ลุ้นอสังหาฯ กรุงเทพฯ ปี 62: โอกาสที่มาจากรถไฟฟ้าและมาตรการรัฐ

10 มิ.ย. 2562

จากรายงาน DDproperty Property Index รอบล่าสุด พบดัชนีราคาและอุปทานอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น โดยมีผลจากราคาที่ดินที่แพงขึ้น รถไฟฟ้าสายใหม่ และมาตรการ LTV

ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตในอัตราเร่งที่น่าสนใจ ซึ่งปัจจัยสำคัญมาจากนโนยายของภาครัฐ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเรื่องการพัฒนาด้านโครงข่ายทางด้านการคมนาคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งรถไฟฟ้าสายใหม่ และมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value (LTV) ซึ่งล้วนแล้วแต่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปีเป็นอย่างมาก ทั้งด้านดัชนีราคาและอุปทานที่เพิ่มสูงขึ้นกว่าไตรมาสก่อนอย่างเห็นได้ชัด

3 เขต ดัชนีราคาเพิ่ม จากอานิสงส์รถไฟฟ้าสายใหม่

ฺBTS Skytrain Line

จากรายงานของ DDproperty Property Index ฉบับล่าสุด พบว่า ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2562 ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 5% หากมองดูแนวโน้มการปรับตัวย้อนหลังจะพบว่าในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นถึง 23%

โดยปัจจัยสำคัญที่เป็นตัวขับเคลื่อนราคาให้สูงขึ้นยังคงเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองและทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางด้านคมนาคมของภาครัฐที่ใกล้จะเปิดใช้บริการ โดย 3 ทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบไตรมาส ได้แก่

  • เขตจตุจักร ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนถึง 22% จากอานิสงส์ของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ที่จะเปิดให้บริการส่วนต่อขยายสถานีแรกที่สถานีห้าแยกลาดพร้าวในปี 2562 นี้ และสถานีกลางบางซื่อที่เตรียมจะเปิดให้บริการในปี 2563
  • เขตบางเขน ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนถึง 12% จากรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคตเช่นกัน
  • เขตวังทองหลาง ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 10% จากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ที่ปัจจุบันมีความคืบหน้าในการก่อสร้างเป็นอย่างมาก และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564

นอกจากนี้ยังพบว่า รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่เตรียมจะเปิดให้บริการในปี 2562-2563 ยังช่วยผลักดันให้หลายเขตในแนวรถไฟฟ้ามีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นด้วย อาทิ เขตบางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้น 9% เขตภาษีเจริญ เพิ่มขึ้น 5% เขตบางพลัด และเขตบางกอกน้อย มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 7%

Bangkok skyline river

มาตรการ LTV หนุนดัชนีอุปทานสูงขึ้นถึง 17%

ดัชนีอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 17% ส่วนหนึ่งคาดว่าเป็นผลกระทบจากการที่มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก่อนจะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 ทำให้ผู้ขายที่มีสินค้าอยู่ในมือมองเห็นโอกาสในการขายโดยใช้มาตรการดังกล่าวเป็นเครื่องสร้างแรงจูงใจให้ผู้ซื้อรีบตัดสินใจซื้อ

คอนโดมิเนียมยังคงมีสัดส่วนอุปทานมากที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ คิดเป็น 91% ของจำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 29% โดยระดับราคาส่วนใหญ่อยู่ที่ 3.5-8.5 ล้านบาท

ทำเลที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมสูงสุดยังคงเป็นเขตวัฒนาต่อเนื่องมาจากปี 2561 คิดเป็น 21% ของอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เพิ่มขึ้น 17% จากไตรมาสก่อนหน้า โดย 53% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ อาทิ ย่านเอกมัย, ทองหล่อ และพร้อมพงษ์

ขณะที่เขตวัฒนามีอุปทานทาวน์เฮ้าส์สูงที่สุด โดยมีสัดส่วน 7% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ ส่วนเขตประเวศมีสัดส่วนจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยวสูงที่สุดต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 โดยมีสัดส่วน 9% ของอุปทานบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงเทพฯ

