จับประเด็นรอบสัปดาห์ กูรูอสังหาฯ ชี้ 3 จังหวัด EEC และ 3 จังหวัดภาคเหนือ มีสัญญาณบวกรอฟื้น ขณะที่มาตรการรัฐลดโอน-จดจำนอง มาตรการ LTV ยังหนุน ราคาที่ดินยังพุ่งสูง แนะวางแผนภาษีที่ดิน DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. อสังหาฯ ภาคเหนือ ปี 65 บ้านใหม่ทะลัก เพิ่ม 68%
จากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยของภาคเหนือ ได้แก่ จังหวัดเชียงใหม่ จังหวัดเชียงราย จังหวัดพิษณุโลก จังหวัดตาก จังหวัดนครสรรค์ โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) พบว่า ณ สิ้นปี 2564 ภาพรวมเริ่มมีการปรับตัวในทิศทางบวก อุปทานลงมาอยู่ในระดับที่เหมาะสมกับอุปสงค์ที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2563
อุปทานหน่วยเปิดขายใหม่ มีจำนวน 1,978 หน่วย ลดลง 10.0% คิดเป็นมูลค่า 7,439 ลดลง 4.6% ด้านอุปสงค์ จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น โดยมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 2,755 หน่วย เพิ่มขึ้น 33.0% คิดเป็นมูลค่า 10,232 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 42.0% มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย จำนวนทั้งสิ้น 15,243 หน่วย ลดลง 7.6% คิดเป็นมูลค่า 56,995 ล้านบาท ลดลง 6.4%
ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ ปี 2565 ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดจำนวนประมาณ 4,792 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 14,490 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นจากปี 2564 อยู่ที่ 68.3% มูลค่าเพิ่มขึ้น 46.4% ประกอบด้วยบ้านจัดสรรประมาณ 3,849 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 11,761 ล้านบาท และอาคารชุดประมาณ 943 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 2,729 ล้านบาท
ในส่วนของหน่วยขายได้ใหม่ คาดมีจำนวนประมาณ 5,183 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 17,037 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 9.9% มูลค่าลดลง 1.7% ประกอบด้วยบ้านจัดสรรประมาณ 3,823 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 13,235 ล้านบาท อาคารชุดประมาณ 1,360 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 3,802 ล้านบาท
ขณะที่หน่วยเหลือขาย คาดมีจำนวนประมาณ 14,610 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 51,343 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยลดลง 4.2% มูลค่าลดลง 9.9% ประกอบด้วยบ้านจัดสรรประมาณ 11,895 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 43,969 ล้านบาท และอาคารชุดประมาณ 2,716 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 7,375 ล้านบาท
ทั้งนี้ หน่วยเหลือขายส่วนใหญ่อยู่ในจังหวัดเชียงใหม่มากที่สุด รองลงมาเป็นจังหวัดพิษณุโลก และเชียงราย ส่วนจังหวัดนครสวรรค์และจังหวัดตากมีจำนวนไม่มากนัก ด้วยจำนวนหน่วยเหลือขายที่ลดลงอย่างมากจึงถือว่าเป็นสัญญาณที่ดีขึ้นและเข้าสู่ช่วงของการฟื้นตัว
ค้นหาประกาศขายบ้านเดี่ยวในเชียงใหม่
2. มาตรการรัฐอุ้มอสังหาฯ ปัจจัยบวกกระตุ้นดีมานด์เพิ่ม
ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี เผยปัจจัยบวกกระตุ้นดีมานด์ระยะสั้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 ประกอบด้วยมาตรการภาครัฐ ทั้งการขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) จะกระตุ้นดีมานด์ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะดีมานด์จากผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม ตามไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปในช่วงโควิด-19 และผู้ที่มีกำลังซื้อสูงให้ปรับดีขึ้น
