สัญญาเช่าบ้าน-คอนโด ในธุรกิจปล่อยเช่า ถือเป็นเรื่องสำคัญ เพราะหากพลาดแม้แต่นิดเดียวอาจนำมาซึ่งความเสียหายชนิดที่ประเมินค่าไม่ได้
ดังนั้น หากคุณเป็นคนหนึ่งที่คิดจะทำธุรกิจนี้และไม่อยากกุมขมับเพราะปัญหาที่เกิดจากช่องโหว่หรือความผิดพลาดในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด ต้องเตรียมความพร้อมในการทำเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด ให้ดี และอย่าลืมศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องให้ละเอียดถี่ถ้วน ก่อนตัดสินใจปล่อยเช่าบ้านหรือเช่าคอนโด
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- สัญญาเช่าบ้าน-คอนโด คืออะไร สำคัญอย่างไร
- ข้อกฎหมายสำคัญเกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัย
- ขั้นตอนการเตรียมทำหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด
สัญญาเช่าบ้าน-คอนโด คืออะไร สำคัญอย่างไร
ในทางอสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าบ้าน-คอนโด หรือหนังสือสัญญาเช่า คือ เอกสารข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าในการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เปรียบเสมือนสัญญาต่างตอบแทนที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทุกกรณี ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าบ้านหรือสัญญาเช่าคอนโดก็ตาม เพราะเป็นการเช่าเพื่อใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามสมควรเท่านั้น
โดยกฎหมายได้กำหนดให้ทำสัญญาเช่าบ้าน-คอนโดที่มีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี และในกรณีที่เกิดข้อพิพาทระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ก็สามารถดำเนินคดีตามกฎหมายได้โดยยึดข้อตกลงในหนังสือสัญญาเช่าให้มีผลต่อการบังคับใช้ในทางกฎหมาย
ผู้ให้เช่าจึงควรศึกษาเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด หรือหนังสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด ให้ละเอียดเสียก่อน และจัดทำเอกสารนี้อย่างรอบคอบเพื่อป้องกันช่องโหว่และความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้
องค์ประกอบสำคัญในการทำหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด
| หัวข้อ | รายละเอียด |
| สัญญา | ต้องระบุประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตำแหน่งที่ตั้ง ข้อมูลของผู้เช่า-ผู้ให้เช่า ระยะเวลาการเช่า รวมถึงข้อตกลงและข้อปฏิบัติขณะเช่า |
| ผู้เช่า | นอกจากมีหน้าที่ในการชำระค่าเช่าตามกำหนดแล้ว ต้องรักษาและดูแลทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีเสมอ ที่สำคัญต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาอย่างเคร่งครัด |
| ผู้ให้เช่า | มีหน้าที่ที่สำคัญคือการมอบสิทธิการครอบครองใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามระยะเวลาในการเช่า รวมถึงสิทธิ์ในทรัพย์สิน โดยอาจจะทำหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับทายาทในกรณีที่เสียชีวิต |
ข้อกฎหมายสำคัญเกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัย
ข้อกฎหมายสำคัญที่เกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัยอ้างอิงได้จาก ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งแตกต่างจากประกาศเดิมปี 2562 โดยมีเนื้อหาสาระสำคัญเพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการคุ้มครองผู้เช่า กับการเอื้ออำนวยการประกอบธุรกิจของผู้ให้เช่า
ความเหมือนของกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2562 และปี 2568
– แบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่ายังคงเดิม เช่น สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว เหมือนเดิม
– ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดไม่ได้ได้หากไม่มีเหตุผลสมควรเพียงพอ เหมือนเดิม
– ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เหมือนเดิม
– ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าหากไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า เหมือนเดิม
– ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่น เหมือนเดิม
– ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริง เหมือนเดิม
– ห้ามปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในอาคารหรือยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินหากผู้ประกอบธุรกิจยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย เหมือนเดิม
– ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม เหมือนเดิม
– ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ เหมือนเดิม
– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามปกติ เหมือนเดิม
– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย เหมือนเดิม
– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ เหมือนเดิม
– ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย เหมือนเดิม
– เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันทันที เหมือนเดิม
– กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน เหมือนเดิม
– ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับทันทีที่ลงนาม เหมือนเดิม
ความแตกต่างของกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2562 และปี 2568
| กฎหมายเดิมปี 2562 | กฎหมายใหม่ปี 2568 |
| ควบคุมผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป | ควบคุมผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| ไม่มี | กำหนดนิยามสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น (มีอายุไม่เกิน 3 ปี) สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว (เกิน 3 ปีแต่ไม่เกิน 30 ปี) |
| ไม่มี | กำหนดนิยามของค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และต้องระบุจำนวนและวิธีการคำนวณไว้ในสัญญา (ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการเพื่อความสะดวกหรือความปลอดภัยของผู้เช่าที่มิใช่ต้นทุนในการประกอบกิจการของผู้ให้เช่า) (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| ไม่มี | กำหนดแบบสัญญาเช่าแนบท้ายประกาศ (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| ไม่มี | มีการกำหนดรายการทรัพย์ในสถานที่เช่าแนบท้ายด้วย (เป็นคุณกับผู้เช่ามากขึ้น) |
| เก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือน โดยไม่ได้แยกประเภทสัญญาว่าเป็นสัญญาระยะยาวหรือระยะสั้น | เก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือน (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น) และกรณีคิดค่าเช่าเป็นรายปีให้เรียกเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว) |
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2568
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2568 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร
ขั้นตอนการเตรียมทำหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด
เมื่อได้ทำความเข้าใจเกี่ยวกับหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโดและข้อกฎหมายมาบ้างแล้ว ก็ถึงเวลาเตรียมความพร้อมในการทำหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด โดยเรียงลำดับเป็นขั้นตอนดังต่อไปนี้
1. รวบรวมข้อมูล
รวบรวมข้อมูลทั่วไปและข้อมูลทางการงานเกี่ยวกับผู้เช่าเพื่อทราบกำลังจ่ายค่าเช่า โดยควรสอบถามผู้เช่าเกี่ยวกับอาชีพ ตำแหน่งหน้าที่การงาน บริษัทห้างร้านที่ผู้เช่าทำงานให้ และคาดคะเนฐานเงินเดือนที่หักลบค่าใช้จ่ายทั่วไป
นี่คือสิ่งสำคัญในการตัดสินใจว่าจะให้เช่าหรือไม่ เพราะคงไม่มีประโยชน์ที่คุณจะได้ผู้เช่าที่ไม่อาจจ่ายค่าเช่าได้ทุกเดือน
2. สอบถามลักษณะของการเช่า
