จับตาตลาดคอนโดขาขึ้น ครองตลาดกว่า 60% หวั่นปัจจัยกดดันครึ่งปีหลัง ตลาดคอนโดชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า เร่งสางประเด็นปัญหาหนี้ครัวเรือน และปัจจัยอื่น ๆ กระทบพฤติกรรม-กำลังซื้อ DDproperty รวบรวมมาให้อัปเดตที่นี่
1. จับตาจำนวนคอนโดขาขึ้น ลุ้นต่อครึ่งปีหลัง ปัจจัยลบจ่อคิว
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ตัวเลขโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งปี 2565 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่อยู่อาศัยเปิดตัว 77,728 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นในสัดส่วน 50.8% ในครึ่งปีแรก ที่น่าจับตา คือ คอนโดมิเนียมเริ่มกลับคืนสู่ตลาด ในครึ่งหลังปี 2565
โดยพบว่าโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 การเปิดโครงการใหม่ประเภทคอนโดมิเนียมกลับขึ้นมามีสัดส่วนเกินกว่าครึ่งของโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งหมด มีสัดส่วน 63.3%
ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรลดลงมาอยู่ที่ 36.7% ซึ่งถือว่าเป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 ในปี 2561 และมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่สูงกว่าค่าเฉลี่ยก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19
อย่างไรก็ตาม แม้จะมีปัจจัยบวกจากสถานการณ์โควิด-19 ขาลง การเปิดประเทศเต็มรูปแบบ รวมถึงการใช้มาตรการกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศของรัฐบาลอย่างต่อเนื่อง การจัดโปรโมชั่นลด แลก แจก แถมของผู้ประกอบการ รวมถึงสถาบันการเงินของรัฐที่สนับสนุนให้คนมีบ้าน แต่ในช่วงครึ่งปีหลัง ยังมีปัจจัยลบที่ไม่ควรมองข้าม ได้แก่
1) อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง
2) การระบาดโควิดที่ยังมีผลเรื้อรังในการฉุดรั้งการขยายตัวทางเศรษฐกิจอยู่ ถึงแม้ว่าความรุนแรงจะลดลง
3) สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชากรในภาคการท่องเที่ยว ตลอดจนภาคบริการ ยังคงอยู่ ในภาวะฟื้นตัวช้า
4) ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึงประมาณ 90% ของจีดีพี ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในกลุ่มอาชีพอิสระจะเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก เช่นเดียวกับช่วงปีที่ผ่านมา
5) ภาวะการเพิ่มขึ้นของ NPL (หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้) ของสถาบันการเงินอาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อต่อไป
6) ต้นทุนค่าก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจมีการปรับตัวขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง
7) กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เป็นกำลังซื้อคอนโดมิเนียมยังคงเข้ามาในประเทศน้อย จากผลกระทบโควิด-19 รวมถึงสงครามระหว่างรัสเซียกับยูเครน
ทำให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในภาพรวมฟื้นตัวช้าโดยเฉพาะอย่างยิ่งจีน และแม้ว่าปัจจุบันจะมีนักท่องเที่ยวจากประเทศอินเดียเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย แต่ยังไม่สามารถเข้ามาแทนที่จีนได้
สรุปข่าวจากฐานเศรษฐกิจ: เศรษฐกิจฟื้น คอนโดฯ คืนชีพทะลัก กว่า 60%
2. จับตาตลาดคอนโดชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ปี 65 เข้าสู่ภาวะสมดุล
ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยถึงตลาดคอนโดชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2565 ปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อนหน้า เนื่องจากอุปทานคอนโดที่เหลือน้อยในตลาด และผู้ประกอบการมีการจัดรายการส่งเสริมการขายต่อเนื่อง เพื่อลดจำนวนยูนิตเหลือขาย
อุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ มีจำนวน 1 โครงการ ประมาณ 252 หน่วย อุปทานคอนโดมิเนียมโดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณชะอำ คิดเป็น 57% รองลงมาบริเวณเขาตะเกียบและฝั่งไม่ติดทะเล คิดเป็น 13% และ 12% ตามลำดับ
ขณะที่อุปทานคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในบริเวณหัวหิน คิดเป็น 10% ส่วนคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในบริเวณเขาเต่า คิดเป็น 8% ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่ไม่เห็นวิวทะเล คิดเป็น 55% และคอนโดมิเนียมที่เห็นวิวทะเล คิดเป็น 45% ของอุปทานทั้งหมด
ด้านอุปสงค์ (ความต้องการซื้อ) มีหน่วยขายได้ทั้งสิ้น 1,773 หน่วย ภาพรวมจำนวนหน่วยเหลือขาย มีประมาณ 5,963 หน่วย โดยกลุ่มคนไทยที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นผู้ซื้อหลักกว่า 90% ที่เหลือเป็นคนไทยในจังหวัดอื่น ๆ 5% และชาวต่างชาติ 5%
ทั้งนี้ อุปสงค์ค่อนข้างตอบรับได้ดีกับราคาขายเฉลี่ยที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรลงมา ซึ่งมีอัตราการขายที่ค่อนข้างดี และเป็นโครงการที่ไม่เห็นทะเลเป็นส่วนมาก
คอนโดมิเนียมบริเวณเขาตะเกียบมีอัตราการขายสูงสุดที่ 96% รองลงมา ได้แก่ คอนโดมิเนียมบริเวณฝั่งไม่ติดทะเลและเขาเต่าที่ 93% และ 91% ตามลำดับ สำหรับหัวหินและชะอำ มีอัตราการขายที่ 88% และ 69% ตามลำดับ
ทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมหัวหินในปี 2565 คาดว่ามีการฟื้นตัวที่ดีขึ้นและเริ่มมีกำลังซื้อมากขึ้น ทำให้ยูนิตเหลือขายในตลาดลดน้อยลง โดยเฉพาะโครงการติดทะเลที่มียูนิตเหลือขายไม่มาก และที่ดินในการพัฒนาโครงการติดทะเลในบริเวณตัวเมืองหัวหินหรือเขาตะเกียบก็เหลือน้อยและยากที่จะพัฒนาได้
หากมีการพัฒนาโครงการที่ติดทะเล ราคาขายจะมีทิศทางในการปรับตัวที่สูงขึ้น อาจจะมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่า 150,000 บาท เนื่องจากที่ดินที่เหลือน้อย และราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น
ขณะที่โครงการบริเวณโซนชะอำ อาจจะต้องใช้เวลาในการระบายหน่วยเหลือขาย บางโครงการอาจปรับราคาลง เนื่องจากอายุของคอนโดมิเนียม
ส่วนโครงการสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในหัวหิน ยังคงมีการจัดรายการส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่องเพื่อปิดโครงการ สะท้อนให้เห็นว่าโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาตะเกียบอยู่ในภาวะที่สมดุลทั้งในแง่อุปทานและอุปสงค์
3. อสังหาฯ ชูกลยุทธ์รับมือปัจจัยลบกระทบ กดดันครึ่งปีหลัง 65
ครึ่งปีหลัง 2565 ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์รับมือนโยบายปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ต้นทุนค่าก่อสร้าง เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ท่ามกลางปัจจัยกดดันจากสงคราม และโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อธุรกิจที่อยู่อาศัย
บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ กลุ่มที่น่าจะได้รับผลกระทบจะเป็นกลุ่มระดับกลาง โดยเฉพาะบ้านราคา 2 ล้านบาทบวกลบ และบ้านราคา 5 ล้านบาท จึงแก้เกมด้วยการออกแบบบ้านใหม่ตามเทรนด์ Lifestyle Disruption เพื่อลดราคาเฉลี่ยของบ้านต่อหลัง และให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ หากไม่สามารถซื้อได้ จะแนะนำให้เปลี่ยนไปซื้อโครงการอื่นของบริษัทฯ ในทำเลใกล้เคียง แต่ราคาถูกกว่าแทน
