วิกฤตโควิด-19 ส่งผลกระทบรุนแรงต่อเศรษฐกิจทั่วโลกรวมถึงประเทศไทย และหนึ่งในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบหนักจากวิกฤตนี้ก็คือ “อสังหาริมทรัพย์”
ในมุมผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย หรือ ทีดีอาร์ไอ (TDRI) ได้วิเคราะห์สถานการณ์ในเชิงลึกไว้ดังนี้
ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส จากทีดีอาร์ไอ
โควิด-19 ส่งผลกระทบอย่างไรต่อตลาดอสังหาฯ ไทยบ้าง
โควิด-19 จะต้องอยู่กับเราไปอย่างน้อย 1 ปี ถึง 1 ปีครึ่ง ซึ่งหมายความว่า เศรษฐกิจไทยจะไม่กลับมาฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็วอย่างแน่นอน แต่จะขึ้นมาแบบค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งจะสะท้อนไปที่อุปสงค์ของผู้ซื้อ ที่ส่วนหนึ่งมาจากคนไทยด้วยกันเอง ในเวลานี้ผู้คนจะหันไปซื้อสินค้าที่มีความจำเป็นก่อน แล้วค่อยหันมาสนใจสินค้าที่จำเป็นน้อยกว่า อสังหาฯ จึงเป็นส่วนหนึ่งที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ ผลกระทบของโควิด-19 ยังทำให้บางอาชีพได้รับผลกระทบมากเป็นพิเศษ และบางอาชีพก็เป็นผู้ซื้อหลักของอสังหาฯ ไทย เช่น นักบิน แอร์โฮสเตส ผู้ที่ประกอบอาชีพเกี่ยวกับการท่องเที่ยว ทำให้การลงทุนต่าง ๆ ลดลง
“เป็นไปได้ว่าภาคการท่องเที่ยวจะกลับมาช้า โดยเฉพาะจากต่างประเทศ เนื่องจากมีความกังวลทั้งจากฝั่งเราและชาวต่างชาติ ผลกระทบที่ตามมาของภาคท่องเที่ยวจะส่งผลต่อกำลังซื้อจากต่างชาติ ซึ่งมีสัดส่วนการถือครองคอนโดฯ เป็นจำนวนมาก ดังนั้นดีมานด์ตลาดคอนโดฯ จะได้รับผลกระทบแน่นอน” ดร.นณริฏ กล่าว
อะไรคือ New Normal ที่จะเกิดขึ้นกับอสังหาฯ ไทยบ้าง
ตอนนี้มีกระแส Work From Home หรือการทำงานที่บ้านมากขึ้น ซึ่งจะกลายเป็น New Normal หรือสภาวะปกติในรูปแบบใหม่ในอนาคตด้วย เพราะตอนนี้ผู้คนได้ประสบการณ์แล้วว่าบางธุรกิจก็สามารถทำงานแบบ Work From Home ได้ และอาจมีประสิทธิภาพมากกว่าการเสียเวลาเพื่อเดินทางมาทำงานที่ออฟฟิศ ซึ่งจะกระทบต่อดีมานด์ของอาคารสำนักงานให้เช่า หากองค์กรต่าง ๆ มีนโยบายให้พนักงาน Work From Home เพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย
โควิด-19 กับยุคที่อาคารสำนักงานต้องปรับตัว
New Normal ของฝั่งผู้ซื้อคือ การชะลอการซื้อในระยะยาวทั้งจากคนไทยและคนต่างชาติ รวมทั้งจากกระแส Work From Home นอกจากจะทำให้อาคารสำนักงานให้เช่าลดลง แล้วยังทำให้เกิดคำถามว่าหากเราทำงานที่บ้านได้ ทำเลที่เคยเป็นทำเลทองเดิม ๆ ก็อาจจะจำเป็นน้อยลง
ส่วน New Normal จากฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นเรื่องของสายป่าน ซึ่งผู้ประกอบการรายเล็กอาจได้ผลกระทบจากดอกเบี้ยที่สูงขึ้นหรือหมุนเงินไม่ทัน ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถอยู่รอดได้
สิ่งที่เป็น New Normal สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กอาจจะต้องล้มหายตายจากไป หรืออาจจะต้องขายธุรกิจหรือ Land Bank ของตัวเองให้กับผู้ประกอบการรายกลางหรือรายใหญ่
“ในอนาคตเราจะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่มีโอกาสช้อนซื้อธุรกิจของผู้ประกอบการรายเล็กเข้ามาเพื่อให้ตัวเองแข็งแกร่งขึ้นได้ด้วย นี่เป็นภาพที่ผมคิดว่าจะเกิดขึ้นกับอสังหาฯ ไทย” ดร.นณริฏ กล่าว
2 ทิศทาง เปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อ-ขายอสังหาฯ
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมในการซื้อ-ขายอสังหาฯ อาจเกิดขึ้นได้ใน 2 ทิศทาง คือ
ทิศทางแรกหากโควิด-19 มาแล้วก็จบไป เป็นปัญหาแบบที่ 100 ปีจะมีสักครั้ง พฤติกรรมคนจะไม่เปลี่ยนไปมาก อาจจะมีการชะลอตัวบ้างจนกว่าโควิด-19 จะหายไป ซึ่งภายหลังจาก 1 ปี ถึง 1 ปีครึ่ง ทุกอย่างจะกลับมาเหมือนเดิม ธุรกิจก็จะหาทางเดินหน้าต่อได้
แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ อาจทำให้หลาย ๆ ประเทศที่เคยเป็นฐานการผลิตในต่างแดนของบางภาคอุตสาหกรรม อาจมีความน่าดึงดูดใจน้อยลง อาจมีการย้ายฐานการผลิตกลับไปประเทศตนเอง เพราะสามารถควบคุมความเสี่ยงได้ดีกว่า
“หากกระแสนี้มาแรงก็มีความเสี่ยงว่าพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ของประเทศไทยอาจจะไม่ใช่พื้นที่ที่ตอบโจทย์นักลงทุนต่างชาติได้อีกต่อไป ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในอีอีซีให้หดตัวตามไปด้วย” ดร.นณริฏ กล่าว
ส่วนทิศทางที่สอง ถือว่าน่ากังวลกว่ามาก หากโควิด-19 กลายเป็นโรคระบาดที่สามารถกลับมาได้เรื่อย ๆ เพราะหมายถึงเศรษฐกิจที่จะตกต่ำอย่างต่อเนื่องยาวนาน ภาพรวมธุรกิจของอสังหาฯ จะคาดการณ์ได้ยากมาก
EEC คืออะไรและเปลี่ยนวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างไร
ประเทศไทยกับการรับมือวิกฤตโควิด-19
สำหรับประเทศไทย เฟสแรกคือ การลดจำนวนผู้ติดเชื้อให้ลดลง ซึ่งได้ลดลงไปเรียบร้อยแล้ว ตอนนี้เราอยู่ในเฟสที่ 2 คือการเริ่มเปิดเศรษฐกิจหรือการชะลอมาตรการเข้มงวดทางเศรษฐกิจลง ซึ่งนี่เป็นเรื่องของทางระบาดวิทยาที่จะเป็นผู้กำหนด
ในส่วนของเรื่องเศรษฐศาสตร์และสังคมศาสตร์ มีการพยายามเสนอภาครัฐว่า ถ้าหากเข้มงวดในธุรกิจไหนก็ตาม ภาครัฐควรให้เงินอุดหนุนด้วย รวมทั้งใช้นโยบายการเงินเข้ามาช่วยธุรกิจที่ได้รับผลกระทบด้วย ตรงนี้จะช่วยให้ประชาชนที่ได้รับผลกระทบสามารถผ่านวิกฤตนี้ไปได้
“สิ่งที่ภาครัฐ และธนาคารแห่งประเทศไทยทำตอนนี้คืออัดฉีดเงินก้อนใหญ่กว่า 1.9 ล้านล้านบาท ซึ่งผมมองว่าดีอยู่แล้ว เพราะหากไม่มีการอัดฉีดงบในส่วนนี้เศรษฐกิจไทยจะกระทบรุนแรงยิ่งกว่าวิกฤตต้มยำกุ้งอย่างไม่สามารถประเมินค่าได้” ดร.นณริฏ กล่าวทิ้งท้าย
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าวิกฤตโควิด-19 จะยังไม่จบลงในเร็ววันนี้ แต่สิ่งที่ภาคประชาชนอย่างเราควรปฏิบัติอย่างเคร่งครัดและต่อเนื่องคือระมัดระวังในการใช้ชีวิต ใส่ใจในการรักษาความสะอาด รักษาระยะห่างทางสังคม เพื่อช่วยให้การระบาดลดลง จนสามารถพลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยให้กลับมาดีขึ้นได้อย่างที่คาดการณ์ไว้
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
