รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายวิ่งครบลูป เรียลดีมานด์ทำเลจรัญสนิทวงศ์พุ่ง ดันราคาที่ดินปรับตัวเพิ่ม 4 เท่า ผู้ประกอบการแห่ปักธง ผุดคอนโดมิเนียมใหม่ และลดราคาระบายสต็อกเดิม
จากชุมชนเก่าย่านจรัญสนิทวงศ์ เปลี่ยนโฉมรับความเจริญหลังการมาของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ทั้ง 2 ช่วง คือช่วงหัวลำโพง-หลักสอง และช่วงเตาปูน-ท่าพระ ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาปักธงพัฒนาโครงการ เปิดตัวคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้ากันกระหน่ำ เพื่อรองรับดีมานด์ที่มีอยู่สูง แม้จะสร้างความคึกคักแต่ขณะเดียวกันดูเหมือนว่าซัพพลายคงค้างกำลังเพิ่มมากขึ้น ในยุคที่การระบายสต็อกเริ่มอืด ผู้ประกอบการจึงงัดกลยุทธ์สงครามราคามาใช้กับทำเลจรัญสนิทวงศ์
ราคาที่ดินจรัญฯ ถีบตัวถึง 2-3 แสนบาท/ตร.ว.
การเติบโตของทำเลจรัญสนิทวงศ์ ภายหลังจากมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จนถึงช่วงล่าสุดที่มีการเปิดทดลองให้บริการตั้งแต่เดือนธันวาคม 2562 จนถึง สิ้นเดือนมีนาคม 2563 ส่งผลให้เกิดความเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ โดยเฉพาะราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น 4 เท่า จาก 4-5 หมื่นบาทต่อตารางวา ในทำเลที่ติดถนน เพิ่มขึ้นเป็น 2-3 แสนบาทต่อตารางวา
ในมุมมองของผู้ประกอบการมองว่าทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังเป็นเส้นที่น่าสนใจ เพราะเป็นการเชื่อมต่อรอบเมือง (Circle Line) ที่จะนำคนเข้าเมือง โดยเฉพาะทำเลที่น่าสนใจคือ บริเวณที่เชื่อมต่อกับปิ่นเกล้า และสถานีที่มีการเปลี่ยนขบวน (Interchange) เช่น ท่าพระ
บิ๊กอสังหาฯ ปักธงผุดคอนโดฯ เกาะแนวรถไฟฟ้า
โดยก่อนหน้านี้ มีผู้ประกอบการรายใหญ่ทยอยลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมในเส้นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมาอย่างต่อเนื่อง และมากขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะเส้นถนนจรัญสนิทวงศ์
จากการเข้ามาลงทุนของผู้ประกอบการ ทำให้ราคาที่ดินบนถนนจรัญสนิทวงศ์ขยับขึ้นมาก จนอาจทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมเกินกว่ากำลังของกลุ่มลูกค้าได้ในอนาคต โดยราคาที่ดินบนถนนสายหลักอยู่ที่ประมาณ 2-3 แสนบาทต่อตารางวา แต่ก็เริ่มมีผู้ประกอบการบางรายขยับเข้าไปพัฒนาในซอย เนื่องจากต้นทุนยังเหมาะสมกับสินค้าที่นำเสนอ ประกอบกับราคาที่ยังอยู่ในกรอบของการลงทุนได้โดยอยู่ที่ประมาณ 70,000-180,000 บาทต่อตารางวา
ซัพพลายคอนโดฯ เหลือขายสะสมกว่า 6,000 ยูนิต
ฝ่ายวิจัยของคอลลิเออร์ส เปิดเผยถึงภาพรวมของการพัฒนาโครงการบนถนนจรัญสนิทวงศ์ ตั้งแต่สถานีบางโพ-ท่าพระ ตั้งแต่ปี 2561 พบว่า มีผู้ประกอบการเข้าไปปักธงเปิดตัวโครงการจำนวนมากเฉลี่ย 2,000 ยูนิตต่อปี โดยเฉพาะรายใหญ่ที่มีเกือบทุกแบรนด์
ส่งผลทำให้ปีที่ผ่านมามีซัพพลายเหลือขายสะสมสูงมากกว่า 6,000 ยูนิต โดยราคาเฉลี่ยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 8-9 หมื่นบาทต่อตารางเมตร และมีหลายรายที่ขายถึง 1.1-1.2 แสนบาทต่อตารางเมตรในช่วงเริ่มต้นเปิดตัว
งัดกลยุทธ์ด้านราคา กระตุ้นเรียลดีมานด์
ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ทรงตัวเช่นนี้ ผู้ประกอบการต่างงัดกลยุทธ์ด้านราคามาเป็นตัวดึงดูด เพราะปัจจุบันลูกค้ามองหาความคุ้มค่ากับราคาตอบโจทย์ ความต้องการผู้ซื้ออยู่เองเป็นหลัก
ทั้งนี้ ตั้งแต่ช่วงปลายปี 2562 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการที่มีโครงการบนถนนจรัญสนิทวงศ์ เริ่มเห็นสัญญาณการนำโครงการเก่ามาลดราคา ขณะที่โครงการเปิดตัวใหม่ก็เริ่มปรับราคาลงให้สอดรับกับสภาพตลาด ทำให้สามารถระบายสต็อกได้ 20% ในปี 2563 คาดว่าจะมีโครงการที่กำลังเปิดตัวตามถนนจรัญสนิทวงศ์ยังคงเน้นราคาต่ำเป็นหลัก เฉลี่ย 7-8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร
รุกทุกทำเลที่มีดีมานด์ ไม่เฉพาะใจกลางเมือง
ความท้าทายในปี 2563 คือการที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้ทันกับความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นมาตรการรัฐ สภาพเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และการแข่งขันในตลาดที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้นจากความพยายามในการระบายสต็อกที่มีอยู่ รวมถึงเน้นการพัฒนาโครงการในทุกที่ที่มีดีมานด์ ไม่อยู่แค่ทำเลใจกลางเมืองเท่านั้น
การเปิดตัวโครงการย่านจรัญสนิทวงศ์ ช่วยระบายซัพพลายได้ดี เพราะราคาคอนโดมิดนียมยังถูกมาก การเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง อย่างสีลม สาทร สุขุมวิทได้สะดวกขึ้น โครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้จะเข้ามาช่วยกระตุ้นให้ซัพพลายส่วนเกินลดลง หลังจากที่สะดุดจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศและเศรษฐกิจโลก
จรัญสนิทวงศ์เป็นทำเลที่มีความน่าสนใจในส่วนของผู้ประกอบการ และผู้ที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า เนื่องจากราคาต่อตารางเมตรยังต่ำ ผู้ประกอบการงัดกลยุทธ์ใช้สงครามราคา มาหวังชิงเรียลดีมานด์หรือความต้องการที่แท้จริง ซึ่งต้องอาศัยประสบการณ์ วิเคราะห์สภาพตลาดและพฤติกรรมของผู้บริโภค เพื่อให้สามารถชิงความได้เปรียบด้านราคา ปรับราคาสอดคล้องกับกำลังซื้อของคนในพื้นที่ ไม่ว่าจะเปิดตัวโครงการใหม่หรือระบายสต็อก
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
