ชำแหละเทรนด์มิกซ์ยูส : ทำไมจึงเป็นคำตอบของอสังหาฯ ยุคใหม่

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการในรูปแบบ “มิกซ์ยูส” (Mixed-use) เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ต่างฟันธงว่า “มิกซ์ยูส” จะเป็นเทรนด์ใหม่

เทรนด์เหล่านี้ ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในประเทศไทยเท่านั้น แต่หัวเมืองใหญ่หลายเมืองในต่างประเทศก็เกิดโครงการมิกซ์ยูสใหม่ ๆ ขึ้นด้วยเช่นกัน ตอบรับกับยุคที่ดินแพงในปัจจุบัน

• แนวโน้มตลาดอสังหาฯ จากรายงาน DDproperty Property Index รอบล่าสุด

มิกซ์ยูสคืออะไร

หากมองย้อนกลับไปในอดีต โครงการในลักษณะผสมผสานหลาย ๆ ประเภทอสังหาริมทรัพย์เข้าด้วยกันเกิดขึ้นมานานแล้ว เช่น โครงการเชิงพาณิชย์ที่มีอาคารสำนักงาน โรงแรม และศูนย์การค้าในพื้นที่เดียวกัน เพียงแต่ในยุคนั้น ยังไม่มีใครให้คำจำกัดความว่าโครงการลักษณะนี้คืออะไร แต่ปัจจุบันวงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในไทยและต่างประเทศ ต่างให้นิยาม การพัฒนาโครงการที่มีองค์ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายในพื้นที่เดียวกันว่าเป็น “มิกซ์ยูส”

ไทย-เทศ กับการพัฒนามิกซ์ยูส

องค์ประกอบที่มีอยู่ในมิกซ์ยูสในต่างประเทศจะมีความหลากหลายมาก เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม โรงแรม ศูนย์แสดงสินค้าและศูนย์การประชุม ศูนย์สุขภาพ พิพิธภัณฑ์งานศิลปะ ศูนย์กลางด้านการออกแบบ ศูนย์ศิลปวัฒนธรรม พื้นที่สีเขียว ฯลฯ นอกจากนี้ในบางต่างประเทศยังมีคาสิโน เป็นหนึ่งในองค์ประกอบด้วย

ส่วนในเมืองไทย องค์ประกอบในโครงการมิกซ์ยูสที่เกิดขึ้น ส่วนใหญ่จะมีประมาณ 3-4 ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงแรม และศูนย์การค้า ยังไม่มีโครงการที่มีองค์ประกอบการจำนวนมาก ๆ เหมือนในต่างประเทศ แต่ในอนาคตก็มีแนวโน้มที่จะได้เห็นโครงการที่มีองค์ประกอบมากกว่า 4 ประเภทอสังหาริมทรัพย์ เพราะโอกาสที่จะเกิดมิกซ์ยูสใหม่ ๆ มีมากขึ้น

• แนวโน้มอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ สดใส พื้นที่ว่างเหลือไม่ถึง 10%

มิกซ์ยูส ตอบโจทย์ยุคที่ดินแพง-หายาก

มิกซ์ยูสเกิดขึ้นจาก 3 ปัจจัยหลัก คือ

1. ที่ดินราคาแพงขึ้น มิกซ์ยูสส่วนใหญ่อยู่บนพื้นที่ใจกลางเมือง ซึ่งปัจจุบันที่ดินมีราคาแพงขึ้นมาก อาทิ ย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ราคาที่ดินทะลุ 2 ล้านบาท/ตารางวาแล้ว หากจะพัฒนาโครงการรูปแบบเดียว อาจไม่คุ้มกับต้นทุนที่ดิน
2. ที่ดินหายากขึ้น แม้จะมีเงินทุนสูง แต่ก็ไม่อาจเป็นเจ้าของที่ดินแปลงงามได้ เพราะที่ดินบนทำเลดี ๆ หายากขึ้น หากมีที่ดินดังกล่าวในมือจึงได้พัฒนาให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด
3. ที่ดินแปลงขนาดใหญ่ ปัจจุบันมีที่ดินขนาดใหญ่ออกมามากขึ้น ส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานภาครัฐ

