อย่างใด เนื่องจากราคาที่ถูกใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมนั้นเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์ซึ่งได้กำหนดไว้แน่นอนตายตัวแล้วในแต่ละเขตพื้นที่
ค่าภาษีเงินได้ของผู้ขายหัก ณ ที่จ่าย
กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะถูกคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ตามวิธีการที่กำหนดตามประมวลรัษฎากร ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้คำนวณและเรียกเก็บในขณะที่จดทะเบียน ในขณะที่ค่าภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่ายจะถูกคำนวณและเรียกเก็บจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือจากราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่ากัน
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
เมื่อการขายอสังหาฯ นั้นเป็นไปในทางการค้าหรือหากำไร และอยู่ในขอบข่ายที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 (รวมภาษีท้องถิ่น) จากราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาใดที่สูงกว่า
ค่าอากรแสตมป์
โดยทั่วไปการจดทะเบียนโอนหรือก่อตั้งสิทธิใดๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ โดยมีค่าตอบแทน ต้องเสียอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 จากราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาใดที่สูงกว่า แต่หากผู้ขายซึ่งเป็นผู้รับค่าตอบแทนต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีก
มีข้อน่าสังเกตประการหนึ่งคือ ในกรณีของการคิดคำนวณค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของนิติบุคคล ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ของทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล ซึ่งได้กำหนดให้มีการคิดคำนวณภาระภาษีจากฐานของราคาที่มีการซื้อขายจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาใดที่สูงกว่ากันนั้น มักมีผู้เข้าใจผิดว่า ถ้าราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ ให้แจ้งราคาซื้อขายเท่ากับราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อจะได้เสียภาษีในอัตราที่ต่ำลง แต่ในความเป็นจริงนั้น หากเกิดมีการตรวจพบกรณีดังกล่าวในภายหลัง นอกจากจะทำให้ผู้ที่แจ้งมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญาฐานแจ้งข้อความอันเป็นเท็จแล้ว เมื่อค่าภาษีเงินได้ที่คำนวณจากราคาซื้อขายที่แจ้งไว้ต่ำกว่าราคาที่แท้จริง ผู้ขายจะต้องรับผิดเสียภาษีเงินได้เพิ่ม อีกทั้ง เมื่อการเสียภาษีอากรในเงินได้จากค่าอสังหาฯ ดังกล่าวไม่ได้กระทำตามกำหนดเวลา ผู้ขายยังต้องรับผิดในเงินเพิ่มและเบี้ยปรับต่อเงินค่าภาษีที่ขาดไปอีกด้วย
นอกจากนี้ การแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความเป็นจริงจะทำให้ทรัพย์สินที่ซื้อขาย อันได้แก่ ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ นั้นด้อยราคาลง ก่อให้เกิดความยุ่งยากในการลงบัญชีของคู่สัญญาที่มีสถานะเป็นนิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายผู้ซื้อหรือผู้ขายก็ตาม เนื่องจากรายจ่ายและรายรับแท้จริงที่เกิดขึ้นจากการซื้อขายนั้น ย่อมสูงกว่าราคาซื้อขายที่แจ้งและลงไว้เป็นหลักฐานการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดิน คราวนี้ บัญชีของนิติบุคคลก็ต้องถูกดัดแปลงเพื่อสร้างรายรับและรายจ่ายรองรับส่วนที่ขาดหายไป กลายเป็นซีรีส์ที่น่าติดตามตอนต่อไปเป็นอย่างยิ่งสำหรับเจ้าหน้าที่สรรพากรหากตรวจพบ
จริงๆ แล้ว ผมกลับมองว่าตัวกำหนดภาระตามสัญญาซื้อขาย (รวมถึงสัญญาอื่นใดที่มีลักษณะต่างตอบแทน) ของคู่สัญญาน่าจะอยู่ที่ผู้มีอำนาจเหนือการเจรจาต่อรองเป็นสำคัญ หากผู้ขายเป็นผู้มีอำนาจในการต่อรองเหนือกว่าผู้ซื้อแล้ว ผู้ขายย่อมสามารถกำหนดราคาซื้อขายที่ครอบคลุมจำนวนเงินค่าภาษีอากรทั้งหมดที่ตนเองต้องจ่ายโดยไม่ต้องมานั่งกำหนดให้ผู้ซื้อต้องมาร่วมรับผิดชอบหรือร่วมจ่ายในค่าภาษีอากรส่วนของตนเอง แล้วมานั่งหวาดผวากับการถูกสรรพากรเรียกตรวจสอบในภายหลัง
เกี่ยวกับผู้เขียน
สมศักดิ์ เฉลิมอิสระชัย เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้งสำนักกฎหมายกำธร สุรเชษฐ์ แอนด์สมศักดิ์