ข่าวอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุด ราคาที่ดินชานเมือง แนวรถไฟฟ้าและอีอีซี ราคาก่อสร้างบ้านปรับเพิ่มหลังต้นทุนวัสดุพุ่ง และอสังหาฯ เมืองท่องเที่ยว บ้านพักตากอากาศมาแรง DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. จับตาที่ดินชานเมืองราคาขึ้น บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง เพิ่มสูงสุดกว่า 40%
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 354.5 จุด เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้น 6.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)
แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เป็นการปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี
ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง มาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน ที่อาจทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์
รวมทั้งรัฐบาลประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เต็มอัตราโดยไม่ได้รับส่วนลด 90% เหมือนเช่นในปี 2562-2563 ที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาการซื้อที่ดินสะสมลดลง เพื่อควบคุมภาระภาษีที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป
นอกจากนี้ยังพบว่า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) มีดังนี้
- อันดับ 1 ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึง 40.5%
- อันดับ 2 ที่ดินในโซนบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีอัตราการเปลี่ยนราคา 24.2%
- อันดับ 3 ที่ดินในโซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีอัตราการเปลี่ยนราคา 23.6%
- อันดับ 4 ที่ดินในโซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคา 12.3%
- อันดับ 5 ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคา 8.5%
จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคามาก เนื่องจากยังมีราคาไม่แพงและยังมีความต้องการนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น
ขณะที่ราคาที่ดินในเขตชั้นใน และชั้นกลางของกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีการปรับตัวขึ้นบ้าง แต่ก็ทำให้อัตราการเปลี่ยนแปลงไม่มากสูงดังเช่นในพื้นที่ชานเมือง
ค้นหาประกาศขายที่ดินในกรุงเทพฯ
2. ราคาก่อสร้างบ้าน เพิ่ม 5.3% หลังต้นทุนวัสดุก่อสร้าง เหล็กพุ่ง 35%
ลุมพินี วิสดอม ฯ เปิดเผยถึงการเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก 2565 (มกราคม-มิถุนายน 2565) มีบ้านและคอนโดฯ เปิดใหม่ 163 โครงการ จำนวน 51,946 หน่วย เพิ่มขึ้น 121% มูลค่ารวม 188,373 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 45% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2564
โดยแบ่งเป็นการเปิดตัวคอนโดฯ 48 โครงการ 30,579 หน่วย เพิ่มขึ้น 231% มูลค่ารวม 78,078 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40% มีอัตราการขายเฉลี่ย 33% ต่อโครงการต่อเดือน และการเปิดตัวบ้านแนวราบ 115 โครงการ 21,367 หน่วย เพิ่มขึ้น 49% มูลค่า 110,295 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 48% เทียบกับระยะเดียวกันของปี 2564 มีอัตราการขายเฉลี่ย 12% ต่อโครงการต่อเดือน
โครงการบ้านแนวราบที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาด เป็นทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนหน่วยเปิดตัวและหน่วยขายได้สูงที่สุด มีอัตราการขายเฉลี่ย 12% ต่อโครงการต่อเดือน ทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดอยู่ในย่านรังสิต-ลำลูกกา รองลงมาคือ เพชรเกษม-อ้อมน้อย และศรีนครินทร์-บางนา-สุวรรณภูมิ