ขณะที่ปัจจัยเรื่องต้นทุนค่าก่อสร้าง บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาวะเงินเฟ้อและราคาน้ำมันแพง ส่งผลกระทบต่อต้นทุนค่าก่อสร้าง และมีผลต่อการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยแต่ละโครงการไม่เท่ากัน ซึ่งลูกค้าเข้าใจและไม่ได้กังวลที่จะต้องจ่ายราคาบ้านที่สูงขึ้น
แต่ถ้าเป็นโครงการที่ยอดขายไปได้ช้า ผู้ประกอบการอาจต้องยอมลดกำไรลง ในส่วนของสต๊อกสินค้าสร้างเสร็จแต่ยังขายไม่ออก เป็นต้นทุนค่าก่อสร้างเดิม ยังสามารถขายราคาเดิมได้
ด้านบริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) มองว่าปัญหาค่าแรง น้ำมันแพง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อค่าครองชีพของผู้บริโภค เป็นอุปสรรคในการผ่อนดาวน์บ้าน ผนวกกับดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ผู้บริโภคอาจลังเลในการตัดสินใจซื้อ
แม้ความต้องการซื้อบ้านยังมีอยู่ต่อเนื่อง แต่การตัดสินใจอาจช้ากว่าเดิม ส่วนเรื่องต้นทุนค่าก่อสร้าง ในการพัฒนาโครงการใหม่ที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้ปรับฟังก์ชั่นบ้านให้สอดคล้องกับต้นทุนจริง
ในส่วนของบริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสูง ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นนี้ บริษัทฯ เลือกที่จะไปลดต้นทุนด้านอื่นแทนเพื่อไม่กระทบกับผู้ซื้อ ทั้งการรีดีไซน์ ปรับวัสดุให้เหมาะสมขึ้น
ลดพื้นที่การใช้งานที่ไม่จำเป็นลง ปรับฟังก์ชั่นเพื่อชดเชยต้นทุน พร้อมเตรียมรับมือแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุน ในฝั่งลูกค้าที่กระทบจะเป็นลูกค้าผ่อนสินเชื่อเกิน 1-3 ปี ซึ่งพ้นช่วงโปรโมชั่นดอกเบี้ยถูกแล้ว และอาจทำให้ระยะเวลาผ่อนเงินกู้นานขึ้น
บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า หากรัฐบาลปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 5-8% ก่อนวันที่ 1 มกราคม 2566 จะส่งผลให้ต้นทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น และกระทบราคาที่อยู่อาศัยใหม่มีราคาปรับเพิ่มขึ้น 5-10% ขึ้นกับทำเลและสภาพการแข่งขันของตลาด
ในช่วงนี้ถือเป็นโอกาสดีของผู้บริโภคที่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเดิมได้ในโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนา และเตรียมจะก่อสร้างเสร็จพร้อมโอนก่อนสิ้นปี 2565
สรุปข่าวจากประชาชาติธุรกิจ: 5 ซีอีโออสังหา ส่องครึ่งปีหลัง’65 แก้เกมดอกเบี้ยแพง-ค่าแรงขาขึ้น
4. เร่งสางปัญหาหนี้ครัวเรือน แก้หนี้บัตร หนี้รถ หนี้บ้านอย่างยั่งยืน
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุ หนี้ครัวเรือน เป็นปัญหาที่ต้องแก้ไขอย่างยั่งยืน และถือเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างของไทยมานาน โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจไทยถูกกระทบรุนแรงจากโควิด-19 ส่งผลหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 90% หรือเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับก่อนโควิด-19
ในการแก้ปัญหา ธปท. ได้ให้ความสำคัญกับการดูแลหนี้กลุ่มเปราะบาง ผ่าน 4 ด้านหลัก ได้แก่ การแก้หนี้เดิม การเติมเงินใหม่ ให้คำปรึกษา และเสริมทักษะทางการเงิน เช่น การแก้หนี้เดิม สนับสนุนการปรับโครงสร้างหนี้อย่างยั่งยืน ปัจจุบันเข้าสู่การปรับโครงสร้างหนี้แล้ว 3.89 ล้านบัญชี หรือ 2.98 ล้านล้านบาท
การเติมเงินใหม่ ปัจจุบันมีการให้สินเชื่อใหม่ผ่านซอฟต์โลน สินเชื่อฟื้นฟูไปแล้ว 1.3 แสนราย หรือ 3.24 แสนล้านบาท รวมถึงการปรับเงื่อนไขสินเชื่อฟื้นฟู เพื่อตอบโจทย์ภาคธุรกิจ ให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อเสริมศักยภาพ ผ่านสินเชื่อปรับตัว ที่จะเริ่มให้ได้ตั้งแต่ 5 ก.ย. เป็นต้นไป
