ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าเทคโนโลยีได้เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตประจำวันไปแล้ว และบางทีอาจจะถูกสอดแทรกไว้ในปัจจัยสี่เลยก็ว่าได้ จากงานสัมนาที่เชิญ Guru ระดับแนวหน้าทั้งไทยและต่างประเทศในงาน Property Report Congress Thailand 2016 ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ทั้งสามภาคส่วนนั่นคือ กลุ่มอสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัย (residential), กลุ่มสำนักงาน (office) และ กลุ่มค้าปลีก (retail, mall) นั้น ผู้เชี่ยวชาญในแต่ละภาคส่วนต่างให้ความสำคัญไปที่นโยบายเศรษฐกิจยุคดิจิตอล (digital economy) ที่รัฐบาลไทยพยายามผลักดันให้เกิดขึ้นให้ได้ เมนหลักของไอเดียนี้คือการที่ธุรกิจต่างๆในประเทศไทยใส่คำว่า นวัตกรรม และ เทคโนโลยี เข้าไปในสินค้าหรือผลิตภัณฑ์สร้างความแตกต่างจากตลาดสินค้าเดิมที่เคยมีมา
ทำไมรัฐบาลจึงต้องการสร้างเศรษฐกิจรูปแบบนี้?
ตัวเลขจำนวนเม็ดเงินการลงทุนจากต่างชาติ (Foreign Direct Investment: FDI) ที่นำเสนอโดยคุณ Andrew Gulbrandson จาก Jones Lang LaSalle Thailand หรือ JLL เปิดเผยว่า ไทยยังคงอยู่อันดับท้ายๆมีตัวเลขการลงทุนจากต่างชาติเพียง 6% จากประเทศทั้งหมดในเอเชีย เป็นรองทั้งอินโดนีเซียและเวียดนาม เนื่องจากหลายๆอุตสาหกรรมรวมไปถึงกลุ่มอสังหาฯยังขาดไอเดียและการนำเสนอมุมมองใหม่ๆในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ สัดส่วนการใส่นวัตกรรมเข้าไปในตัวธุรกิจยังคงมีอยู่น้อยมาก และเนื่องจากการที่ตัวเลข FDI น้อยย่อมส่งผลไปถึงภาวะการณ์เติบโตของเศรษฐกิจภายในประเทศหรือจีดีพีที่น้อยลงด้วยเช่นกัน
คุณ Andrew Gulbrandson
จากข้อกังวลในเรื่องปัญหาทางด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรมนี้ ย่อมส่งผลมาถึงภาคอสังหาฯซึ่งถือว่ามีสัดส่วนสำคัญต่อเศรษฐกิจภายในประเทศเช่นกัน หลายคนอาจจะยังไม่เข้าใจว่าจะนำนวัตกรรมและเทคโนโลยีมาใส่ไว้ในตึกอาคารได้อย่างไร เราขอไร่เรียงไปเป็นลำดับตามหัวข้อจากงานสัมนาคองเกรสดังนี้:
นวัตกรรมสู่อสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัย
คุณ แจน หรือ ศศิวิมล สินธวณรงค์ ผู้ก่อตั้งและผู้อำนวยการงานสถาปัตยกรรมภายในกลุ่มบริษัท จาร์เคน (Jarken) เปิดมุมมองที่ว่า ที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังไม่เน้นไปที่การทำให้การเชื่อมต่อ (Connectivity) นั้นเกิดขึ้นอย่างสมบูรณ์แบบ ตัวอย่างเช่น ภายในอนาคตควรจะมีการนำไอเดียความคิดทางด้าน Internet of Things (IOT) เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ นั่นคือการที่ทุกระบบไล่ตั้งแต่ระบบรักษาความปลอดภัย, ส่วนกลาง หรือแม้แต่เครื่องใช้ไฟฟ้า นั้นล้วนถูกเชื่อมต่อด้วยระบบอินเตอร์เน็ตทั้งหมด ซึ่งความสำคัญทางด้านเทคโนโลยีนี้ถูกสนับสนุนโดย คุณ ณัฐวัฒน์ วรนพกุล รองกรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายการตลาด Fiber One Public Company ที่กำลังให้คำปรึกษาการสร้างระบบและช่วยเหลือด้านการติดตั้งการเชื่อมต่อรูปแบบนี้ให้แก่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
คุณ ศศิวิมล สินธวณรงค์
คุณ ณัฐวัฒน์ วรนพกุล
ในขณะเดียวกันควรมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาพื้นที่สีเขียวให้เกิดขึ้นภายในโครงการมากที่สุดไม่ใช่สนใจเพียงแต่จะต้องได้พื้นที่ขายสุทธิ (Floor to Area Ratio: FAR) มากที่สุด ซึ่งไอเดียสีเขียวนี้ถูกสนับสนุนโดยคุณ Stephen O’Dell หัวหน้ากลุ่มงานสถาปัตยกรรม SODA (Thailand) เช่นเดียวกัน โดยเขามองว่าโครงการที่อยู่อาศัยควรจะแสดงตัวตนของเจ้าของหรือผู้พัฒนาโครงการนั้นๆ ไม่ใช่เป็นเพียงที่อยู่อาศัยที่สร้างไว้เพื่อทำกำไรเท่านั้น ซึ่งตัวอย่างนี้เราสามารถเห็นได้จากโครงการต่างๆของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในความต้องการที่จะสร้างทุกโครงการใกล้แนวรถไฟฟ้าให้กลายเป็นสัญลักษณ์ของพื้นที่นั้นๆ (Iconic Building)
คุณ Stephen O’ Dell
Ideo Q Chula – Samyan จากค่าย อนันดาฯ
มาค้นหากันว่ามีโครงการไหนที่ใส่นวัตกรรมอะไรไปในโครงการบ้างกับ รีวิวโครงการใหม่
นวัตกรรมสู่อสังหาฯกลุ่มค้าปลีกหรือห้างสรรพสินค้า
“ห้างสรรพสินค้าในอนาคตจะต้องเป็นพื้นที่ที่ผู้คนอยากจะไปรวมกลุ่มกับเพื่อน ซึ่งการรวมกลุ่มจะนำไปสู่ดีมานด์การช็อปปิ้ง” คือความคิดที่ถ่ายทอดลงบนหนึ่งในผลงานชิ้นเอกอย่าง Em Quatier ของผู้ก่อตั้งและหัวหน้างานสถาปัตยกรรม คุณ Thomas Leeser ผู้ก่อตั้ง Leeser Architecture ปัจจุบันสอนวิชาสถาปัตย์ ณ มหาวิทยาลัยชั้นนำระดับโลกอย่างมหาวิทยาลัย Harvard, Princeton, Columbia และ Cornell คุณโทมัสกล่าวว่าการขาดไอเดียการสร้างไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างในห้างสรรพสินค้าทำให้ห้างสรรพสินค้าที่เคยมีขนาดใหญ่ที่สุดในโลกอย่าง China’s Mall ต้องปิดตัวมาแล้ว
คุณ Thomas Leeser
สำหรับนวัตกรรมที่คุณโทมัสเลือกเข้ามารังสรรค์ในห้าง Em Quatire คือการที่ผู้ที่เข้าไปช็อปปิ้งนั้นจะต้องสามารถเห็นได้ว่าชั้นต่อไปจะต้องสร้างอารมณ์ต่อเนื่อง (Disrupted Continuity) ให้กับตนได้ตัวอย่างเช่นชั้นหนึ่งคือศูนย์รวมร้านเสื้อผ้าแฟชั่นชั้นนำชั้นที่สองก็ควรเป็นประเภทการช็อปปิ้งเดียวกันไม่ใช่ถูกขัดจังหวะอารมณ์ด้วยศูนย์อาหาร รวมถึงห้างสรรพสินค้าไม่ควรสร้างภาพลักษณ์อันน่าเบื่อว่าการมาห้างสรรพสินค้าคือการมาเพื่อซื้อของเพียงเท่านั้น แต่มาเพื่อการรวมตัวกันเนื่องจากความเป็นเอกลักษณ์ที่ถูกเซ็ทในพื้นที่ตัวห้าง เช่น งานศิลปะทางสถาปัตยกรรมที่นำมาตกแต่งไม่ว่าจะเป็น ม่านน้ำตก, ฟาร์มจำลอง หรือแม้แต่เวทีแฟชั่นกลางห้าง กล่าวคือผู้ที่เข้ามาในห้างจะต้องถูกกระตุ้นอารมณ์เพื่ออยากที่จะช็อปปิ้งก่อนนั่นเอง
EM Quartier ภาพ via: www.leeser.com
การออกแบบในลักษณะ Disrupted Continuity ที่เห็นทุกการเชื่อมต่อระหว่างชั้น ภาพ via: www.leeser.com
งานตกแต่งสวนที่ถูกนำมาจัดวางเป็นหนึ่งในองค์ประกอบของห้าง EM Quartier ภาพ via: www.leeser.com
นวัตกรรมสู่อสังหาฯกลุ่มอาคารสำนักงาน