ด้วยปัจจัยเหล่านี้ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจึงคุ้มค่ากับการลงทุน และมีหลากหลายองค์ประกอบที่สอดคล้องกับขนาดของที่ดิน และการอยู่ในย่านใจกลางเมือง จะทำให้ผู้ใช้บริการเข้าถึงได้สะดวก มีผู้ใช้บริการที่หลากหลายตามแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ใช้ในแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ ก็มีโอกาสจะกลายเป็นลูกค้าใหม่ ๆ ให้กับทุกองค์ประกอบที่มีในโครงการนั้น ๆ ด้วย

สถานีกลางบางซื่อ

มิกซ์ยูสกับผลกระทบที่ไม่ควรมองข้าม

แม้ว่าโครงการรูปแบบมิกซ์ยูสจะมีข้อดีในหลาย ๆ ด้าน อาทิ การแบ่งปันฐานลูกค้าในแต่ละองค์ประกอบมิกซ์ยูส หรือความคุ้มค่าในการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงนั้น ๆ แต่ก็มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายด้านเช่นกัน

1. ปริมาณล้น เมื่อมีโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น ซัพพลายของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นพร้อมกัน เช่น ทุกมิกซ์ยูส มีอาคารสำนักงาน มีโรงแรม มีคอนโดมิเนียม มีศูนย์การค้า ซัพพลายของทั้ง 4 ประเภทอสังหาริมทรัพย์จะถูกเติมเข้าสู่ตลาดพร้อมกัน จึงมีความเสี่ยงที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งจะโอเวอร์ซัพพลาย
2. ลงทุนสูง แม้ว่าการใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นจะคุ้มค่ากับเม็ดเงินลงทุน แต่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่มีองค์ประกอบหลากหลายถือว่าสูงกว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบเดี่ยว ดังนั้น โครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่จึงเป็นโครงการระดับพรีเมียมที่ระดับราคา ไม่ว่าจะเป็นราคาขาย อัตราค่าเช่า และอัตราค่าบริการจะค่อนข้างสูง
3. ความวุ่นวาย ในเชิงสังคมความเป็นอยู่และการใช้ชีวิต ต้องยอมรับว่า ยิ่งมีองค์ประกอบมาก นั่นหมายถึง จะมีคนใช้บริการเข้าสู่พื้นที่จำนวนมาก ความวุ่นวาย การจราจรที่ติดขัด เป็นสิ่งที่ไม่อาจเลี่ยงได้

ในอนาคตไม่เกิน 5 ปี จะเริ่มเห็นโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ เปิดให้บริการ จะทำให้เห็นภาพชัดขึ้นว่า โครงการมิกซ์ยูสเหล่านี้เปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาริมทรัพย์และไลฟ์สไตล์คนกรุงเทพฯ อย่างไร ซึ่งมีความเป็นไปได้ว่า มิกซ์ยูสที่มีองค์ประกอบที่หลากหลายจะไม่ใช่โครงการที่เหมาะกับคนรุ่นใหม่เท่านั้น แต่ยังเหมาะกับคนทุกรุ่นทุกวัยด้วย

อย่างไรก็ตาม จากเทรนด์มิกซ์ยูสที่กำลังมาแรง จึงกลายมาเป็นหนึ่งในประเภทรางวัลของพร็อพเพอร์ตี้กูรู ไทยแลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ อวอร์ดส์ ปี 2019 (PropertyGuru Thailand Property Awards 2019) เวทีเฟ้นหานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดของประเทศไทย และเป็นรางวัลที่มีประวัติศาสตร์ยาวนานที่สุดแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชีย ซึ่งจัดต่อเนื่องเป็นปีที่ 14 แล้ว

โดยคาดว่า รางวัลโครงการผสมผสานที่ดีที่สุด (Best Mixed Use Development) จะได้รับความสนใจมากจากผู้เข้าร่วมแข่งขัน ซึ่งในปีที่ผ่านมา โครงการมิกซ์ยูสถือเป็นโครงการที่น่าท้าทายของวงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในด้านต้นทุนและราคาที่ดิน โดยในปีนี้งานประกาศรางวัลจะจัดขึ้นในวันที่ 9 สิงหาคม 2562 ผู้สนใจสามารถดูรายละเอียดประเภทรางวัลและเกณฑ์ทั้งหมดได้ที่ www.asiapropertyawards.com

ติดตามทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ โดยสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน หรือดาวน์โหลดรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์และรายงานภาพรวมตลาดอสังหาฯ จากเรา เพื่อช่วยเพิ่มมุมมองในทุกมิติของการซื้อ–ขาย–เช่า