แม้เศรษฐกิจไทยที่ผ่านมาจะมีการฟื้นตัวอย่างชัดเจน จากการขยายตัวเป็นบวกติดต่อกัน 3 ไตรมาส แต่หากดูการฟื้นตัวพบว่ายังไม่ทั่วถึง และมีลักษณะ K-Shape โดยเฉพาะลูกหนี้กลุ่มเปราะบางที่ยังไม่สามารถมีรายได้กลับมาเต็มที่ จึงเป็นความท้าทาย และจำเป็นที่ต้องให้การช่วยเหลืออย่างตรงจุดทันการณ์ เพื่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ชะงัก หรือสะดุด
ล่าสุด ธปท. ได้จับมือกับสมาคมสถาบันการเงินต่าง ๆ ครอบคลุมหนี้จากสินเชื่อบัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล เช่าซื้อรถ จำนำทะเบียนรถ นาโนไฟแนนซ์ รวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับบริษัทบริหารสินทรัพย์ และสินเชื่อทุกประเภทของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ จัดงานมหกรรมสัญจร ทั้งในกรุงเทพฯ และภูมิภาคทั้ง 4 ภาคทั่วประเทศ กับงาน “มหกรรมร่วมใจแก้หนี้ : มีหนี้ต้องแก้ไข เริ่มต้นใหม่อย่างยั่งยืน” เริ่ม 26 กันยายน-30 พฤศจิกายน 2565 เป็นระยะเวลา 2 เดือน เพื่อเป็นช่องทางเจรจาไกล่เกลี่ยหนี้ ระหว่างลูกหนี้ที่ประสบปัญหาการชำระหนี้ และไม่ได้รับความช่วยเหลือจากเจ้าหนี้
สรุปข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ: คลังผนึก ธปท. ’สกัด’ หนี้ครัวเรือน จัดมหกรรมแก้หนี้
5. น้ำมันแพงกระทบพฤติกรรมการเดินทาง อยู่อาศัย และบริโภค
กระทรวงพาณิชย์ เปิดเผยผลการสำรวจความคิดเห็นของประชาชนในช่วงเดือนมิถุนายน 2565 จำนวน 8,363 คน ทุกอำเภอทั่วประเทศ เกี่ยวกับการปรับตัวในภาวะน้ำมันแพง พบว่า ส่วนใหญ่มีการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการใช้น้ำมัน
โดยเฉพาะด้านการเดินทาง 3 อันดับแรก คือ ใช้รถยนต์ส่วนตัวน้อยลง 29.23% เปลี่ยนชนิดพาหนะหรือเปลี่ยนวิธีการเดินทาง 17.15% และเปลี่ยนชนิดน้ำมันเชื้อเพลิงที่ใช้เติมรถยนต์ 10.82%
เมื่อพิจารณาตามช่วงรายได้ พบว่า กลุ่มผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 10,000 บาท/เดือน กลุ่มนักศึกษา และกลุ่มที่ไม่ได้ทำงาน ซึ่งเป็นกลุ่มเปราะบาง จะปรับเปลี่ยนพฤติกรรมไปใช้บริการขนส่งสาธารณะมากกว่ากลุ่มอื่น ๆ สาเหตุน่าจะมาจากการใช้บริการขนส่งสาธารณะสามารถลดค่าใช้จ่ายได้มากที่สุด และเป็นวิธีที่ดีที่สุดที่ทำได้
10 คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยชื่อดังในกรุงเทพฯ เช่าอยู่ก็ดี ซื้อลงทุนก็ได้
ขณะที่การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมเพื่อลดค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน 3 อันดับแรก จะเป็นลดการใช้สินค้าฟุ่มเฟือย อาทิ กระเป๋า รองเท้า เสื้อผ้า 29.87% ลดการเดินทางท่องเที่ยว 16.92% และลดการบริโภคอาหารนอกบ้าน 16.25%
โดยเป็นที่น่าสังเกตว่า กลุ่มผู้ที่มีรายได้ในช่วง 40,000-50,000 บาท/เดือน และกลุ่มพนักงานของรัฐ มีสัดส่วนการลดการออมค่อนข้างต่ำ อยู่ที่ 0.44% และ 0.88% ตามลำดับ สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มคนดังกล่าวอาจจะได้รับผลกระทบทางการเงินน้อย เนื่องจากมีรายได้ที่มั่นคง
อย่างไรก็ดี หากสถานการณ์ราคาน้ำมันแพงยืดเยื้อ อาจส่งผลให้เกิดการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมในระยะยาว 3 อันดับแรก คือ หาอาชีพเสริมเพื่อเพิ่มรายได้ 54.10% เปลี่ยนไปซื้อรถยนต์ไฟฟ้า 15.86% และเปลี่ยนที่อยู่อาศัยให้ใกล้ที่ทำงาน 11.76%
สรุปข่าวจาก TNN Online: คนไทยรัดเข็มขัดรับมือน้ำมันแพง-หาอาชีพเสริมเพิ่มรายได้
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
