อัปเดตประเด็นร้อน ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ พุ่งสูงถึง 200% ดึงกำลังซื้อต่างชาติซื้อบ้านในไทย เปิดอุโมงค์แยกไฟฉาย ดันราคาที่ดินแตะเกือบ 4 แสน/ตร.ว. ปัญหาค่าไฟแพง สินค้าอุปโภค-บริโภคปรับราคาขึ้น DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. เปิดตัวโครงการใหม่ พุ่งกว่า 200% รับภาพรวมยอดขายดีขึ้น
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์หมวดที่อยู่อาศัยของในภาพรวมไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 86.8 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า 10.4% และเพิ่มขึ้น 15.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางเดียวกันกับเศรษฐกิจไทยในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 ที่ขยายตัวเพิ่มขึ้น 2.2% สะท้อนให้เห็นถึงสัญญาณการฟื้นตัวของทั้งด้านดีมานด์ และซัปพลายของตลาดที่อยู่อาศัย
โดยด้านดีมานด์หรือความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น สะท้อนผ่านอัตราดูดซับของโครงการสำรวจที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2565 ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอาคารชุดที่มีอัตราดูดซับสูงขึ้นเป็น 7.6% ต่อเดือน เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 3.3% ต่อเดือน ขณะที่อัตราดูดซับบ้านจัดสรรอยู่ที่ 3.1% ต่อเดือน เพิ่มจากครึ่งหลังปี 2564 ที่ 2.4% ต่อเดือน
ส่วนในด้านซัปพลายในไตรมาส 1 ปี 2565 เพิ่มขึ้นเช่นกัน สะท้อนผ่านดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ และ/หรือเฟสใหม่ ที่มีค่าดัชนีในไตรมาส 1 ปี 2565 เท่ากับ 45.1 เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2564 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 40.2
โดยไตรมาส 1 ปี 2565 พบว่า ผู้ประกอบการมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้น 207.9% อาคารชุดเพิ่มขึ้น 378.3% และแนวราบเพิ่มขึ้น 89.6%
สำหรับแนวโน้มดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ หมวดที่อยู่อาศัย ในช่วงครึ่งปีหลังปี 2565 คาดว่า ตลาดยังมีโอกาสฟื้นตัวต่อเนื่องจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่มีอยู่ คือ
การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท และครอบคลุมไปถึงบ้านมือสอง และการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว รวมถึงการฟื้นตัวเศรษฐกิจจากการเปิดประเทศ
ทั้งนี้ คาดว่ามีโอกาสที่จะขยายตัวได้ถึง 9.1% หากรัฐบาลมีการออกมาตรการเสริมที่สามารถช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อและปลุกความเชื่อมั่นผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ก็จะช่วยกระตุ้นการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยทำให้ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ หมวดที่อยู่อาศัยขยายตัวได้ถึง 14.7%
อย่างไรก็ตาม หากตลาดที่อยู่อาศัยต้องเจอกับสถานการณ์ภาวะเงินเฟ้อสูงต่อเนื่องจากเดือนพฤษภาคม 2565 และอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นไม่เกิน 0.50 บาท อาจทำให้ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ มีอัตราขยายตัวประมาณ 3.5% (Worst Case) แต่ถ้าภาวะเงินเฟ้อสูง และอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นมากกว่าที่คาดการณ์ไว้จะส่งผลให้อัตราขยายตัวลดลงมากกว่า Worst Case ได้
2. ทำเลสามแยกไฟฉายเนื้อหอม ราคาที่ดินแตะเกือบ 4 แสน/ตร.ว.