สอบถามลักษณะของการเช่าว่าเป็นไปในทิศทางที่ต้องการหรือไม่ เช่น จำนวนผู้อยู่อาศัย เหตุผลที่ต้องเช่า มีสัตว์เลี้ยงหรือไม่ และสูบบุหรี่หรือไม่ ผู้ให้เช่าบางคนอาจไม่ต้องการผู้เช่าที่สูบบุหรี่
เนื่องจากมีคนในครอบครัวของคุณแพ้กลิ่นบุหรี่ หรือไม่อยากให้กลิ่นบุหรี่ติดอยู่ในเครื่องปรับอากาศและข้าวของเครื่องใช้ภายในบ้านหรือคอนโด เป็นต้น
3. เจรจาตกลงกับผู้เช่าให้เรียบร้อย
เจรจาตกลงกับผู้เช่าให้เรียบร้อย ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่า ค่าประกัน ระยะเวลาในการเช่า ค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) อัตราค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า ทรัพย์สินที่ให้เช่า การอนุญาต/ไม่อนุญาตให้สูบบุหรี่ การอนุญาต/ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์
ยกตัวอย่าง ในกรณีที่คุณปล่อยเช่าคอนโด แต่ทางนิติบุคคลไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ในคอนโด คุณก็ไม่ควรรับผู้เช่าที่มีสัตว์เลี้ยงโดยเด็ดขาด และในหนังสือสัญญาเช่าคอนโดก็ต้องระบุข้อห้ามนี้เอาไว้ด้วย
4. เรียบเรียงรายละเอียดในหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด
รวบรวมข้อมูลและข้อตกลงที่ได้จากข้อ 1-3 มาใช้เป็นข้อมูลในการเรียบเรียงรายละเอียดในหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด โดยแบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่า
โดยสัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย
โดยแบ่งเป็นสัดส่วนที่ชัดเจน ได้แก่
– รายละเอียดเกี่ยวกับผู้ให้เช่า เช่น ชื่อ-สกุล อาชีพ ที่อยู่ตามทะเบียนราษฎร์ เบอร์โทรศัพท์ที่ติดต่อได้
– รายละเอียดเกี่ยวกับผู้เช่า เช่น ชื่อ-สกุล อาชีพ ที่อยู่ตามทะเบียนราษฎร์ เบอร์โทรศัพท์ที่ติดต่อได้ อาชีพ ที่ตั้งของสำนักงาน ฯลฯ
– รายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินที่ให้เช่า เช่น ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า และรายการทรัพย์สินภายในบ้านหรือห้องเช่า
ทั้งนี้ ต้องระบุสภาพของทรัพย์สินโดยให้ทั้งสองฝ่ายรับรู้ร่วมกัน ผู้ให้เช่าอาจทำเป็นเอกสารแนบท้ายหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด และในวันทำสัญญา ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าก็ตรวจและบันทึกรายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สินในเอกสารแนบท้ายนั้น
– ข้อตกลงเกี่ยวกับการเช่าอาศัยที่ได้รับการยินยอมจากทั้งสองฝ่าย เช่น อัตราค่าเช่าต่อเดือน ค่ามัดจำ ค่าปรับในกรณีที่ชำระค่าเช่าล่าช้า
– ข้อปฏิบัติในกรณีที่เกิดปัญหาหรือมีการทำผิดข้อตกลง เช่น สิทธิการบอกเลิกสัญญาเช่า
5. ร่างหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด
ร่างหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโดตามรายละเอียดดังกล่าวข้างต้น โดยหลังจากที่ได้ร่างเรียบร้อยแล้ว ต้องนำไปให้ผู้เช่าตรวจดูรายละเอียดให้แน่ชัดว่ามีส่วนใดขาดตกบกพร่องหรือไม่ เพื่อที่จะได้แก้ไขให้เรียบร้อยก่อนวันทำสัญญา
หลังจากที่ร่างหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโดเป็นที่ยินยอมของทั้งสองฝ่ายแล้ว ก็สามารถทำหนังสือฉบับจริงได้ทันที โดยต้องทำเอาไว้ 2 ชุด เพื่อให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐาน
การทำหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโดนั้นจะครอบคลุมและมีผลบังคับใช้ในทางกฎหมายก็ต่อเมื่อเป็นสัญญาเช่าที่สมบูรณ์ นั่นคือ มีการลงลายมือชื่อที่ชัดเจนจากทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากมีการเปลี่ยนแปลงและแก้ไขโดยที่อีกฝ่ายไม่รับรู้ ก็ไม่สามารถนำไปใช้ในทางกฎหมายได้
ข้อสำคัญอีกประการหนึ่งคือ ก่อนร่างหนังสือสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด ควรตกลงข้อปฏิบัติต่าง ๆ แต่พอสมเหตุสมผล เพราะหากมากจนเกินไป ผู้ที่จะเช่าจะรู้สึกอึดอัดและเปลี่ยนใจไม่ทำสัญญาเช่ากับคุณก็ได้
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