คอนโดฯ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เก็งกำไรสูง ผลตอบแทนน้อย

หลังจากต้องลุ้นกันมายาวๆ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งทำเลในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ส่อเค้าเกิดภาวะฟองสบู่จนหลายๆ ฝ่ายแสดงความเป็นห่วง ส่วนหนึ่งมาจากการโหมเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ ตั้งแต่ก่อนที่โครงการรถไฟฟ้าจะแล้วเสร็จ ความล่าช้าของการก่อสร้างจากปัญหาน้ำท่วมใหญ่ และความทุลักทุเลในการเดินทางจากการไม่เชื่อมต่ออีก 1 สถานี ระหว่างรถไฟฟ้าสายสีม่วงและรถไฟฟ้า MRT หัวลำโพง-บางซื่อ หลังจากผ่านช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อมาอย่างต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ได้สำรวจสถานการณ์ล่าสุดของโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในปัจจุบัน พบว่า สินค้าส่วนใหญ่ขายได้แล้ว แต่มีผู้เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง และผลตอบแทนต่ำ  

คอนโดฯ เกินครึ่งราคาเพียง 1-2 ล้านบาท
จากการสำรวจพบว่า ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ มีโครงการรวมกันทั้งหมด 40 โครงการ จำนวน 27,540 หน่วย ซึ่งเป็นจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จในช่วงเวลา 6-36 เดือน โดย 57% ของหน่วยขายทั้งหมด มีราคาเพียง 1-2 ล้านบาท/หน่วยเท่านั้น อีก 26% ขายในราคา 2-3 ล้านบาท แสดงว่าส่วนใหญ่ถึง 83% ขายในราคาประมาณ 1-3 ล้านบาทเท่านั้น ส่วนคอนโดมิเนียมที่ขายเกิน 5 ล้านบาท มีเพียง 374 หน่วย หรือ 1.4%

เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง
คอนโดมิเนียมจำนวน 84% ของหน่วยขายทั้งหมดในทำเลนี้ ขายไปสู่ผู้ซื้อแล้ว ทำให้มีหน่วยเหลือขายอยู่อีกเพียงประมาณ 16% ถือว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปลอดภัยแล้ว เพราะยอดขายพ้นขีดอันตรายคือเกิน 70% แต่ยังนับว่าถืออยู่ในมือผู้ประกอบการมากพอสมควร เมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ที่ยังอยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 9% เท่านั้น

ส่วนอัตราการเข้าอยู่อาศัยพบว่า มีจำนวน 12,816 หน่วย หรือ 47% ของหน่วยขายทั้งหมดเท่านั้น ซึ่งถือว่าน้อยมากเมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยในเขตกรุงเทพฯ ที่อยู่ที่ 72% แสดงให้เห็นว่ามีผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรเป็นจำนวนมาก ส่อเค้าวิกฤติ แต่อีกด้านหนึ่งพบว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่ในทำเลนี้เข้าอยู่อาศัยเอง มีผู้เช่าอยู่เพียง 19% เท่านั้น แต่ที่มีอัตราเข้าอยู่อาศัยน้อย เนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเกินจำนวนกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้ใช้สอยเอง (End Users) เป็นจำนวนมาก

คอนโดมิเนียม แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เข้าอยู่น้อย ลงทุนเก็งกำไรสูง

ผลตอบแทนระยะยาว-ปล่อยเช่าน้อยกว่าทำเลอื่น
ราคาที่เพิ่มขึ้นต่อปีของคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นในทำเลนี้อยู่ที่ 3.4% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐาน เมื่อเปรียบเทียบกับภาพรวมของตลาดซึ่งอยู่ที่ 4.2% ต่อปี สาเหตุที่ราคาเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากอุปทานที่มีเป็นจำนวนมากในตลาด

สำหรับผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ (โดยใช้ค่าเช่าตลาดปัจจุบัน 10 เดือน หารด้วยราคาขายปัจจุบัน) อยู่ที่ 4.1% ถือว่าต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนทั้งตลาดโดยรวมพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าอื่น ๆ ซึ่งอยู่ที่ 4.5% แสดงให้เห็นว่าผลตอบแทนจากการเช่าไม่มากนัก เนื่องจากอุปทานที่มีเป็นจำนวนมากเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ทางด้านของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ชะลอการพัฒนาโครงการในทำเลนี้แล้ว เพื่อรอให้โครงการที่พัฒนาไปแล้วค่อย ๆ ถูกดูดซับไปก่อน และรอกำลังซื้อให้ฟื้นตัวจากปัจจุบันที่มีอยู่ค่อนข้างน้อย สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่อการขายต่อและเก็งกำไร น่าจะเป็นโอกาสในการได้ห้องราคาถูก ที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด เช่นเดียวกับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่จะได้สินค้าราคาถูก สามารถต่อรองได้ แต่ควรมองโครงการที่เปรียบเทียบแล้วคุ้มค่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้วพอสมควร และมีการบริหารทรัพย์สินที่ดี และที่สำคัญควรเป็นเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อรับประกันว่าได้สินค้าแน่นอน

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน