ข่าวเด่น ประเด็นร้อนรอบสัปดาห์ เกาะติดอสังหาฯ ภูเก็ตหลังมีแผนเตรียมเปิดประเทศ รวมถึงภาพรวมเศรษฐกิจไทย หนี้ครัวเรือน พร้อมย้อนรอยดูราคาที่ดินรุ่งหรือร่วง DDproperty รวบรวมมาให้ที่นี่
1. ลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ ภูเก็ตผลตอบแทน 6-10%
จากมาตรการภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์ ที่จะเปิดเมืองภูเก็ตรับนักท่องเที่ยวต่างชาติในวันที่ 1 กรกฎาคม 2564 พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มีมุมมองว่า เป็นสัญญาณที่ดีที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจการท่องเที่ยวในภูเก็ต ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้รับอานิสงส์ด้วยเช่นกัน ทำให้ดีมานด์การเช่าของชาวต่างชาติรวมทั้งกำลังซื้อกลับมา
โดยการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าและขายต่อในภูเก็ต ผู้เช่าต่างชาติจะเช่าระยะยาว เน้นช่วง High Season คือเดือนตุลาคม-กุมภาพันธ์ โดยส่วนใหญ่เลือกโครงการคอนโดที่มีพื้นที่ส่วนกลางที่สวยงาม สิ่งอำนวยความสะดวกครบ เช่น สระว่ายน้ำขนาดใหญ่ เลือกห้องที่วิวสวย ขนาดห้อง 29-30 ตารางเมตร มีเฟอร์นิเจอร์เครื่องใช้ไฟฟ้าครบพร้อมอยู่ รวมทั้งมีอุปกรณ์เพิ่มเติม เช่น จาน ชาม ช้อน ส้อม อุปกรณ์ทำอาหาร และทำเลในเมืองเดินทางได้สะดวก
สำหรับกลุ่มผู้เช่าที่เป็นคนทำงาน นอกจากจะเช่าระยะยาวยังมีรูปแบบของการซื้อ เพื่อพักอาศัยเองและลงทุนปล่อยเช่าต่อในอนาคต มักเลือกโครงการคอนโดในทำเลที่ใกล้ที่ทำงาน และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ร้านสะดวกซื้อ ร้านค้า ร้านอาหาร โดยส่วนมากเลือกห้องขนาด 29-30 ตารางเมตร ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบพร้อมอยู่ ทั้งเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า
ทั้งนี้ ผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดภูเก็ต (Rental Yield) จะอยู่ที่ประมาณ 6-10% ต่อปี ผลตอบแทนการขายต่อ (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 5-10% ต่อปี แม้ช่วงโควิด-19 จะทำให้ผลตอบแทนลดลง แต่คาดว่าสถานการณ์จะค่อย ๆ ฟื้นตัวดีขึ้นและเข้าสู่ภาวะปกติ หลังมาตรการภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์ และแผนการเปิดประเทศภายใน 120 วัน
อ่านข้อมูลเพิ่มเติมลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ ภูเก็ตผลตอบแทน 6-10%
2. คงดอกเบี้ยนโยบาย 0.5% ชี้เศรษฐกิจอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีมติเอกฉันท์ให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ระดับ 0.50% เนื่องจากการระบาดของโควิด-19 ระลอกที่ 3 ทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้าลงและไม่ทั่วถึง รวมถึงยังมีแนวโน้มเผชิญความเสี่ยงด้านต่ำอย่างมีนัยสำคัญจากสถานการณ์การระบาดระลอกใหม่ จึงเห็นว่าการเร่งดำเนินมาตรการทางการเงิน โดยเฉพาะสินเชื่อฟื้นฟู รวมถึงการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ จะช่วยภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบได้ตรงจุด มากกว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่ปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำ และพร้อมดำเนินนโยบายการการเงินที่มีจำกัดในจังหวะที่เกิดประสิทธิผลสูงสุด
นอกจากนี้ยังได้ปรับลดคาดการณ์อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยปี 2564 เหลือ 1.8% จากเดิมคาดไว้ที่ 3% และปี 2565 ขยายตัว 3.9% ลดลงจากคาดการณ์เดิมที่ 4.7% ตามแนวโน้มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ปรับลดลง และอุปสงค์ในประเทศที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ระลอกที่ 3 ขณะที่ตลาดแรงงานโดยเฉพาะภาคบริการและผู้ประกอบอาชีพอิสระก็มีความเปราะบางมากขึ้นและอาจจะฟื้นตัวได้ช้า
ทั้งนี้ เศรษฐกิจไทยยังมีแรงสนับสนุนเพิ่มเติมจากแนวโน้มการใช้จ่ายภาครัฐที่สูงขึ้นจาก พ.ร.ก. กู้เงินล่าสุดและการส่งออกสินค้าที่ขยายตัวดีตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ขณะที่อัตราเงินเฟ้อทั่วไปเร่งขึ้นชั่วคราวในไตรมาส 2 ปี 2564 จากฐานราคาน้ำมันดิบที่อยู่ในระดับต่ำในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน รวมถึงการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อในกลุ่มประเทศเศรษฐกิจหลัก และข้อจำกัดด้านอุปทาน ซึ่งมีผลจำกัดต่ออัตราเงินเฟ้อไทย
