รัชโยธินบูม หลังเปิดใช้ 5 สถานี ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ผู้ประกอบการอสังหาฯ แห่พัฒนาคอนโดฯ ร่วม 35 โครงการ จำนวนกว่า 10,000 ยูนิต ส่งสัญญาณขายช้ากว่าเดิม แต่ยังเหมาะสำหรับผู้ที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยจริง
ปัจจุบันรัชโยธินเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียม เพราะเป็นทำเลที่มีจุดเด่นด้านความสะดวกสบายในการเดินทาง โดยเชื่อมต่อกับถนนสายหลักได้ถึง 5 เส้นทาง คือ วิภาวดีรังสิต พหลโยธิน ลาดพร้าว รัชดาภิเษก และงามวงศ์วาน และปัจจัยบวกล่าสุดคือ รถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ทำให้ทำเลนี้กลายเป็นทำเลที่เหมาะกับการอยู่อาศัยมากขึ้น
5 สถานีรถไฟฟ้าสถานีใหม่ ดันคอนโดฯ โต
หลังจากที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนตอนเหนือ หรือรถไฟฟ้า BTS ที่เปิดให้บริการส่วนต่อขยาย 5 สถานีใหม่ ได้แก่
1. สถานีห้าแยกลาดพร้าว
2. สถานีพหลโยธิน 24
3. สถานีรัชโยธิน
4. สถานีเสนานิคม
5. สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์
ทำให้การเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD เป็นเรื่องง่าย ใช้เวลาเพียง 30 นาที ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมบนทำเลรัชโยธินเติบโตตามไปด้วย
นอกจากนี้ ทำเลรัชโยธินยังเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่หลายแห่ง โดยคาดว่าในแต่ละวันจะมีคนเดินทางมาทำงานประมาณวันละ 30,000-40,000 คน อีกทั้งยังมีศูนย์การค้า สถานศึกษา รวมถึงยังมีสถานพยาบาล จึงถือเป็นทำเลที่น่าจับตาเพราะครบทุกมิติทั้งการเดินทางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่รายล้อม
via: BTSSkyTrain
ราคาที่ดินหนุนพัฒนาคอนโดฯ แซงหน้าบ้านเดี่ยว
จากข้อมูลของศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS พบว่า 98% ของยูนิตที่อยู่อาศัยพร้อมขายบนทำเลรัชโยธิน เป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ส่วนที่เหลืออีก 2% เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์
โดยปัจจัยหลักที่ทำให้สัดส่วนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลรัชโยธินส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม เนื่องจากราคาที่ดินที่อยู่ในระดับ 60-85 ล้านบาทต่อไร่ เป็นราคาที่ค่อนข้างเหมาะแก่การนำไปพัฒนาคอนโดมิเนียมมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ เพราะถ้าหากนำที่ดินดังกล่าวไปพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจต้องกำหนดราคาขายของบ้านเดี่ยวไว้ที่ประมาณ 30 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้นไว้ที่ 35-40%
ทั้งนี้ นอกจากตัวบ้านจะมีราคาสูงและค่อนข้างจำกัดกลุ่มผู้ซื้อแล้ว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังต้องรวบรวมที่ดินให้ได้มากในระดับหนึ่ง เริ่มต้นประมาณ 5-7 ไร่ จึงจะเหมาะแก่การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบได้
ในทางกลับกัน หากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นำที่ดินดังกล่าวไปพัฒนาคอนโดมิเนียมที่ต้องการขนาดที่ดินน้อยกว่า เริ่มต้นประมาณ 2 ไร่และมีจำนวนยูนิตที่มาก เริ่มต้นประมาณ 200 ยูนิต จะสามารถกำหนดราคาขายเริ่มต้นของคอนโดมิเนียมได้ที่ 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อได้ง่ายกว่าบ้านเดี่ยวราคา 30 ล้านบาทต่อยูนิต จึงไม่แปลกที่จะเห็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลรัชโยธินจะมีแต่คอนโดมิเนียมเป็นหลัก
แม้ประเภทของที่อยู่อาศัยในทำเลรัชโยธินจะจำกัดอยู่ที่คอนโดมิเนียมเป็นหลัก ซึ่งนอกจากรูปแบบของโครงการ High Rise หรือ Low Rise ไปจนถึงระดับราคาต่อตารางเมตรที่น่าจะครอบคลุมกับความต้องการของผู้ซื้อได้หลายกลุ่มแล้ว ยังมีประเด็นอื่น ๆ ที่ควรนำมาประกอบกัน เช่น ระดับราคา จำนวนยูนิตเหลือขาย หรือแม้แต่ผลตอบแทนจากการลงทุน
คอนโดฯ ราคายังถูก 112,000 บาท/ตร.ม.