ขณะที่บ้านแฝดราคา 3-6 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีอัตราขายเฉลี่ย 11% เปิดตัวสะสมสูงสุดในทำเลบางใหญ่-ราชพฤกษ์ รองลงมาคือ บางนา-ตราด-สุวรรณภูมิ และบ้านเดี่ยว เปิดใหม่ราคา 6-10 ล้านบาท อัตราขายเฉลี่ย 13% เปิดตัวสะสมในทำเล บางใหญ่-ราชพฤกษ์ รองลงมาคือ ประชาอุทิศ-พุทธบูชา
แนวโน้มการลงทุนในช่วงครึ่งปีหลัง 2565 ผู้ประกอบการมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง แม้แนวโน้มเศรษฐกิจจะชะลอตัวจากผลกระทบสงครามรัสเซีย-ยูเครน อัตราเงินเฟ้อทั่วโลกปรับตัวสูงขึ้น
อัตราเงินเฟ้อไทยแตะระดับ 7.66% ในเดือนมิถุนายน 2565 สูงที่สุดในรอบ 13 ปี ทำให้อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยครึ่งปีแรก 2565 อยู่ที่ 5.61% กระทบเป็นลูกโซ่ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นไม่น้อยกว่า 5%
โดยดัชนีราคาก่อสร้างบ้านมาตรฐาน ณ ไตรมาส 1/65 อยู่ที่ 129.8 เพิ่มขึ้น 5.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/64 และเพิ่มขึ้น 3.9% เทียบกับไตรมาส 4/64 ทั้งนี้ ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและตกแต่ง 11 หมวด เปรียบเทียบไตรมาส 1/65 กับไตรมาส 1/64 มีการปรับเพิ่มขึ้น ดังนี้
- เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก เพิ่มขึ้น 35%
- สุขภัณฑ์ เพิ่ม 12.7%
- งานวิศวกรรมโครงสร้าง เพิ่ม 12%
- วัสดุก่อสร้างอื่น ๆ เพิ่ม 8%
- งานระบบไฟฟ้าและระบบสื่อสาร เพิ่ม 5%
- ผลิตภัณฑ์คอนกรีต เพิ่ม 6.8%
- อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา เพิ่ม 6.6%
- ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ เพิ่ม 4.6%
- งานสถาปัตยกรรม เพิ่ม 2.6%
- งานระบบสุขาภิบาล เพิ่ม 2.2%
- กระเบื้อง เป็นหมวดสินค้าเดียวที่ไม่มีการปรับเพิ่มขึ้น และลดลง 3.2%
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: ราคาวัสดุก่อสร้างพรวด 35% อสังหาเร่งกวาดตลาด 3 ล้าน
3. บ้านพักตากอากาศเมืองท่องเที่ยวขายดี แซงหน้าบ้านจัดสรร-คอนโด
คอลลิเออร์สฯ เผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน จ.ชลบุรี ไตรมาสแรกปี 2565 มีอุปทาน 131,338 ยูนิต ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม 68,615 ยูนิต สัดส่วน 52% จากยูนิตที่เปิดขายทั้งหมดในตลาด
โดยทำเลยอดนิยมของผู้ซื้อคอนโดมิเนียม คือ พัทยา จากอุปทานทั้งหมดในพื้นที่พัทยา 52% ประมาณ 68,455 ยูนิต เนื่องจากเป็นทำเลธุรกิจ เป็นจุดหมายที่นักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติเดินทางมาเยือน ทำให้ลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุนสนใจทำเลนี้ เพราะตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและผลตอบแทนจากการลงทุนที่ค่อนข้างคุ้มค่า
อีกทำเล คือ นาจอมเทียน มีการพัฒนาโครงการใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ด้วยความที่เป็นทำเลที่เงียบสงบ ไม่วุ่นวาย แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ร้านอาหาร สวนน้ำ เป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูง จึงรับความสนใจจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน
สำหรับอุปทานโครงการบ้านจัดสรร มี 62,182 ยูนิต คิดเป็น 47% ทำเลน่าสนใจ คือ ศรีราชา-อัสสัมชัญ เพราะใกล้แหล่งงาน โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวไทยในพื้นที่ และกลุ่มคนที่เข้ามาทำงานในชลบุรี
ขณะที่อุปทานบ้านพักตากอากาศ มี 541 ยูนิต หรือ 1% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด ทำเลยอดนิยม คือ วงศ์อมาตย์ ซึ่งมีความเงียบสงบ ใกล้ชายหาด กลุ่มลูกค้าระดับบนสนใจค่อนข้างมาก จึงมีอัตราการขายสูง
