ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยขยายตัวต่อเนื่องจากปลายปี 62 ผลจากมาตรการกระตุ้น เผยตัวเลขที่อยู่อาศัยใหม่เปิดตัวใกล้เคียงปี 61 แสดงถึงความต้องการซื้อยังมี ขณะที่ปี 63 ผู้ประกอบการเผชิญความท้าทาย และควบคุมซัพพลายให้สมดุล
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 3 ต่อเนื่องไตรมาส 4 ปี 2562 พบว่า หลังจากที่รัฐบาลประกาศมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ จากเดิม 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
จากมาตรการดังกล่าวคาดว่าจะทำให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย จากเดิมที่ประเมินว่าภาพรวมจะติดลบ 7.7% แต่เมื่อมีมาตรการมากระตุ้น ประมาณการได้ว่าในปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ณ สิ้นปี น่าจะลดลงจากปี 2561 ประมาณ 0.6% มูลค่าลดลงประมาณ 2.2%
ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้าน รอขายกว่า 8 หมื่นหน่วย
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ ณ ครึ่งแรกปี 2562 มี 270,131 หน่วย เป็นโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล 151,993 หน่วย คิดเป็น 56.3% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย และในพื้นที่ภูมิภาค (20 จังหวัดหลัก) 118,138 หน่วย คิดเป็น 43.7%
ขณะที่ Inventory หรือที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และก่อสร้างเสร็จรอการขาย ณ ช่วงเวลาเดียวกันทั่วประเทศ มี 158,895 หน่วย เป็นกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 84,191 หน่วย คิดเป็น 53% ของ Inventory เป็นคอนโดมิเนียม 43,597 หน่วย คิดเป็น 51.8% ของ Inventory ทั้งหมด
ในจำนวนดังกล่าว แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 95,462 หน่วย เป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 48,465 หน่วย คิดเป็น 50.8% โดยเป็นคอนโดมิเนียม 30,873 หน่วย คิดเป็น 63.7% ขณะที่ในภูมิภาค มี 63,433 หน่วย เป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 35,726 หน่วย คิดเป็น 56.3% เป็นคอนโดมิเนียม 12,724 หน่วย คิดเป็น 35.6%
ทั้งนี้ ประมาณการที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ ณ ครึ่งหลังปี 2562 มี 257,969 หน่วย แบ่งเป็นอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 149,284 หน่วย หรือคิดเป็น 56.3% ในพื้นที่ภูมิภาค 108,685 หน่วย คิดเป็น 43.7%
อุปสงค์ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้าน พยุงตลาดอสังหาฯ
สำหรับสถานการณ์ด้านความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ประเมินจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่าภาพรวมทั่วประเทศในช่วงไตรมาส 3 ปี 2562 มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 101,704 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 11.1% มูลค่ารวม 227,793 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 12.4% ซึ่งเป็นผลจากการโอนคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ที่มีมากถึง 16,179 หน่วย อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 13,984 หน่วย
ขณะที่ภาพรวมมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภททุกระดับราคาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 53,936 หน่วย คิดเป็น 53% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2561 ที่ 10.9% เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในภูมิภาค 47,768 หน่วย คิดเป็น 47% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 13.1%
ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ภาพรวมทั่วประเทศช่วงไตรมาส 3 ปี 2562 มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 227,793 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 12.4% เป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 146,827 ล้านบาท คิดเป็น 64.5% โดยเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 9.6% เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในภูมิภาค 80,966 ล้านบาท คิดเป็น 35.5% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 17.8%
ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เปิดตัวใหม่กว่าแสนยูนิต
สำหรับอุปทานใหม่ที่จะเข้ามาในตลาด เมื่อพิจารณาจากไตรมาส 3 ปี 2562 ประมาณการว่าจะมีการเปิดขายโครงการใหม่ประมาณ 20,000 หน่วย ถ้าเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 40,000 หน่วย จะเห็นถึงการปรับตัวลดลงสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่ชะลอตัว และเมื่อพิจารณาจากเส้นค่าเฉลี่ยของการเปิดตัวโครงการใหม่แต่ละไตรมาส จะเห็นว่าค่าเฉลี่ยอยู่ประมาณ 20,000-30,000 หน่วย และคาดการณ์ว่าไตรมาส 4 ปี 2562 จะมีโครงการเปิดขายใหม่ไม่น้อยกว่า 44,000 หน่วย แสดงถึงความมั่นใจของผู้ประกอบการเริ่มกลับมา
จากข้อมูลสำรวจที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ยังพบอีกว่า ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2562 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยทุกประเภทเปิดขายใหม่รวม 20,863 หน่วย เป็นบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่เพียง 8,879 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 57.3% ซึ่งเป็นการปิดตัวที่ลดลงอย่างต่อเนื่องมา 3 ไตรมาส ขณะที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 11,984 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของ 2561 คิดเป็น 56.5%
ทั้งนี้ มีการประมาณการว่า ปี 2562 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ทุกประเภทรวม 112,044 หน่วย เป็นบ้านจัดสรร 46,010 หน่วย โดยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 24.4% เป็นการเปิดตัวน้อยต่ออย่างเนื่องมา 3 ไตรมาส ส่วนคอนโดมิเนียมมี 66,034 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 22.4%
ย้อนวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย สู่โค้งสุดท้ายปี 62
หากประเมินสถานการณ์ไตรมาส 4 ปี 2562 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากกว่า 3 ไตรมาสที่ผ่านมาอย่างเห็นได้ชัด โดยคาดว่าโครงการบ้านจัดสรรจะเปิดโครงการใหม่ 14,954 หน่วย เป็นคอนโดมิเนียม 29,399 หน่วย
นอกจากนั้นยังคาดอีกว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปี 2562 จำนวน 112,044 หน่วย ลดลงจากปี 2561 คิดเป็น 23.2% แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 46,010 หน่วย คิดเป็น 41.1% ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 24.4% เป็นโครงการคอนโดมิเนียม 66,034 หน่วย คิดเป็น 58.8% ลดลง 22.4% จากช่วงเดียวกันของปี 2561
ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 หลังจากได้รับผลบวกจากมาตรการกระตุ้นจากรัฐบาล คาดว่าจะเหลืออุปทานในตลาด 257,969 หน่วย ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ดีขึ้นกว่าไม่มีมาตรการรองรับ คิดเป็น 2.4% และคาดว่าจะมียอดการโอนกรรมสิทธิ์รวมทั่วประเทศประมาณ 361,696 หน่วย เป็นมูลค่ารวม 820,624 ล้านบาท ซึ่งน่าจะลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2561 คิดเป็น 2.2%
หากจะประเมินทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2563 ถือได้ว่าปรับตัวเข้าสู่ภาวะสมดุลและขยายตัวต่อเนื่อง เช่นเดียวกับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยมีปัจจัยสำคัญคืออัตราดอกเบี้ยขาลง และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง รวมถึงโครงการบ้านดีมีดาวน์ ส่งผลให้อุปทานในตลาดจะถูกทยอยดูดซับและอยู่ในภาวะที่สมดุล โดยภาพรวมทั่วประเทศครึ่งแรกปี 2563 คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายประมาณ 245,371 หน่วย
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
