ดอกเบี้ยขาขึ้น คนซื้อบ้านแบกรับยอดผ่อนเพิ่ม อสังหาฯ เปิดใหม่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ภาพรวมยังไปได้สวย ด้านรัฐเตรียมสางปัญหาที่ดินทิ้งร้างนานเกิน 10 ปี พร้อมเผย 4 เทรนด์ที่อยู่อาศัย ตอบโจทย์ชีวิตคนเมือง พ.ศ.นี้ DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. แจงข้อกฎหมาย ที่ดินทิ้งร้างนานเกิน 10 ปี ถูกรัฐยึดคืน
กรมที่ดิน ชี้แจงกรณี เจ้าของที่ดินปล่อยที่ดินทิ้งร้างไม่ทำประโยชน์นานเกิน 10 ปี ระวังโดนรัฐยึดคืน ตามที่ปรากฏเป็นข่าว การดำเนินการดังกล่าวเป็นไปตาม มาตรา 6 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 บัญญัติว่า
“นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ บุคคลใดมีสิทธิในที่ดินตามโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หากบุคคลนั้นทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน หรือปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าเกินกำหนดเวลา ดังต่อไปนี้
1) สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เกินสิบปีติดต่อกัน
2) สำหรับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เกินห้าปีติดต่อกัน
ให้ถือว่าเจตนาสละสิทธิในที่ดินเฉพาะส่วนที่ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ หรือที่ปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า เมื่ออธิบดี (กรมที่ดิน) ได้ยื่นคำร้องต่อศาล และศาลได้สั่งเพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าว ให้ที่ดินนั้นตกเป็นของรัฐเพื่อดำเนินการตามประมวลกฎหมายนี้ต่อไป”
15 บริการเรื่องที่ดินทำเองได้ ไม่ต้องไปกรมที่ดิน ด้วยแอปฯ ของกรมที่ดิน
กระทรวงมหาดไทยได้วางระเบียบกระทรวงมหาดไทย ว่าด้วยการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินที่ถูกทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าให้ตกเป็นของรัฐ พ.ศ. 2522 ลงวันที่ 9 มีนาคม 2522 ว่า
การพิจารณาว่าที่ดินแปลงใดมีผู้ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าให้พิจารณาถึงการทำประโยชน์ เพียงแต่ล้อมรั้วหรือเสียภาษีบำรุงท้องที่ แต่ไม่ทำประโยชน์ย่อมถือว่าเป็นการทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า
สำหรับที่ดินซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านหรือในเมือง แม้จะยังไม่ได้ปลูกบ้านอยู่อาศัยแต่เจ้าของยังมีเจตนายึดถือเพื่อตนอยู่ ให้ถือว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินที่ได้ทำประโยชน์แล้วโดยสภาพ
โดยภายในเดือนมกราคมของทุกปี จังหวัดจะสำรวจว่ามีที่ดินแปลงใดบ้างที่มีผู้ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าเกินกำหนดเวลา 10 ปีติดต่อกันสำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือ 5 ปีติดต่อกันสำหรับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และรายงานกระทรวงมหาดไทยทราบ ซึ่งก่อนส่งเรื่องให้กระทรวงมหาดไทยจะมีขั้นตอนการดำเนินการสรุปได้ดังนี้
1) จังหวัดหรืออำเภอจะทำหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินที่ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า จัดการหรือเร่งรัดให้มีการทำประโยชน์ภายในเวลา 3 เดือนนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง
2) เมื่อครบกำหนดแล้วยังไม่จัดการให้มีการทำประโยชน์ ให้จังหวัดตั้งกรรมการเพื่อพิจารณาว่ามีการทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ในที่ดินหรือปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าเกินกำหนดเวลาจริงหรือไม่เพียงใด
3) เมื่อคณะกรรมการมีความเห็นว่ามีการทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ในที่ดินหรือปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าเกินกำหนดเวลาจริง ให้จังหวัดทำความเห็นส่งกรมที่ดินเพื่อพิจารณาดำเนินการส่งเรื่องให้อัยการยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้ศาลสั่งเพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวให้ตกเป็นของรัฐต่อไป
ทั้งนี้ กรมที่ดินได้ตรวจสอบแล้วปรากฏว่าตั้งแต่มีการประกาศระเบียบกระทรวงมหาดไทย ว่าด้วยการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินที่ถูกทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าให้ตกเป็นของรัฐ พ.ศ. 2522
ยังไม่เคยมีคำสั่งศาลให้เพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้ตกเป็นของรัฐ แต่อย่างใด จึงขอแนะนำให้ประชาชนผู้มีสิทธิในที่ดินได้ตรวจสอบที่ดินและเข้าทำประโยชน์ในที่ดินเพื่อปกป้องและรักษาสิทธิในที่ดินของตนเอง โดยสามารถตรวจสอบรูปแปลงที่ดินผ่านแอปพลิเคชัน LandsMaps ของกรมที่ดิน ได้ตลอด 24 ชั่วโมง
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: กรมที่ดิน ชี้แจงปล่อยที่ดินทิ้งร้างไม่ทำประโยชน์เกิน 10 ปี โดนรัฐยึดคืน
2. ดอกเบี้ยขาขึ้น ผ่อนบ้าน 2 ล. จ่ายเพิ่ม 1,100-2,300 บ./เดือน
ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีทีบี ระบุหลังคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี จาก 0.5% เป็น 0.75% เพื่อดูแลอัตราเงินเฟ้อทั่วไปในประเทศไทยที่เร่งตัว ภาคครัวเรือนจึงต้องแบกรับภาระทางการเงินมากขึ้น ทั้งจากค่าครองชีพสูงและอัตราดอกเบี้ยในประเทศขาขึ้น โดยเฉพาะครัวเรือนกลุ่มรายได้น้อย และกลุ่มที่มีภาระหนี้สินในระดับสูง พร้อมเสนอทางเลือกในการบริหารหนี้ครัวเรือน ดังนี้
- รวมหนี้ เหมาะสำหรับผู้ที่ผ่อนชำระสินเชื่อบ้านและสินเชื่อรายย่อยพร้อมกัน เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ซึ่งการรวมหนี้โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยและค่างวดลงได้
- รีไฟแนนซ์ กับผู้ให้กู้ยืมที่ให้อัตราดอกเบี้ยถูกลง เหมาะกับผู้มีภาระสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาระยะหนึ่ง
- สำหรับขอกู้ใหม่ อาจตัดสินใจเลือกสัญญากู้บ้านที่ให้ระยะเวลากู้นาน และเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง ก่อนจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตามที่กำหนดในอนาคต
อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2565 ทุกธนาคาร