หลังจากใช้เวลานานเกือบ 13 ปี ล่าสุดกรุงเทพมหานคร (กทม.) ดีเดย์เปิดใช้อุโมงค์แยกไฟฉาย 1 ส.ค. 2565 ปลุกการลงทุนที่อยู่อาศัยระลอกใหม่ ราคาที่ดินขยับ 1.1 แสนบาท/ตารางวา ในรอบ 6 ปี จาก 2.8 แสน/ตารางวา คาดมีโอกาสพุ่งไปถึง 3.9 แสนบาท/ตารางวา
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) เปิดเผยว่าหากอุโมงค์แยกไฟฉาย ซึ่งมีขนาด 2 ช่องจราจร 2 ทิศทาง (กว้าง 10.6 เมตร) ความยาวทางลอด 596 เมตร เปิดใช้อย่างเป็นทางการ จะเป็นปัจจัยบวกให้กับตลาดที่อยู่อาศัยบริเวณสามแยกไฟฉาย ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยเฉพาะบริเวณเขตบางกอกน้อย บางพลัด มีการเติบโตมากในอนาคต
ปัจจุบันทำเลสามแยกไฟฉาย มีทั้งอุโมงค์ลอด รถไฟฟ้า และถนนตัดใหม่ช่วงพรานนก-กาญจนาภิเษก-พุทธมณฑลสาย 4 เปลี่ยนโฉมหน้าทำเลจากเดิมเป็นพื้นที่ค่อนข้างปิด กลายเป็นพื้นที่เปิด มีการเดินทางเชื่อมฝั่งธนกับฝั่งพระนคร (กรุงเทพฯ) ได้ง่ายขึ้น ช่วยผ่อนคลายการจราจรที่ติดขัดหนักมานาน
แนวโน้มหลังเปิดใช้อุโมงค์แยกไฟฉาย จึงทำให้ย่านนี้จะเป็นศูนย์กลางแบบการพัฒนาตามสถานีรถไฟฟ้า หรือ TOD (Transit-Oriented Development) มีสถานีรถไฟฟ้าแยกไฟฉายเป็นศูนย์กลาง ซึ่งจากสภาพทำเลพบว่า แนวทางการพัฒนาโครงการแบ่งเป็นอาคารชุดรอบสถานีรถไฟฟ้า ถัดจากนั้นจะเป็นหมู่บ้านจัดสรรตามแนวถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก-พุทธมณฑลสาย 4 เป็นหลัก
สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าสี่แยกไฟฉาย ณ ปี 2561-2566 จากการสำรวจปี 2561 ราคาที่ดินอยู่ที่ 280,000 บาท/ตารางวา ปี 2562 ราคา 310,000 บาทต่อตารางวา ปี 2563 ราคา 330,000 บาท/ตารางวา ปี 2564 ราคา 340,000 บาท/ตารางวา ปี 2565 ราคา 360,000 บาท/ตารางวา คาดว่าแนวโน้มปี 2566 ราคาขยับขึ้นเป็น 390,000 บาท/ตารางวา
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: อุโมงค์แยกไฟฉาย จุดพลุ บ้าน-คอนโด 2 หมื่นล้านระอุ
3. เร่งดึงต่างชาติกำลังซื้อสูงซื้อบ้านในไทย ดันเศรษฐกิจ ปิดทางนอมินี
หลังจากประเทศไทยเปิดให้ต่างชาตินำเงินลงทุน 40 ล้านบาท ซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ 1 ไร่ คอลลิเออร์สฯ มีมุมมองว่า โดยปกติชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินในประเทศไทยได้ ยกเว้นจะแต่งงานกับคนไทยถึงจะสามารถใช้ชื่อคนไทยในการซื้อบ้าน/ที่ดินได้ ทำสัญญาเช่าระยะยาว จัดตั้งบริษัทสัญชาติไทย ซึ่งทราบกันดีว่าปกติบ้านจัดสรรในประเทศไทยกำลังซื้อส่วนใหญ่คือคนไทยและซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่
หลายปีที่ผ่านมามีกำลังซื้อต่างชาติเป็นจำนวนมากที่สนใจบ้านจัดสรรในประเทศไทย โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน ชะอำ ระยอง หรือในพื้นที่กรุงเทพฯ ผ่านการเช่าระยะยาว หรือถือครองผ่านนอมินี จนเกิดภาพของผู้พัฒนาบางรายขยายกลุ่มลูกค้า เปิดเช่าระยะบ้านจัดสรรสำหรับกำลังซื้อต่างชาติ
ดังนั้น หากรัฐบาลออกมาตรการเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ 1 ไร่ ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล ชลบุรี เชียงใหม่ และภูเก็ต จะสามารถดึงกำลังซื้อจากต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านเป็นรีไทร์เม้นท์โฮม หรือบ้านพักตากอากาศได้มากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นซื้อเพื่อการพักอาศัยระยะยาว เป็นประโยชน์ต่อดีเวลลอปเปอร์ และส่งผลให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศจากกำลังซื้อต่างชาติที่มีศักยภาพสูง
นอกจากนี้ ถ้าเปิดโอกาสให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไปได้ จะช่วยกระตุ้นให้ต่างชาติสนใจเข้ามาอยู่หรือพักอาศัยในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น ส่งผลดีต่อตลาดในประเทศ ทำให้เกิดการจ้างงาน การจับจ่าย ถือเป็นปัจจัยบวกสำหรับธุรกิจท่องเที่ยว
อย่างไรก็ตาม รัฐบาลต้องมีข้อจำกัดบางประการ เช่น ช่วงระดับราคาที่เหมาะสม หรืออัตราการส่วนการครอบครอง เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น การคงกำหนดอัตราการครอบครองไว้ที่ไม่เกิน 49% ป้องการนักลงทุนต่างชาติที่มองเห็นโอกาสการลงทุนเข้ามาเหมาทั้งโครงการและนำมาปล่อยเช่าระยะสั้นเมื่อการท่องเที่ยวไทยกลับสู่ปกติ ซึ่งไม่เป็นผลดีอย่างแน่อน
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: จับตามาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาฯเปิดทางต่างชาติซื้อบ้านแก้ปัญหาตรงจุด?
