จับกระแส: บ้านต่ำล้านมาแรง สวนทางภาพรวมซบ

21 พ.ค. 2562

ปี 2562 เป็นปีที่มีหลายปัจจัยมากระทบธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะมาตรการภาครัฐ ตั้งแต่มาตรการคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV ที่บังคับใช้แล้วเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา

จากสถานการณ์ดังกล่าวทำให้ก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการโหมหนักอัดแคมเปญเร่งโอนกันอย่างคึกคัก ยังไม่ทันได้พักภาครัฐก็ออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่คาดว่าจะช่วยให้คนมีบ้านได้ง่ายขึ้น และเป็นการกระตุ้นให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เดินหน้า ซึ่งดูเหมือนว่าจะหนุนให้บ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และบ้านมือสองได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก

ตลาดอสังหาฯ ชะลอ โครงการใหม่ยอดขายซบ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 จะชะลอตัวลงจากปีก่อน 10% โดยสาเหตุหลักมาจากเศรษฐกิจของประเทศไทยที่ชะลอตัว ส่งผลทำให้กำลังซื้อของคนน้อย รวมทั้งมาตรการคุมสินเชื่อ หรือ LTV ที่เริ่มมีผลบังคับใช้เมื่อช่วงเดือนเมษายนที่ผ่านมา

จากผลการสำรวจอยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2561 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจำนวน 1,597 โครงการ จำนวน 492,436 หน่วย จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2560 จำนวน 7.7% มีมูลค่าโครงการรวม 1,977,836 ล้านบาท

ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 1,088 โครงการ จำนวน 207,216 หน่วย จำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2560 จำนวน 2.6% มีมูลค่าโครงการรวม 925,579 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 509 โครงการ จำนวน 285,220 หน่วย จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2560 จำนวน 16.8% มีมูลค่าโครงการรวม 1,052,257 ล้านบาท

สำหรับยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2562 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 335,000 หน่วย ลดลงจากปีที่ผ่านมา 7.7% ซึ่งอยู่ที่ 363,000 หน่วย โดยลดลงน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ตั้งแต่ต้นปีว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะลดลงถึง 15.6%

Thailand a Homebuyers Market with Low Interest Rates

รัฐออกมาตรการเอื้อคนอยากมีบ้าน

รัฐบาลจึงได้ออกมาตรการต่าง ๆ ช่วยเหลือประชาชนเพื่อให้มีบ้านได้ง่ายขึ้น ได้แก่ มาตรการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก จำนวนเงินสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และมาตรการลดค่าโอนอสังหาริมทรัพย์และจำนองเหลือ 0.01% จากเดิม 2% และลดค่าโอนห้องชุดและจำนองห้องชุด 0.01% จากเดิม 1% ของมูลค่าที่จำนองในราคาซื้อขายและวงเงินจำนองไม่เกิน 1 ล้านบาท

ผู้ประกอบการเร่งโละสต็อก 

ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเร่งขายบ้านในสต๊อกที่เหลือขายจากปีก่อน จำนวน 154,765 หน่วย จากโครงการทั้งหมดจำนวน 492,436 ล้านบาท ซึ่งแบ่งเป็นบ้านจัดสรร 86,113 หน่วย และคอนโดมิเนียม 68,652 หน่วยให้เสร็จสิ้นโดยเร็วที่สุด หวังช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในช่วงโค้งสุดท้าย

อย่างไรก็ตาม บ้านจัดสรรยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภค ขณะที่คอนโดมิเนียม ผู้บริโภคมีการซื้อที่ชะลอตัวลง ดังนั้น ในครึ่งปีหลังคาดว่าจะเห็นภาพผู้ประกอบการเลือกลงทุนในทำเลที่มีความหนาแน่นของประชากรและเป็นทำเลที่น่าสนใจ

5 อันดับทำเลบ้านจัดสรรกรุงเทพฯ-ปริมณฑลขายดีสุด

จากการสำรวจทำเลบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ ที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากสัดส่วนที่ขายได้ต่อหน่วยทั้งหมดในโครงการ ได้แก่