ปัจจุบันทำเลรัชโยธิน มีโครงการคอนโดมิเนียมมากถึง 11,561 ยูนิต จาก 35 โครงการ เพิ่มตัวเลือกให้แก่ผู้ที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมบนทำเลดังกล่าว ประกอบกับราคาโดยเฉลี่ยมีความสมเหตุสมผล อยู่ที่ 112,000 บาทต่อตารางเมตร
ถือว่าถูกกว่าทำเลในตัวเมืองที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 210,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น เพลินจิต-ชิดลม และสีลม-สาทร ถึง 51% และยังถูกกว่าทำเลรอบตัวเมือง ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 157,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น อโศก-สุขุมวิท เพชรบุรี พระราม 9 ศูนย์วัฒนธรรม อ่อนนุช ราชเทวี พญาไท อารีย์ และสะพานควาย อยู่ที่ 29%
ผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อก หนีโอเวอร์ซัพพลาย
ในขณะที่คอนโดมิเนียมในหลาย ๆ ทำเลเสี่ยงโอเวอร์ซัพพลาย แต่หากพิจารณาจำนวนยูนิตเหลือขายของคอนโดมิเนียมในทำเลรัชโยธิน ยังไม่น่าเป็นกังวล
หากเปรียบเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (คลองบางไผ่-แยกนนทบุรี) ในช่วงเวลาที่รถไฟฟ้าเปิดใช้งานเมื่อปี 2559 ซึ่งถือเป็นหนึ่งในทำเลที่เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายของคอนโดมิเนียมที่ชัดเจนที่สุด พบว่า มีระยะเวลาขายหมดที่นานขึ้น
จากเดิมที่ใช้เวลานานกว่าค่าเฉลี่ยของพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล (Bangkok Metropolitan Region: BMR) เพียง 5-10 เดือนในปี 2557-2558 กลับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 17.7 เดือน ในปี 2559 ที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงเริ่มดำเนินการและยังอยู่ในระดับสูงที่ 17.0-17.8 เดือนอย่างต่อเนื่องในปี 2560-2561
รูปแบบดังกล่าวคล้ายกันกับระยะเวลาขายหมดของคอนโดมิเนียมในทำเลรัชโยธิน ที่โดยปกติแล้วจะใช้เวลาขายหมดเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ราว 3 เดือน ในช่วงปี 2560-2561 แต่กลับขึ้นมาใช้เวลามากกว่าค่าเฉลี่ยของ BMR ถึง 10.8 เดือนในปี 2562 ซึ่งถ้าหากนับเฉพาะประเด็นด้านระยะเวลาขายหมดที่ยาวนานขึ้น อาจกล่าวได้ว่าคอนโดมิเนียมทำเลรัชโยธินเริ่มมีสัญญาณของโอเวอร์ซัพพลายให้เห็นบ้างแล้ว
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินโอเวอร์ซัพพลายควรพิจารณาประเด็นด้านการเปลี่ยนแปลงของยูนิตเหลือขายประกอบกันด้วย ซึ่งจากการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เร่งออกโปรโมชั่นและแคมเปญทางการตลาดเพื่อระบายสต็อกของยูนิตเหลือขายออกไป ส่งผลให้ยูนิตเหลือขายสะสมของคอนโดมิเนียมทำเลรัชโยธินกลับมีทิศทางที่ปรับตัวลง ยังมีทิศทางที่ดี ไม่ได้อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย
ผลตอบแทนลงทุนปล่อยเช่า 3.2% เหมาะซื้ออยู่เอง
ในส่วนของการซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลรัชโยธินเพื่อปล่อยเช่ายังให้ผลตอบแทนที่ไม่สูงนัก โดยอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนกับคอนโดมิเนียมในทำเลรัชโยธินจะอยู่ที่ปีละ 3.2% ต่ำกว่าพื้นที่อื่น ๆ ในตัวเมือง เช่น เพลินจิต-ชิดลม, สีลม-สาทร และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ที่ได้รับผลตอบแทนที่ปีละ 4.8-6.6% อยู่ถึง 1.5-2.1 เท่า
ประเมินได้ว่าคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธินเหมาะกับผู้บริโภคที่ต้องการอยู่อาศัยจริงมากกว่าการซื้อเพื่อหวังผลตอบแทนจากการลงทุน
โดยสรุป รัชโยธินเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยมีจุดที่น่าสนใจคือการมีตัวเลือกที่มาก ระดับราคาที่สมเหตุสมผล และยูนิตเหลือขายก็ยังอยู่ในภาวะที่ไม่โอเวอร์ซัพพลายนัก อย่างไรก็ดี คอนโดมิเนียมในทำเลรัชโยธินอาจยังไม่ตอบโจทย์กับการซื้อเพื่อลงทุนมากนัก หากเทียบกับพื้นที่ในตัวเมือง ซึ่งให้ผลตอบแทนสูงกว่า
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