ทั้งนี้ เมื่อประเมินผลกระทบจากอัตราเงินเฟ้อทั่วไปที่คาดว่าในปี 2565 จะเร่งตัวขึ้นมาอยู่ที่ 6.7% จาก 1.2% ในปี 2564 ต่อภาวะการเงินของครัวเรือนแต่ละกลุ่มพบว่า กลุ่มครัวเรือนที่มีรายได้ต่อเดือนที่ 25,000-50,000 บาท (35% ของครัวเรือนทั้งหมด) จะมีรายจ่ายต่อเดือนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 72% ของรายได้ครัวเรือนทั้งหมด เมื่อเทียบกับ 68% ในปีก่อน หรือเพิ่มขึ้นมา 1,000-2,000 บาทต่อเดือน
ขณะที่กลุ่มครัวเรือนรายได้ 15,000-25,000 บาทต่อเดือน (17% ของครัวเรือนทั้งหมด) จะมีรายจ่ายต่อเดือนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 84% ของรายได้ครัวเรือนทั้งหมด เมื่อเทียบกับ 79% ในปีก่อน หรือเพิ่มขึ้นมา 750-1,250 บาทต่อเดือน
นอกจากรายจ่ายที่เพิ่มขึ้น ครัวเรือนยังต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยเงินกู้ที่มีทิศทางเพิ่มขึ้นด้วย โดยเฉพาะกลุ่มที่มีภาระผ่อนชำระสัญญาเงินกู้ที่อ้างอิงด้วยอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว เช่น สินเชื่อบ้านซึ่งเป็นเงินกู้ระยะยาวและมีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน
การคิดดอกเบี้ยมักคำนวณสูตรอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกหนี้รายย่อยชั้นดี (Minimum Retail Rate: MRR) ซึ่งปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ระหว่างธนาคารพาณิชย์อยู่ที่ 5.95-7.35% และมีทิศทางทยอยปรับเพิ่มขึ้นตามการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายในครั้งนี้
กรณีมีสัญญาจำนองบ้านกับธนาคาร 2 ล้านบาท ระยะเวลาสัญญาเงินกู้ 20 ปี ชำระค่างวดเป็นรายเดือน อัตราดอกเบี้ยตามสัญญาอยู่ที่ 5% จะมีภาระผ่อนส่งค่างวดเดือนละ 13,200 บาท
แต่ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยสัญญากู้ยืมปรับเพิ่มขึ้นเป็น 6% และ 7% ตามลำดับ จะทำให้ภาระผ่อนชำระค่างวดเมื่อเทียบกับกรณีดอกเบี้ย 5% ปรับเพิ่มขึ้นอีก 1,100 บาท และ 2,300 บาท มาอยู่ที่ 14,300 บาทต่อเดือน และ 15,500 บาทต่อเดือนตามลำดับ ซึ่งหากคิดเป็นเงินต้นก็จะทำให้หนี้บ้านลดลงช้ากว่าเดิมราว 13,200 และ 27,600 บาทต่อปี
3. อัปเดตสถิติอสังหาฯ เปิดใหม่ คอนโดเปิดขาย 44.7% สูงสุดในตลาด
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) อัปเดตสถิติตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเดือนกรกฎาคม 2565 พบว่ามีการเปิดตัวใหม่ 35 โครงการ จำนวน 6,229 หน่วย มูลค่ารวม 27,692 ล้านบาท ถือเป็นระดับการลงทุนที่ร้อนแรงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทำให้ประเมินแนวโน้มปี 2565 ทั้งปี คาดว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยลงทุนใหม่รวมกัน 101,654 หน่วย
เมื่อเทียบกับสถิติปี 2564 ที่มีหน่วยลงทุนใหม่จำนวน 60,489 หน่วย จึงคาดว่าปีนี้ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีการเติบโตสูงถึง 68% มูลค่ารวมปีนี้คาดว่ามากกว่า 380,857 ล้านบาท เทียบกับปี 2564 ที่มีมูลค่าเปิดตัวใหม่ 277,626 ล้านบาท คิดเป็นอัตราเติบโต 37%
