กฎหมายบ้านเช่า 5 สิ่งที่ผู้ให้เช่าทำไม่ได้ แม้ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

กฎหมายบ้านเช่า หรือกฎหมายที่เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น เช่าบ้าน เช่าทาวน์เฮ้าส์ เช่าคอนโด หรือแม้กระทั่งการ เช่าอพาร์ทเมนท์ เป็นสิ่งที่ผู้เช่าควรรู้สิทธิของตนเองในฐานะผู้เช่าเพื่อรักษาสิทธิของตนเอง ไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ให้เช่า โดยเฉพาะสิทธิที่ผู้เช่าบ้านยังคงมีอยู่แม้ว่าจะไม่ได้จ่ายค่าเช่าแล้ว

อีกทั้งในปัจจุบันกฎหมายบ้านเช่า ยังมีการประกาศควบคุมสัญญาเช่าใหม่ด้วย ซึ่งเกี่ยวข้องกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าบ้านโดยตรง ดังนั้น ผู้ให้เช่าจึงควรศึกษารายละเอียดให้ดีก่อนทำการร่างสัญญา

ขณะเดียวกันผู้ให้เช่าควรทราบว่าการกระทำใดที่ผู้ให้เช่าไม่สามารถทำได้ เพราะหากทำลงไปแล้วนอกจากจะละเมิดสิทธิผู้เช่าบ้านแล้ว ก็ยังเสี่ยงต่อการถูกดำเนินการตามกฎหมายบ้านเช่าอีกด้วย DDproperty มีประเด็นที่น่าสนใจมานำเสนอด้วยกันถึง 5 ข้อที่ผู้เช่าทำไม่ได้ แม้ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

ผู้ให้เช่ามักเข้าใจว่าการที่ตนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าย่อมทำให้มีสิทธิในตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นมากกว่าผู้เช่า จึงสามารถเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน คอนโด ห้องเช่า หรืออาคารพาณิชย์ก็ตาม โดยที่ไม่ต้องได้รับการอนุญาตจากผู้เช่าก่อน

โดยเฉพาะเมื่อผู้เช่าบ้านไม่จ่ายค่าเช่า เนื่องจากผิดนัดชำระค่าเช่า หรือค้างค่าเช่าก็ตาม ผู้ให้เช่าอีกส่วนหนึ่งจะเข้าใจว่าผู้เช่านั้นไม่มีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์แล้ว ซึ่งในความเป็นจริงแล้วผู้เช่าไม่มีสิทธิที่จะเข้าไปภายในอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า ซึ่งผู้เช่าจะมีสิทธิในการครอบครองอยู่ในช่วงเวลาที่เช่า แม้ว่าจะขาดส่งค่าเช่าไปแล้วก็ตาม

กรณีที่ผู้ให้เช่าเข้ามาในอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าครอบครองอยู่โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้เช่า จะเข้าข่ายความผิดฐานบุกรุก รบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่าโดยปกติสุข มีความผิดทางอาญาตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังมีความรับผิดฐานละเมิดในทางแพ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 อีกด้วย

ในกรณีนี้แม้ว่าผู้ให้เช่าจะไม่ได้เข้าไปภายในอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าครอบครองอยู่ แต่ใช้วิธีการปิดกั้นด้วยวิธีการต่าง ๆ เช่น การปิดคล้องกุญแจ การใช้บุคคลมาขัดขวาง เป็นต้น ไม่ให้ผู้เช่าสามารถเข้าไปภายในห้องเช่า, บ้าน, ที่ดิน, อาคารพาณิชย์ซึ่งเช่าไว้ได้ ซึ่งผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะกระทำการเช่นนี้แม้ว่าผู้เช่าจะติดค้างไม่จ่ายค่าเช่าก็ตาม

หากผู้เช่ากระทำเช่นนี้แล้วจะมีความผิดกฎหมายบ้านเช่าในลักษณะเดียวกับประเด็นก่อนหน้าคือ ความผิดทางอาญาฐานบุกรุก และความผิดฐานละเมิด ซึ่งรบกวนสิทธิการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า ยกเว้นนอกจากมีการระบุใน สัญญาเช่า ให้สิทธิผู้ให้เช่าสามารถกระทำได้

หากผู้ให้เช่าคิดจะใช้วิธีนี้เพื่อขับไล่ผู้เช่าให้ย้ายออกไปแล้วล่ะก็คงต้องคิดใหม่ เพราะการกระทำนี้ก็ถือเป็นการละเมิดสิทธิของผู้เช่า เป็นการรบกวนสิทธิของผู้เช่าในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าอยู่ ซึ่งจะมีความผิดทางแพ่งได้

ยกเว้นนอกจากในสัญญาระบุให้ผู้ให้เช่าสามารถทำได้ ผู้ให้เช่าจะตัดน้ำตัดไฟได้ก็ต่อเมื่อได้มีการแจ้งยกเลิกสัญญาเช่าแล้วและได้ให้เวลาผู้เช่าย้ายออกไปตามระยะเวลาพอสมควรแล้ว หรือฟ้องศาลเพื่อสั่งขับไล่ผู้เช่าแล้ว หรือสัญญาเช่าสิ้นสุดลงตามกำหนดเวลา

ผู้ให้เช่าบางส่วนเข้าใจผิดว่าเมื่อผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า จะสามารถบอกเลิกสัญญาและให้ผู้เช่าย้ายออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าอยู่ได้ทันที

แต่ในความเป็นจริงแล้ว หากเป็นการเช่ารายเดือนเพื่ออยู่อาศัย กฎหมายบ้านเช่า ระบุว่าผู้ให้เช่าไม่สามารถไล่ออกได้ทันที

หากอ้างอิงจาก ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งระบุว่า กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้

หากพ้นกำหนดแล้วผู้เช่ายังเพิกเฉย ผู้ให้เช่าจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการ และเข้าสู่ขั้นตอนการฟ้องขับไล่ตามกฎหมายต่อไป ยกเว้นกรณีที่มีกำหนดไว้ในสัญญาเช่า

ผู้ให้เช่าสามารถนำเงินประกันมาหักชำระค่าเช่าที่ค้างอยู่ หรือหักเป็นค่าเสียหายของทรัพย์สินได้ตามที่ระบุไว้ในสัญญา

หากเป็นสัญญาเช่าที่อยู่ภายใต้การควบคุมของ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันส่วนที่เหลือให้แก่ผู้เช่าภายใน 7 วันทำการนับแต่สัญญาเช่าสิ้นสุด หากผู้เช่าไม่ได้ทำความเสียหายใด ๆ ไว้

สำหรับทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่าที่อยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิยึดหน่วง กักตุน หรือขนย้ายออกไปโดยพลการเพื่อบีบบังคับให้ชำระค่าเช่า