4. ค่าไฟแพงยันปลายปี 66 แตะ 5 บ./หน่วย หลังราคาก๊าซพุ่ง
คณะกรรมการกำกับกิจการพลังงาน (กกพ.) เปิดเผยว่า กำลังอยู่ระหว่างพิจารณาทบทวน และปรับเพิ่มค่าไฟฟ้าผันแปร (ค่าเอฟที) ในงวดใหม่เดือนกันยายน-ธันวาคม 2565 ซึ่งมีแนวโน้มพุ่งสูงถึง 90-100 สตางค์ต่อหน่วย และอาจทำให้ค่าไฟฟ้าต้องปรับเพิ่มสูงขึ้นถึงเกือบ 5 บาทต่อหน่วยในช่วง 4 เดือนที่เหลือของปีนี้ จากงวดเดือนพฤษภาคม-สิงหาคม อยู่ที่ 4 บาทต่อหน่วย
โดยจะประกาศค่าเอฟทีอย่างเป็นทางการประมาณปลายเดือนกรกฎาคม หรือต้นเดือนสิงหาคมนี้ เนื่องจากต้นทุนค่าเชื้อเพลิงจากก๊าซธรรมชาติเหลว (แอลเอ็นจี) นำเข้าเพื่อทดแทนก๊าซธรรมชาติต้นทุนต่ำในอ่าวไทย พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนพุ่ง แตะระดับ 30 กว่าเหรียญสหรัฐต่อล้านบีทียู จากเดิมอยู่ที่ 20 กว่าเหรียญสหรัฐต่อล้านบีทียู ซึ่งเป็นปัจจัยที่นอกเหนือการควบคุม และยังมีแนวโน้มราคาแพงต่อเนื่องตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2565 จนถึงปัจจุบัน
จากเดิมที่เคยคาดการณ์ว่าสถานการณ์ราคาก๊าซธรรมชาติ อาจปรับตัวดีขึ้นได้บ้าง จากแนวโน้มราคาก๊าซที่ลดลงมาได้บ้างในไตรมาสนี้ แต่ขณะนี้ก็ได้เพิ่มสูงขึ้นและน่าจะเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องไปถึงในฤดูหนาวปลายปีและจนถึงต้นปีหน้า ประกอบกับปัจจัยของความไม่แน่นอนจากปริมาณผลผลิตก๊าซธรรมชาติในอ่าวไทยที่ขาดช่วงในระหว่างการเปลี่ยนผู้รับสัมปทาน ทำให้การบริหารจัดการ และการวางแผนทำได้ยากขึ้น
ระยะเวลาที่จะทำให้ปริมาณก๊าซธรรมชาติกลับมามีปริมาณเพียงพอต่อความต้องการในระดับเดิมก่อนเปลี่ยนสัมปทานอาจจะต้องใช้ระยะเวลาสำรวจ ขุดเจาะ ผลิตอีกประมาณ 2 ปี หมายความว่า ค่าไฟฟ้าจะได้รับผลกระทบจากต้นทุนเชื้อเพลิงราคาแพงจากการนำเข้าแอลเอ็นจี ทดแทนก๊าซธรรมชาติในอ่าวอีกอย่างน้อย 2 ปีเช่นกัน และคาดการณ์ได้ว่าประเทศไทยจะเผชิญกับภาวะค่าไฟแพงต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปีนี้ และต่อเนื่องในปี 2566 ตลอดทั้งปี
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยลบอื่นที่กระทบต่อค่าเอฟทีในงวดเดือนกันยายน-ธันวาคม 2565 ยังได้รับผลกระทบจากภาระต้นทุนค่าเชื้อเพลิงจริงในงวดก่อนหน้าที่สูงกว่าประมาณการ ที่ต้องนำมาคำนวณรวมกับค่าเอฟทีในงวดเดือนกันยายน-ธันวาคม 2565 รวมถึงภาระต้นทุนจากการอัตราแลกเปลี่ยนค่าเงินบาทที่อ่อนค่าลงต่อเนื่อง โดยประมาณการค่าเฉลี่ยเดือนพฤษภาคม 2565 อยู่ที่ 34.40 บาทต่อเหรียญสหรัฐ
สรุปข่าวจากโพสต์ทูเดย์: อ่วม! ค่าไฟแตะ 5 บาท ทำสถิติสูงสุด ราคาก๊าซพุ่งถึงปลายปี
5. ต้นทุนผลิต-ขนส่งสูง สินค้าอุปโภค-บริโภค เตรียมขยับปรับราคาขึ้น
ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี (ttb analytics) ประเมินความเป็นไปได้ของการขึ้นราคาสินค้ารายอุตสาหกรรม เพื่อเป็นการส่งสัญญาณให้ผู้ประกอบเร่งรับมือจัดการต้นทุนเพิ่มนับตั้งแต่ปัญหาราคาน้ำมันที่เป็นต้นทุนการผลิต และต้นทุนค่าขนส่งที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น จากความขัดแย้งของรัสเซีย-ยูเครนซึ่งเป็นแรงกดดันระลอกใหม่เข้ากดดันภาคธุรกิจต่อเนื่อง