จากการสำรวจตัวเลขด้านดีมานด์และซัพพลายในตลาดอาคารสำนักงานพบว่าในช่วงปี 2553 – 2558 เกิดภาวะขาดสมดุลระหว่างตัวเลขสองฝั่งนี้ (Demand – Supply Deficit) โดยตัวเลขซัพพลายอาคารสำนักงานที่ถูกป้อนเข้าไปในโซนเมืองต่างๆของกรุงเทพฯปรับตัวขึ้นเพียง 20% ในขณะที่ความต้องการเช่าอาคารสำนักงานปรับตัวขึ้นสูงถึง 50% ด้วยกัน จากตัวเลขนี้ส่งผลให้ กลุ่มเอไอเอ ขยายพอร์ตการลงทุนมาในภาคส่วนนี้เพิ่มขึ้นเกิดขึ้นเป็นอาคารสำนักงานเกรด A บนย่านรัชดาภิเษก AIA Capital Center คุณ สุขวัฒน์ ประเสริฐยิ่ง ประธานบริหารฝ่ายลงทุนของ เอไอเอ ไทยแลนด์ กล่าวว่า อาคารสำนักงานทั้งเก่าและใหม่ควรจะนำนวัตกรรมทางด้านความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมาปรับใช้ เพื่อรองรับความต้องการของผู้เช่าที่ต้องการรู้สึกรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อมไปพร้อมขณะเช่า เหมือนกับที่ทางอาคาร เอไอเอ แคปิตัล เซ็นเตอร์ ดำเนินจนได้รับการรับรองในเรื่อง LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)
คุณ สุขวัฒน์ ประเสริฐยิ่ง
อาคารสำนักงาน AIA Capital Center ภาพ via: www.aiacapitalcenter.com
บรรยากาศภายในอาคารสำนักงาน ภาพ via: www.aiacapitalcenter.com
ภาพจริงจากออฟฟิศภายในอาคาร ภาพ via: www.aiacapitalcenter.com
นอกจากเรื่องสิ่งแวดล้อมแล้ว คุณ ปิติพัฒน์ บุรี หัวหน้าฝ่ายงานบริหารของ ภิรัช บุรี กรุ๊ป ให้ความเห็นว่าอาคารสำนักงานควรให้ความรู้สึกเสมือนบ้านหลังที่สองให้แก่พนักงานออฟฟิศต่างๆได้ บัลลานซ์การออกแบบระหว่างคำว่าโปร่งสบายกับชีวิตการทำงานเข้าไว้ด้วยกัน ไม่เพียงแต่ใส่ใจเรื่องการออกแบบในลักษณะจากภายนอกสู่ภายใน (Outside – In) หรือความรู้สึกของคนภายนอกที่มองมายังตัวอาคารแต่ควรเป็นแบบจากภายในสู่ภายนอก (Inside – Out) ด้วยเช่นเดียวกันหรือการคำนึงถึงความรู้สึกของผู้ที่อยู่ภายในตัวอาคารเมื่อมองออกยังภายนอกอาคาร ตัวอย่างอาคารสำนักงานแบบ Leisure and Work นี้ได้เกิดขึ้นแล้วในอาคาร FYI Center ที่เปิดใช้งานเมื่อไม่นานมานี้
คุณ ปิติพัฒน์ บุรี
อาคารสำนักงาน FYI Center ภาพ via: thaiobayashi.co.th
ออฟฟิศ อนันดาฯ ที่ FYI Center ที่ถูกออกแบบคล้ายกับออฟฟิศของ Google ภาพ via: www.ananda.co.th/ir
จากที่กล่าวมาทั้งหมดจึงกล่าวได้ว่าภายในอนาคตข้างหน้าการพัฒนาโครงการอสังหาฯต่างๆจะไม่เพียงแต่พัฒนาคำว่า “ตึก หรือ อาคาร” เพียงเท่านั้น แต่ยังต้องพัฒนาเรื่อง “ความรู้สึก” ที่ทางตัวเจ้าของโครงการเองต้องการถ่ายทอดออกมา อย่างไรก็ตามกูรูจากในงาน พร็อพเพอร์ตี้ รีพอร์ต คองเกรส ไทยแลนด์ ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่าไอเดียทางด้านนวัตกรรมเหล่านี้จะเกิดขึ้นได้ต้องอาศัยความร่วมมือจากรัฐบาลเช่นเดียวกันผ่านช่องทางการเรียกเก็บภาษีโครงการที่น้อยลงหากโครงการนั้นๆใส่ใจในเรื่องนวัตกรรมทั้งทางด้านสิ่งแวดล้อมและการอยู่อาศัย หรือจะเป็นการผ่านช่องทางทำให้ผู้พัฒนาโครงการนั้นสามารถมีพื้นที่ขายสุทธิได้มากขึ้น (Bonus FAR) หากนำนวัตกรรมเหล่านี้มาปรับใช้กับตัวโครงการ ประกอบกับความร่วมมือจากภาคเอกชนที่จะต้องทุ่มเททั้งด้านความคิดและงบประมาณด้าน R & D (Research and Development) ให้มากขึ้น หากความร่วมมือระหว่างสองฝั่งเป็นไปอย่างราบรื่นภายในอนาคตข้างหน้าเราอาจจะได้เห็นภาพลักษณ์ของกรุงเทพฯที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างสวยงามก็เป็นได้
บทความข้างต้นเขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค Content Writer ประจำ DDproperty หากมีคำถามหรือข้อสงสัยเกี่ยวกับตัวบทความสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ chaiyasit@ddproperty.com