ทั้งนี้ ในภาพรวมโครงการเปิดใหม่ 7 เดือนแรก (มกราคม-กรกฎาคม 2565) มีจำนวน 210 โครงการ เติบโต 38.2% หรือเพิ่มขึ้น 58 โครงการ เมื่อเทียบกับสถิติ 7 เดือนแรกปี 2564 ที่มีการเปิดตัวใหม่ 152 โครงการ
ค้นหาโครงการใหม่ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดได้ที่นี่
ด้านมูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 222,166 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 46.0% หรือเพิ่มขึ้น 69,991 ล้านบาท เทียบกับช่วง 7 เดือนแรกปี 2564 ที่มีมูลค่าเปิดใหม่ 152,175 ล้านบาท
ในด้านจำนวนหน่วยขายพบว่า มีจำนวนหน่วยขายรวม 59,298 หน่วย เพิ่มขึ้น 106.3% หรือเพิ่มขึ้น 30,555 หน่วย เทียบกับช่วง 7 เดือนแรกปี 2564 ที่มีจำนวน 28,743 หน่วย แสดงให้เห็นถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้ดีกว่าปี 2564 อย่างชัดเจน
สำหรับสถิติที่น่าสนใจของเดือนกรกฎาคม 2565 โครงการเปิดตัวใหม่ 35 โครงการ หน่วยขายรวม 6,229 หน่วย มูลค่าการพัฒนา 27,692 ล้านบาท ลดลงจากเดือนมิถุนายน 2565 จำนวน 11 โครงการ ประเภทที่เปิดขายมากที่สุดเป็นอาคารชุด มีสัดส่วน 44.7% รองลงมาเป็น ทาวน์เฮ้าส์ 29.7% บ้านเดี่ยว 16.5%
โดยบ้านเดี่ยวเน้นที่ราคา 5-10 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ล้านบาท และอาคารชุด 2-3 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 4.446 ล้านบาท เทียบกับเดือนมิถุนายนมีราคาขายเฉลี่ย 3.462 ล้านบาท
ขณะที่อัตราการขายเฉลี่ย 17% ลดลงจากเดือนมิถุนายนที่มีอัตราการขายได้ 20% ต่อเดือน โดยอาคารชุดราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวน 694 หน่วย ขายได้แล้ว 38% จำนวน 264 หน่วย
รองลงมาเป็นบ้านแฝดราคา 5-10 ล้านบาท มีจำนวน 294 หน่วย ขายได้แล้ว 27% จำนวน 79 หน่วย และอาคารชุดราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 1,114 หน่วย ขายได้แล้ว 22% จำนวน 249 หน่วย
ในส่วนของทำเลที่ตั้งพบว่า โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่เน้น 4 โซน ได้แก่ พระราม 4 ศรีนครินทร์ จรัญสนิทวงศ์ และศาลายา ส่วนโครงการบ้านแนวราบเปิดขายใหม่ ส่วนใหญ่แข่งขันในเขตกรุงเทพฯ ชั้นกลาง และรอบนอก เช่น ถนนสายไหม ถนนเลียบวงแหวนกาญจนาภิเษก ย่านบางใหญ่-บางบัวทอง ถนนประชาอุทิศ-พระราม 2 ถนนราชพฤกษ์ ถนนแจ้งวัฒนะ ถนนติวานนท์ ถนนเทพารักษ์ ถนนวิภาวดีรังสิต ถนนรามอินทรา ถนนนวมินทร์ ถนนลาดปลาเค้า ถนนลาดกระบัง เป็นต้น
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: อสังหาแข่งลงทุน 2 แสนล้าน เปิด 210 โครงการ สูงสุดรอบ 4 ปี
4. เผย 4 เทรนด์ที่อยู่อาศัย ตอบโจทย์ชีวิตคนเมือง พ.ศ.นี้
ลุมพินี วิสดอมฯ เผยแนวทางในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์ชีวิตคนเมือง จำเป็นต้องคำนึงถึง 4 ปัจจัยสำคัญ ได้แก่ การพัฒนาสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติที่ดี การออกแบบพื้นที่โครงการและที่อยู่อาศัยโดยคำนึงถึงสุขภาวะอนามัยที่ดี เพิ่มพื้นที่สันทนาการในพื้นที่อยู่อาศัย และเลือกทำเลที่เข้าถึงระบบสาธารณสุขได้ง่าย ดังนี้