1) กลุ่มที่ต้องขึ้นราคาสูง ส่วนใหญ่จะจำเป็นต่อการดำรงชีวิต และไม่มีสินค้าอื่นมาทดแทนได้ง่าย มีการแข่งขันทางด้านราคา จำนวนผู้ประกอบการน้อย ส่งผลให้การส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเป็นเรื่องที่ผู้บริโภคเผชิญอยู่เป็นระยะ คือ สินค้ากลุ่มพลังงาน เคมีภัณฑ์ ปิโตรเคมิคอล และวัสดุก่อสร้าง
เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ต้นทุนสินค้ามีการขยับตัวเร็ว และสัดส่วนกำไรค่อนข้างต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับภาคบริการ ทำให้เมื่อมีการขยับของราคาต้นทุน จึงมีความเป็นไปได้สูงที่จะต้องขยับราคาเพื่อรักษาสถานะทางการเงินของกิจการ
2) กลุ่มที่มีความสามารถในการปรับราคาปานกลาง มีความจำเป็นในการดำรงชีพของผู้คนปานกลาง สามารถชะลอการบริโภค หรือปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการบริโภคได้สะดวกกว่ากลุ่มที่มีความสามารถในการปรับราคาสูง เช่น กลุ่มเกษตรกรเลี้ยงสัตว์
และจากประเด็นของความผันผวนด้านราคาต้นทุน เช่น กลุ่มผลิตภัณฑ์จากเหมืองแร่ อาจต้องให้ความสำคัญเรื่องการจัดการต้นทุนภายในกิจการเป็นสำคัญเพื่อรักษาพื้นที่กำไร โดยเฉพาะกลุ่มที่มีลูกค้าน้อยราย หรือรูปแบบการขายที่อยู่ภายใต้สัญญารับซื้อที่มีระยะเวลา เป็นต้น
3) กลุ่มที่มีความสามารถในการปรับราคาต่ำ ความจำเป็นไม่สูงต่อการดำรงชีพ เช่น เสื้อผ้าเครื่องแต่งกาย กระดาษและสิ่งพิมพ์ หรือเป็นกลุ่มที่มีสินค้าป้ายราคา เช่น สินค้าอุปโภคบริโภค และเฟอร์นิเจอร์ รวมถึงกลุ่มโทรคมนาคมที่ราคาขายอยู่บนสัญญาระยะยาว การปรับราคาสินค้าอาจเป็นเรื่องที่ยากลำบาก และอาจต้องใช้ช่วงเวลาที่เหมาะสม รวมถึงควรเน้นกลยุทธ์ทางการตลาดที่เน้นเจาะตลาดบนที่มีกำลังซื้อสูง
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการจะได้รับผลกระทบจากต้นทุนที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วมากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับความสามารถในการปรับราคาเป็นสำคัญ ซึ่งในอุตสาหกรรมที่สามารถปรับเปลี่ยนราคาได้ดี ผู้ประกอบการในกลุ่มนี้สามารถรักษาพื้นที่กำไรให้อยู่ในระดับที่ใกล้เคียงเดิมจากราคาที่สามารถขยับหนีตามต้นทุนที่ปรับเพิ่มขึ้นได้
ในกลุ่มที่มีความสามารถปรับราคาได้ปานกลางและน้อย อาจได้รับผลกระทบที่ชัดเจนกว่า จึงควรเน้นเรื่องการจัดการต้นทุนเพื่อรักษาสัดส่วนกำไร รวมถึงพัฒนามูลค่าเพิ่มและเน้นตอบโจทย์ของผู้บริโภคในปัจจุบัน เพื่อขยายพื้นที่กำไรรองรับต้นทุนที่ยังมีทิศทางเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
สรุปข่าวจาก PPTVHD36: ส่อง “กลุ่มสินค้า” ขึ้น-ไม่ขึ้นราคา จากต้นทุนวัตถุดิบขาขึ้น
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