โจทย์สำคัญ คือการจัดหาและการกระจายวัคซีนที่เหมาะสมให้เพียงพอและทันการณ์ เพื่อลดความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจลง โดยเฉพาะในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อประมาณ 4-6 เดือนข้างหน้า และทุกภาคส่วนต้องเร่งรัดให้มาตรการช่วยเหลือต่าง ๆ เกิดผลโดยเร็ว เพื่อช่วยประคับประคองเศรษฐกิจให้ผ่านพ้นช่วงนี้ไปให้ได้
อ่านข่าว ธปท.คงดอกเบี้ยนโยบาย 0.5% (ฉบับเต็ม)
3. สินเชื่อที่อยู่อาศัยน่าห่วง แนะเร่งปรับโครงสร้างหนี้
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยว่า ปี 2564 หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือเอ็นพีแอลจะเพิ่มอยู่ระดับ 3.2-3.5% ต่อสินเชื่อรวม จากสิ้นปี 2563 อยู่ที่ 3.12% โดยที่ยังต้องติดตามคือความเสี่ยงจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้คืนได้ตามปกติ โดยเฉพาะสินเชื่อรายย่อย คาดว่าเอ็นพีแอลรายย่อยสิ้นปี 2564 จะเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 2.97% จากสิ้นปี 2563 ที่อยู่ที่ 2.84%
โดยสินเชื่อรายย่อยที่น่ากังวลเรื่องคุณภาพหนี้ คือ สินเชื่อที่อยู่อาศัย บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล ยิ่งสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีมูลค่าสูง ถ้าลูกหนี้ผ่อนจ่ายคืนไม่ไหว และเข้ามาปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารไม่ทัน ก็จะเป็นมูลหนี้ที่ใหญ่ที่อาจตกชั้นเป็นเอ็นพีแอลไป
อย่างไรก็ดี ในช่วงที่ผ่านมาสินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวค่อนข้างมาก จากไตรมาสแรกขยายตัวถึง 7.2% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ประกอบกับการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ต้องทำงานจากบ้าน หลายคนจึงขยับขยายซื้อที่อยู่อาศัยที่กว้างขึ้นเพราะอยู่บ้านนานขึ้น โดยเฉพาะคนที่ได้รับผลกระทบจากโควิดไม่มากนัก มีรายได้ปานกลาง-บน มีรายได้ประจำ รวมทั้งธนาคารจับมือกับผู้ประกอบการจัดทำแคมเปญสนับสนุน เพื่อล้างสต๊อกคงเหลือ ทำให้เป็นโอกาสของผู้ซื้อกลุ่มนี้
4. อสังหาฯ ยังขายได้ ยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่ม ชูของแถมจูงใจ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2564 มีค่าดัชนีเท่ากับ 152.2จุด ลดลง -0.8% ลดลงเป็นไตรมาสที่ 2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเป็นการลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2563
อย่างไรก็ดี หลังจากที่รัฐบาลได้ขยายระยะเวลามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถึงสิ้นปี 2564 สามารถกระตุ้นการซื้อขายห้องชุด ดูได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในปี 2563 ทั่วประเทศลดลงเพียง -1.5% จากปี 2562
ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดหลักของห้องชุด มีสัดส่วนเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ถึง 80% ของประเทศ ในช่วงปี 2563 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับปี 2562
ผู้ประกอบการสามารถระบายอุปทานในตลาด เริ่มเห็นทิศทางดัชนีราคาห้องชุดใหม่ไตรมาส 1 ปี 2564 เพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นไตรมาสแรกหลังจากลดลงต่อเนื่อง ติดต่อกันมาถึง 4 ไตรมาส
ขณะที่ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในไตรมาส 1 ปี 2564 ในกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.6 จุด ลดลง -0.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ขณะที่ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 145.3 จุด ลดลง -0.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
โดยรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ส่วนใหญ่ 46.1% เป็นของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ รองลงมา 35.1% เป็นส่วนลดเงินสด และ 18.9% เป็นส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์
อ่านรายงานดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2564
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