1) สภาพแวดล้อมด้านธรรมชาติที่ดี แม้จะอาศัยอยู่ในเมือง ถูกล้อมโดยอาคารคอนกรีต แต่คนก็มักโหยหาธรรมชาติ ดังเช่นแนวคิดที่เรียกว่า Biophilia (Edward O. Wilson) ที่เชื่อว่าลึก ๆ แล้วจิตใต้สำนึกของมนุษย์มีความผูกพันและโหยหาองค์ประกอบทางธรรมชาติและระบบนิเวศอยู่เสมอ
จึงมีการประยุกต์ใช้แนวคิดนี้ในการออกแบบอาคารทั้งทางตรง เช่น เพิ่มพื้นที่สีเขียวทั้งในและนอกอาคาร หรือทางอ้อม เช่น การนำเอาองค์ประกอบ เส้นสาย ลวดลายของธรรมชาติมาใช้ในการออกแบบ
2) สุขภาวะที่ดี หลังจากผ่านวิกฤตการณ์แพร่ระบาดของโรคโควิด-19 มาแล้ว ผนวกกับการที่หลายประเทศทั่วโลกกำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ คนเมืองก็เริ่มหันมาใส่ใจสุขภาพมากขึ้น ต้องการบริการด้านสุขภาพ สาธารณสุขที่มีมาตรฐาน
ในด้านที่อยู่อาศัย คนเมืองมีความใส่ใจมากขึ้นตั้งแต่การมีพื้นที่ส่วนกลางที่ตอบรับกับการดูแลสุขภาพ เช่น ที่ออกกำลังกาย ไปจนถึงวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างที่เลือกใช้ ไม่มีสารพิษทำลายสุขภาพ
พื้นที่ส่วนกลาง 5 ปัญหาใหญ่ ซื้อบ้าน-คอนโดใกล้พื้นที่ส่วนกลาง ดีหรือไม่
3) พื้นที่สันทนาการ เป็นพื้นที่สำคัญที่รองรับกับวิถีชีวิตในปัจจุบันตอบโจทย์รูปแบบการใช้ชีวิตของผู้คน ที่ให้ความสำคัญกับ Social Media ที่สนับสนุนให้ทำกิจกรรมที่สนใจต่าง ๆ อย่างหลากหลายโดยไม่ต้องออกไปนอกบ้าน
ที่อยู่อาศัยจึงเป็นมากกว่าที่นอนหลับพักผ่อน แต่เป็นพื้นที่ที่รองรับกิจกรรมอื่น ๆ ด้วย การออกแบบที่อยู่อาศัยในปัจจุบันไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม จึงมีหลายโครงการที่มีจุดขาย คือ พื้นที่อเนกประสงค์ทั้งในบ้านและส่วนกลาง ที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามงานอดิเรกของแต่ละบุคคล
4) เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะได้โดยง่าย การเลือกทำเลที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะได้โดยง่าย เป็นส่วนหนึ่งของชีวิตประจำวัน ที่อยู่อาศัยที่ดีในเมือง คือ ที่ที่เดินทางสะดวก ปลอดภัย จากผังเมืองที่ออกแบบให้แบ่งพื้นที่เมืองตามการใช้งานเป็นย่าน เช่น ย่านพักอาศัย ย่านการค้า ย่านพาณิชย์ คนเมืองจึงต้องใช้เวลาเดินทางเพื่อไปทำงาน ไปห้างสรรพสินค้า
ในวันที่เทรนด์การทำงานจากบ้าน (Work From Home) เป็นที่นิยม บ้าน จึงกลายเป็นศูนย์กลางของชีวิตประจำวัน ร้านค้า ร้านอาหาร ก็กระจายตัวตามย่านพักอาศัยมากขึ้น เมืองเริ่มปรับเปลี่ยนเป็นการกระจายมากขึ้น หรือที่เรียกว่า Mini-CBD การเดินทางจึงปรับเปลี่ยนจากอาศัยระบบขนส่งแบบ Mass Transit เป็นการเดินทางในระยะใกล้ ๆ แทน
ดังนั้น ทางเดิน ทางจักรยาน จึงเป็นที่ต้องการมากขึ้น มีการใช้งานรถหมุนเวียนหรือ Car pool มากขึ้น จึงเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกที่โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ขาดไม่ได้
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: ส่อง4เทรนด์พัฒนาที่อยู่อาศัย เจาะไลฟ์สไตล์-ใช้ชีวิต‘คนเมือง
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