สะท้อนจากข้อมูลจำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในช่วงที่มาตรการ LTV มากกว่า 90% (ปี 2559-2561) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ขณะที่ในช่วงการใช้มาตรการ LTV เพื่อสกัดการเก็งกำไร (ปี 2562) จำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องในช่วงโควิด-19
อย่างไรก็ดี ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ คาดการฟื้นตัวของกำลังซื้อจะเป็นไปอย่างช้า ๆ จากการเผชิญกับแรงกดดันของอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น และความกังวลตัวเลขผู้ติดเชื้อยังคงสูง ขณะที่ด้านซัปพลาย ผู้ประกอบการเผชิญกับต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนพลังงาน ค่าแรงที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ทำให้ภาพรวมทิศทางธุรกิจอสังหาฯ ในปี 2565 เริ่มฟื้นตัวได้ แต่ยังไม่กลับสู่ระดับปกติ
ทั้งนี้ ปัจจัยบวกของมาตรการภาครัฐและมาตรการสินเชื่อ LTV ของ ธปท. ที่กระตุ้นดีมานด์ ตลอดจนอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นจะเป็นแรงเสริมให้ตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ซึ่งเป็นผลบวกต่อผู้ประกอบการสามารถระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ออกไป คาดรายได้ธุรกิจอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีแนวโน้มพลิกขยายตัว 5% จากที่หดตัว 3.3% ในปี 2564
ในระยะต่อไป ยังมีปัจจัยเศรษฐกิจและปัจจัยเชิงโครงสร้างที่เปลี่ยนแปลงไป ตั้งแต่สถานการณ์หนี้ครัวเรือนระดับสูงจากรายได้ที่ฟื้นตัวช้า พฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงหลังโควิด-19 การลงทุนจากต่างประเทศมีแนวโน้มดีขึ้น ส่งผลต่อดีมานด์ที่อยู่อาศัยของต่างชาติ
จำนวนประชากรในอีก 10 ปีข้างหน้าที่มีแนวโน้มทรงตัว แต่ประชากรที่เป็นวัยทำงานมีแนวโน้มลดลง สวนทางกับระดับต้นทุนก่อสร้างในปัจจุบันที่ขยับสูงมากขึ้น และแนวโน้มทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งภาคธุรกิจอสังหาฯ ต้องเตรียมพร้อมรับมือ
3. ราคาที่ดิน CBD หลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิท พุ่งไม่หยุด
คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุ ปี 2564 ภาพการซื้อขายที่ดินทำเลใจกลางเมืองย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ของกรุงเทพฯ มีการซื้อในราคาขายที่ค่อนข้างสูง เช่น
– ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนถนนสารสินขนาด 1 ไร่ ในราคา 3.9 ล้านบาท/ตารางวา
– ที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก ขนาด 8 ไร่ วงเงิน 3,500 ล้านบาท เฉลี่ย 1.1 ล้านบาท/ตารางวา
– ที่ดินบางแปลงบนทำเลสาทร ซื้อขายกันสูงกว่า 2 ล้านบาท/ตารางวา
จะเห็นว่าราคาที่ดินในกรุงเทพฯ แพงขึ้นเป็นอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ผู้ประกอบการบางส่วนมองเห็นโอกาส แม้ที่ดินบางแปลงจะตั้งราคาขายไว้สูงลิบ แต่ยังสามารถซื้อได้เพราะสายป่านยาว และหวังผลหลังจากพัฒนาโครงการว่าจะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้
สำหรับราคาที่ดินในปี 2565 คาดว่าราคาเสนอขายที่ดินในพื้นที่ CBD ในกรุงเทพฯ ยังคงปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เหตุผลเพราะราคาที่ดินหากมีการปรับราคาขึ้นแล้ว แปลงอื่น ๆ ในโซนเดียวกันก็จะมีการปรับขึ้นแบบยกแผง โดยไม่พบว่ามีการปรับลดราคาลงแต่อย่างใด
สอดรับกับข้อมูลมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศของ ธปท. ในช่วง 5 ปี (2560-2564) เป็นช่วงที่มีมูลค่าการซื้อขายเกิน 1 ล้านล้านบาท/ปี แม้ว่าจะมีสถานการณ์โควิดในปี 2563-2564 ปัญหาการเมืองในประเทศ ปัญหาจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่หายไปเกือบ 100% ก็ตาม
