AREA เผยซัพพลายอสังหาฯ รอขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง 5 ปี แต่ยังไม่ถึงขั้นวิกฤติจนน่ากังวล ชี้บ้าน-คอนโดฯ หรูยังขายได้แม้เศรษฐกิจชะลอตัว ส่วนโครงการที่ราคาถูกไปเลยก็ขายได้ในบางทำเล
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผยว่าจากการสำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ครั้งล่าสุด ณ ช่วงต้นเดือนกรกฎาคม 2558 พบว่าปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยที่มีขายอยู่ในท้องตลาดถึง 1,634 โครงการ โดยในจำนวนนี้มี 1,185 โครงการที่มีหน่วยเหลือขายตั้งแต่ 20 ยูนิตขึ้นไป ซึ่งหากเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศเพื่อบ้านอย่างกรุงจาการ์ตา (อินโดนีเซีย), กรุงพนมเปญ (กัมพูชา), กรุงมะนิลา (ฟิลิปปินส์) และนครโฮจิมินห์ (เวียดนาม) แล้ว ในเมืองเหล่านี้มีโครงการรอขายอยู่ไม่เกิน 300 โครงการ แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีความคึกคักที่สุดในภูมิภาคอาเซียน
จากการสำรวจยังพบอีกว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีขนาดเท่ากับครึ่งหนึ่งของทั่วประเทศ แต่การพัฒนาที่น่าสนใจคือในโซนชายฝั่งทะเลตะวันออก ซึ่งเมื่อผนวกรวมกับเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในอนาคต โดยเฉพาะบางส่วนของจังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยอง ทำให้กลายเป็นอภิมหานาคร (Urban Field หรือ Megalopolis) ในอนาคต
สำหรับภาพรวมของตลาดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลล่าสุด พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยรวม 488,026 ยูนิต รวมมูลค่า 1,646,767 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้เป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมมากสุดถึง 51% รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ 23% บ้านเดี่ยว 19% และอื่น ๆ อาทิ บ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินจัดสรรเพียง 7% เท่านั้น
ในส่วนของยูนิตเหลือขายปัจจุบันมีอยู่ราว 178,641 ยูนิต ซึ่งถือเป็นจำนวนสินค้ารอขายที่เพิ่มขึ้นมาโดยตลอดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา แต่ AREA ตั้งข้อสังเกตุว่าการเพิ่มขึ้นดังกล่าวยังไม่อยู่ในอัตราที่น่าวิตก (ราว 3.7%) เมื่อเทียบกับช่วงวิกฤติเมื่อปี 2540-2542 ซึ่งมีสัดส่วนซัพพลายรอขายสูงถึง 5% อย่างไรก็ดี หากไม่มีการระบายสินค้าออกจากตลาดก็อาจจะมีแนวโน้มสู่วิกฤติในอนาคตได้ แต่คงกินเวลาอีก 2-3 ปี หากไม่มีการแก้ไขใดๆ
สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปี 2558 พบว่า มีการเปิดใหม่ถึง 56,548 ยูนิต โดยในจำนวนนี้ เป็นที่อยู่อาศัย 56,388 ยูนิต หรือคิดเป็น 99.7% แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม 37,220 ยูนิต (66%) ทาวน์เฮ้าส์ 12,176 ยูนิต (22%) และบ้านเดี่ยว 4,230 ยูนิตหรือ 8% โดยสินค้าส่วนใหญ่มีระดับราคาอยู่ที่ 2 ระดับคือ สินค้าระดับราคาไม่เกิน 2 ล้าน และราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
“ถ้าประเมินจากภาพรวม จะพบว่าปีนี้มีสินค้าเกิดขึ้นน้อยกว่าปี 2557 เพียง 1% แต่มูลค่าจะสูงกว่า 30% แต่นี่เป็นแค่ภาพลวงตา ทั้งนี้เมื่อแยกแยะให้เห็นสินค้าที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป จะพบว่าสินค้าราคาเกิน 10 ล้านบาทนั้น มีเกิดเพิ่มขึ้นถึง 161% คือจากปีที่แล้ว 2,355 ยูนิต มาปีนี้เพิ่มเป็น 6,154 ยูนิต ส่วนมูลค่าปีนี้อาจเกิดสูงถึง 140,060 ล้านบาทจากปีที่แล้วอยู่ที่ 36,769 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 281%” ดร.โสภณ กล่าว
ประเภทของอสังหาที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างน่าจับตาในปีนี้ ได้แก่ สินค้าราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยเฉพาะห้องชุด โดยคาดว่าในปีนี้ จะมีสินค้าระดับราคาดังกล่าวเข้าสู่ตลาด 18,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2557 ที่มีอยู่ 10,385 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 82% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นอย่างแรงในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่าสินค้าราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปยังขายได้ดีกับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงโดยที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวไม่ได้ส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคกลุ่มนี้แต่อย่างใด ส่วนสินค้าราคาถูกเช่นคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งเจาะกลุ่มลูกค้ารายได้น้อย และผู้มีรายได้สูงเพื่อซื้อไว้เก็งกำไร ปรากฏว่าขายได้ดีในบางทำเล และบางบริษัท
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