อย่างไรก็ตาม การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ ของรัฐบาล และเมกะโปรเจกต์ภาคเอกชนในอีอีซี เป็นแรงกระตุ้นสำคัญในการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชลบุรีให้กลับมาได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและลงทุนสำหรับเป็นบ้านพักตากอากาศเพิ่มมากขึ้นในอนาคต
ปัจจุบันอัตราขายเฉลี่ยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในชลบุรี 73% โครงการบ้านพักตากอากาศมีอัตราการขายสูงสุด ซึ่งทั้งหมดตั้งอยู่ในพื้นที่พัทยาและมียูนิตขายน้อย แทบไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา มีหน่วยขายได้ 405 ยูนิต คิดเป็น 74.8% มีอุปทานเหลือขายราว 136 ยูนิต
แตกต่างจากบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ยังมีอุปทานเหลือขายจำนวนมาก อีกทั้งมีอุปทานเปิดขายใหม่เพิ่มในตลาดอีกหลายโครงการ ทำให้ยูนิตรอการขายในตลาดปรับตัวสูงขึ้น แม้โครงการในทำเลเด่นจะทำยอดขายได้ตามเป้าก็ตาม อัตราขายเฉลี่ยของโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมจึงน้อยกว่าบ้านพักตากอากาศ
สรุปข่าวจากรุงเทพธุรกิจ: อสังหาฯ ชลบุรี ส่งสัญญาณฟื้นชูธง ‘บ้านตากอากาศ’ รับดีมานด์ต่างชาติ
4. รีวิวราคาประเมินที่ดินใหม่ แนวรถไฟฟ้าและอีอีซีเตรียมขยับราคา
กรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า หลังกรมประกาศบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 แล้ว ในระหว่างรอบปีอาจมีการพิจารณาเพิ่มเติมให้สอดรับกับสภาพพื้นที่และการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน เนื่องจากราคาที่กรมประกาศใช้ใหม่นี้เก็บข้อมูลและทำการวิเคราะห์ตั้งแต่ 6 ปีก่อน สำหรับทำราคาประเมินใหม่รอบปี 2563-2566
ประเมินราคาที่ดิน 2565 ราคาที่ดิน 77 จังหวัด จากกรมธนารักษ์
อย่างไรก็ดี เพื่อช่วยบรรเทาความเดือดร้อนให้แก่ประชาชนและภาคธุรกิจที่กำลังได้รับผลกระทบจากวิกฤตระบาดโควิด-19 และเศรษฐกิจชะลอตัว จึงได้เลื่อนการประกาศใช้ราคาใหม่มาอย่างต่อเนื่องถึงปัจจุบัน เพราะราคาประเมินถูกนำไปใช้เป็นฐานการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย
ขณะที่ภาพรวมทั้งประเทศราคาประเมินใหม่ที่ใช้วันที่ 1 มกราคม 2566 ปรับขึ้น 8% โดยกรุงเทพฯ ขึ้น 2.69% ต่างจังหวัดขึ้น 8.81% ทั้งนี้ พบว่าการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินไม่ค่อยคึกคักเมื่อเทียบรอบปี 2558-2562 ซึ่งเก็บข้อมูลหากเปลี่ยนแปลงเกิน 15% ต้องประกาศราคาใหม่ในระหว่างปี
ทำเลที่มีแนวโน้มต้องปรับราคาประเมินใหม่ เช่น แนวรถไฟฟ้าสายใหม่เปิดใช้แล้วแต่ยังไม่ได้ประเมิน เช่น สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค สายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิต และบางซื่อ-ตลิ่งชัน สายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วงหมอชิต-คูคต และช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ
ส่วนสายที่จะเปิดใช้ปี 2566 คือ สายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี สายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง หรือกำลังก่อสร้างอย่างสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี รวมถึงทำเลหัวเมืองท่องเที่ยว การค้าชายแดน และพื้นที่ อีอีซีในฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง ส่วนใหญ่ราคาประเมินจะปรับขึ้นสูง
แผนผังรถไฟฟ้า BTS-MRT ฉบับสมบูรณ์ อัปเดตเส้นทาง-ราคา-เวลา ปี 65
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