  1. ทำเลสีลมสาทร-บางรัก
  2. ทำเลหลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน
  3. ทำเลพระโขนง-บางนาสวนหลวง-ประเวศ
  4. ทำเลคลองสามวา- มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง
  5. ทำเลลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ

ขณะที่ทำเลบ้านจัดสรรในเขตปริมณฑลที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก โดยพิจารณาจากสัดส่วนที่ขายได้ต่อหน่วยทั้งหมดในโครงการ ได้แก่

  1. ทำเลเมืองสมุทรสาคร
  2. ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง
  3. ทำเลพุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน
  4. ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์
  5. ทำเลกระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว

Bangkok Chong Nonsi skywalk at bangkok skytrain station on Silom Line

โอกาสบ้านต่ำล้าน-บ้านมือสองบูม 

ที่น่าจับตาคือบ้านมือสอง ซึ่งมีอยู่ประมาณ 10,000 หน่วย ส่วนใหญ่มีราคาไม่ถึง 1 ล้านบาท กำลังได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก เนื่องจากมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ถึง 30% ตอบโจทย์ผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อไม่มาก ประกอบกับไม่มั่นใจว่าจะกู้ซื้อบ้านจากธนาคารผ่านหรือไม่ เพราะเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อจากธนาคารมีความเข้มงวด จึงทำให้คนสนใจมองหาบ้านราคาถูกมากขึ้น ดังจะเห็นได้จากที่มีผู้ยื่นกู้ซื้อบ้านในโครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นจำนวนมาก

ลดค่าโอน-จดจำนอง ช่วยประหยัด 20,000 บาท

มาตรการดังกล่าวกำหนดให้เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ 0.01% จากเดิม 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ รวมถึงให้เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนห้องชุดและค่าจดทะเบียนการจำนองห้องชุด 0.01% จากเดิม 1% ของมูลค่าที่จำนอง

หากซื้อบ้านในโครงการบ้านล้านหลังราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะประหยัดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองถึง 20,000 บาท โดยสามารถนำเงินส่วนนี้ไปผ่อนเป็นค่าเช่าบ้านรายเดือนซึ่งจะต้องผ่อนประมาณ 3,800 บาทต่อเดือนได้ถึง 5 เดือน

ทั้งนี้ ในเดือนกันยายน 2562 จะมีการเปิดให้ลงทะเบียนโครงการบ้านล้านหลังระยะที่ 2 ขณะที่โครงการบ้านระยะแรกอยู่ระหว่างการตรวจสอบและเร่งอนุมัติเงินกู้ให้เสร็จสิ้นภายในเดือนกรกฎาคมนี้

บ้านล้านหลัง ธอส.

บ้านล้านหลัง ธอส.

แม้จะเป็นการดีที่ภาครัฐสนับสนุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสมีบ้าน แต่ทั้งนี้มีผู้ประกอบจำนวนไม่น้อยที่มองว่ามาตรการดังกล่าวไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในภาพรวมได้มากนัก เนื่องจากที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ มีน้อยมาก รวมทั้งผู้ประกอบการไม่นิยมพัฒนาโครงการราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท จากต้นทุนราคาที่ดินและราคาก่อสร้างสูง จะมีก็แต่คอนโดมิเนียม ซึ่งจะเป็นโครงการเก่าที่สร้างเสร็จมาแล้ว 3-5 ปี ทำให้การจะมองหาโครงการใหม่ ๆ คงเป็นไปได้ยาก จึงเป็นโอกาสของตลาดบ้านมือสองที่จะก้าวขึ้นมาทดแทน

ติดตามทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ โดยสามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน หรือดาวน์โหลดรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์และรายงานภาพรวมตลาดอสังหาฯ จากเรา เพื่อช่วยเพิ่มมุมมองในทุกมิติของการซื้อ–ขาย–เช่า 

เขียนความเห็น

ข่าว-บทความอื่นๆ ที่คุณอาจสนใจ

4 เทรนด์เด่นของอสังหาฯ ที่น่าสนใจ

ปี 2562 ยังคงเป็นปีที่ค่อนข้างยากลำบาก สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้

อ่านต่อ8 พ.ค. 2562