ทั้งนี้ ราคาที่ดินมี 2 ราคา คือ ราคาประเมินสำหรับเสียภาษีกับราคาซื้อขายจริงหรือราคาตลาด โดยราคาประเมินที่ดินทางกรมธนารักษ์ จะมีการประกาศอัตราใหม่ทุก 4 ปี แต่จากสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ปี 2565 ได้รับการผ่อนปรนให้ใช้ราคาประเมินรอบปี 2559-2563 เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนประชาชนและภาคธุรกิจ
หลังโควิด-19 กรมธนารักษ์จัดทำราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (ปี 2566) แล้วเสร็จ อยู่ระหว่างนำเสนอคณะกรรมการประจำจังหวัด เฉลี่ยราคาที่ดินปรับขึ้นที่ 6-7% โดยทำเล CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ 4 ทำเลดัง ได้แก่ หลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิท ราคาเสนอทั้งขายและเช่ายังอยู่ในเกณฑ์สูงอย่างต่อเนื่อง
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: แลนด์ลอร์ด แข่งอัพราคาที่ดิน ท่ามกลางวิกฤตสงครามรัสเซีย-ยูเครน
4. เผย 3 เทรนด์อสังหาฯ รู้ก่อนลงทุนพัฒนาที่ดิน วางแผนภาษี
เคแบงก์ ไพรเวทแบงกิ้ง เปิดเผยว่า จากการที่รัฐบาลประกาศยกเลิกการปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในปี 2565 หลังจากที่มีการปรับลง 90% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้ถือครองที่ดินตื่นตัวอย่างมาก โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินที่ยังรอการพัฒนาหรือยังไม่พร้อมพัฒนา
เนื่องจากที่ดินลักษณะดังกล่าวยังไม่สามารถสร้างรายได้เป็นกระแสเงินสดเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับภาษี และหากไม่วางแผนให้รอบคอบ การถือครองที่ดินเพื่อเก็งกำไรหรือส่งต่อเพื่อเป็นมรดก อาจทำให้กระแสเงินสดติดลบได้ เพราะมีค่าใช้จ่ายระหว่างทาง
เจ้าของที่ดินหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จึงควรศึกษาแนวโน้มของตลาด และมองหาโอกาสในการเพิ่มศักยภาพของที่ดินที่ถือครองอยู่ เพื่อให้สามารถสร้างผลตอบแทนที่ครอบคลุมค่าใช้จ่าย หรือสร้างการเติบโตให้กับทรัพย์สินที่มี
โดย 3 เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองในปีนี้ เพื่อเป็นแนวทางประกอบการตัดสินใจลงทุนหรือพัฒนาที่ดิน มีดังนี้
1) การเปลี่ยนแปลงการใช้พื้นที่ในยุคนิวนอร์มอล โควิด-19 ทำให้รูปแบบการใช้ชีวิตเปลี่ยนไป การทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นและต่อเนื่อง ทำให้การเดินทางเข้ามาทำงานในตัวเมืองมีแนวโน้มลดลง ส่งผลให้การใช้พื้นที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ราคาที่ดินในตัวเมืองชะลอการเติบโต ขณะที่ที่ดินรอบนอกตัวเมืองอาจปรับตัวสูงขึ้น
2) โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม โควิด-19 ที่ทำให้หลายธุรกิจขาดสภาพคล่อง ต้องมีการปรับแผน เปลี่ยนกลยุทธ์ มีการขายทรัพย์สินรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้นในราคาที่จับต้องได้กว่าแต่ก่อน เป็นจังหวะที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ไม่ชอบความผันผวนในตลาดทุน และต้องการเก็บอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม ก่อนการตัดสินใจลงทุนต้องไม่ลืมว่ามีปัจจัยด้านภาระภาษีเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย
3) โอกาสในการในการนำที่ดินมาแปลงเป็นเงินลงทุน สร้างกระแสเงินสดเพื่อชำระภาษีที่ดิน กำลังได้รับความสนใจ ซึ่งเป็นการแปลงสินทรัพย์ที่ดินมาเป็นหลักประกัน เพื่อนำวงเงินสินเชื่อมาลงทุน เพื่อโอกาสรับผลตอบแทน เนื่องจากในอนาคตราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นจากราคาประเมินที่ดินที่เพิ่มขึ้น และอัตราภาษีที่อาจปรับเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี
สรุปข่าวจากไทยรัฐ: เคแบงก์ ไพรเวทแบงกิ้ง แนะผู้ถือครองที่ดิน คิดให้ดีก่อนลงทุนอสังหาฯ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า