อย่างไรก็ตาม จากอุปทานที่เพิ่มขึ้นในตลาดเป็นจำนวนมาก ส่วนหนึ่งสะท้อนให้เห็นว่าอัตราการดูดซับลดลงจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลให้ผู้ซื้อชะลอการซื้อออกไป

Bangsue Grand Station

จับตา 3 ปัจจัยท้าทายต่อตลาดอสังหาฯ

เมื่อพิจารณาถึงแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 นี้ จะเห็นว่ามีปัจจัยหลายประการที่เข้ามาเกี่ยวข้อง

ปัจจัยท้าทาย

  • มาตรการ LTV ที่มีแนวโน้มทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเกิดการชะลอตัว ส่งผลต่อภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์
  • กำลังซื้อภาคประชาชนที่แม้จะเพิ่มขึ้นแต่ยังเปราะบางโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
  • ความไม่แน่นอนทางการเมืองแม้ว่าการเลือกตั้งจะผ่านไปแล้ว คาดว่าจะมีผลต่อการชะลอการตัดสินใจลงทุนของภาคธุรกิจและการใช้จ่ายภาคครัวเรือน เพื่อรอดูความชัดเจนของพัฒนาการทางการเมืองก่อน

จากปัจจัยท้าทายดังกล่าวคาดว่าจะทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในตลาดที่อยู่ในระดับสูง โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2562 อาจอยู่ที่จำนวน 169,300-177,000 หน่วย หรือหดตัวประมาณ 8.5-12.5%

ปัจจัยเสริม

  • เศรษฐกิจไทยยังมีแนวโน้มเติบโตจากการลงทุนของภาครัฐที่คาดว่าจะมีเม็ดเงินลงทุนมาถึง 7.6 แสนล้านบาท
  • การย้ายฐานการผลิตมายังไทยของธุรกิจต่างชาติที่ได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน
  • มาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง หนึ่งในมาตรการพยุงเศรษฐกิจช่วงกลางปี 2562 ชองภาครัฐ ที่สามารถนำค่าซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท ไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ได้ไม่เกิน 200,000 บาท

Developers Look For New Ways To Attract Buyers

อย่างไรก็ตาม จากผลการสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุด พบว่า คนไทยยังมีทัศนคติที่ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดย 2 ใน 3 ของผู้ตอบแบบสำรวจพึงพอใจต่อสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย 73% เห็นว่าจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมีจำนวนเพิ่มขึ้น และ 29% มองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้น

ด้านมาตรการที่ผู้ตอบแบบสำรวจต้องการความช่วยเหลือจากภาครัฐเป็นอันดับแรก ๆ คือ การควบคุมราคาของที่อยู่อาศัยที่เป็นโครงการใหม่ คิดเป็น 63% รองลงมาคือมาตรการให้เงินอุดหนุนบ้านหลังแรก 54% นอกจากนี้ยังพบว่า 16% มีความพึงพอใจลดลงหลังจากจะมีการประกาศใช้มาตรการ LTV

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องจับตาต่อไป เนื่องจากมีปัจจัยที่เกี่ยวข้องหลายด้าน ทั้งปัจจัยท้าทายและปัจจัยเสริม ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับแผนการพัฒนาโครงการต่าง ๆ ทางฝั่งผู้บริโภคเองก็ต้องปรับตัวด้วยเช่นกัน โดยเฉพาะเรื่องวินัยทางการเงินในยุคที่ต้องมีการวางเงินดาวน์สูงขึ้น

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

เขียนความเห็น

ข่าว-บทความอื่นๆ ที่คุณอาจสนใจ

จับตา 3 ทำเลมาแรง ‘เขย่า’ วงการอสังหาฯ

บางซื่อ จตุจักร ลาดพร้าว คือพื้นที่สำคัญที่จะมา ‘เขย่า’ วงการอสังหาริม

อ่านต่อ24 พ.ค. 2562