ตลาดคอนโดฯมือสองในเมืองแนวโน้มรุ่งท่ามกลางเศรษฐกิจซึม

BC เผยตลาดคอนโดฯ มือสองโตสวนกระแสอสังหาฯ ซึม ราคาขายปรับขึ้นสูงกว่าราคาซื้อขายคอนโดฯ ใหม่ คาดแนวโน้มตลาดยังเติบโตได้ดีในช่วงที่เหลือของปี โดยเฉพาะทำเลในเมืองเนื่องจากพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการใหม่เหลือน้อย

นายขยล ตันติชาติวัฒน์ ผู้อำนวยการ บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด หรือ BC ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร เปิดเผยว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองในเขตกรุงเทพฯ ยังคงได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ เห็นได้จากราคาซื้อ-ขายที่มีการปรับเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ยมากถึงร้อยละ 30 จากราคาซื้อขายช่วงเปิดตัวโครงการนั้นๆ ซึ่งยังต่ำกว่าราคาโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างถึงร้อยละ 40 จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้คอนโดฯ มือสองยังได้รับความสนใจจากผู้ที่ต้องการซื้อทั้งเอาไว้เพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อลงทุน โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ ที่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ที่ปัจจุบันมีพื้นที่เหลืออยู่อย่างค่อนข้างจำกัดแล้ว

สำหรับคอนโดฯ มือสองที่ราคามีการปรับตัวสูงสุด ได้แก่ โครงการที่มีอายุระหว่าง 6-10 ปี ที่มีการปรับราคาขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 48 เนื่องจากช่วงที่โครงการเหล่านั้นเปิดตัวต้นทุนการก่อสร้างยังไม่สูงมากนัก โดยเฉพาะราคาที่ดิน แต่ตัวโครงการตั้งอยู่ในบริเวณที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก ตัวอาคารมีการดูแลรักษาที่ดี จึงสามารถปรับราคาได้ใกล้เคียงกับโครงการใหม่ๆ ในบริเวณนั้นๆ ได้

รองลงมาเป็น โครงการคอนโดฯ มือสองที่มีอายุอาคารตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป (ราคาปรับขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 38) เนื่องจากโครงการเหล่านี้แม้สภาพอาคารอาจจะขาดการบำรุงรักษาไปบ้าง แต่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ และหาทำเลที่จะมาแทนที่ได้ลำบาก

ตามมาด้วยคอนโดฯ มือสองอายุอาคารตั้งแต่ 1-5 ปี ที่ราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นที่ร้อยละ 33 เหตุที่ราคาขายปรับตัวขึ้นได้น้อยที่สุดนั้น เนื่องจากคอนโดฯ กลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากต้นทุนที่ปรับเพิ่มขึ้นแล้วนั่นเอง แต่เพราะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมากจึงทำให้ผู้ซื้อยินดีที่จะจ่ายส่วนต่างของทำเล

และสุดท้ายเป็นกลุ่มคอนโดฯ ที่อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง ยังไม่พร้อมเข้าอยู่อาศัย แต่มีการเปลี่ยนมือโอนสิทธิ์ ขายใบจองสิทธิ์ ราคาเฉลี่ยจึงปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากราคาเปิดขายได้รวมต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับขึ้นใหม่แล้ว โดยราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 16

เมื่อพิจารณาถึงทำเลพบว่า ทำเลที่มีคอนโดฯ มือสองมีการปรับราคาขึ้นจากช่วยเปิดตัวมากที่สุดในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ ได้แก่ บริเวณรถไฟฟ้า BTS สถานีพญาไท, ราชเทวี และอนุเสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางสู่จุดหลักๆ ที่สำคัญของกรุงเทพฯ โดยราคาขายในตลาดปัจจุบันมีการปรับตัวเมื่อเทียบกับราคาช่วงเปิดตัวอยู่ที่ร้อยละ 43

ตามมาด้วย ทำเลบริเวณสถานีรถไฟฟ้า BTS พร้อมพงษ์ และทองหล่อ ซึ่งถือเป็นย่านที่มีดีมานด์จากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ โดยราคามีการปรับขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 36 ส่วนบริเวณรถไฟฟ้า BTS สถานีเอกมัย และพระโขนง ราคามีการปรับขึ้นร้อยละ 35

สำหรับแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง หากย้อนไปดูในช่วง 2553-2556 พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เปิดตัวเป็นจำนวนมาก เฉลี่ยปีละ 50,000-70,000 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึงร้อยละ 60 ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ แต่ทำเลที่ตั้งเริ่มกระจายออกไปยังพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ชั้นนอก รวมถึงปริมณฑล ที่ยังมีพื้นที่สำหรับการพัฒนาและต้นทุนของที่ดินยังปรับตัวไม่สูงมาก ในขณะที่ทำเลในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมีการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่น้อยมาก คือไม่เกินร้อยละ 18 ของการเปิดตัวคอนโดฯ ทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

“สำหรับการคาดการณ์ในช่วงที่เหลือของปีนี้ เราเชื่อว่าตลาดคอนโดฯ มือสองยังคงจะเติบโตไปได้ดี แม้ภาวะเศรษฐกิจในประเทศจะอยู่ในช่วงการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่คงส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดฯ มือสองไม่มากนัก เนื่องจากเป็นตลาดที่ยังคงมีดีมานด์จากผู้บริโภคอย่างชัดเจน โดยเฉพาะโครงการในทำเลที่มีศักยภาพอย่างกรุงเทพฯ ชั้นในที่มีพื้นที่เหลือสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ๆ ค่อนข้างจำกัด ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั่นเอง” นายขยล กล่าวสรุป

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com

อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่