ค่าเสื่อมราคา เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์อย่างไร การคิดค่าเสื่อมราคานั้นมีความจำเป็น เพราะสินทรัพย์ทุกประเภทต้องมีการสึกหรอตามการใช้งานจริงและตามเวลาที่ผ่านไป ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ รถยนต์ หรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ล้วนมีการเสื่อมราคา ในทางบัญชีจึงต้องมีการคิดค่าเสื่อมราคา
ส่วนค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว, อาคารพาณิชย์, ทาวน์เฮ้าส์, คอนโด และอาคารสูงต่าง ๆ ก็มีหลักในการคิดคล้ายกับทรัพย์สินประเภทอื่น ๆ
แต่แตกต่างกันตรงที่ การคิดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องแยก “ราคาที่ดิน” ออกมาจากตัวสิ่งปลูกสร้าง เพราะที่ดินนั้น ไม่มีการเสื่อมของราคา มีแต่ราคาที่จะปรับขึ้น ส่วนสิ่งปลูกสร้าง มีการสึกหรอไปตามการใช้งาน และตามวันเวลา ดังนั้น ในการคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องแยกตัวสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดิน
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
วิธีการคิดค่าเสื่อมราคา
ค่าเสื่อมราคา ส่วนใหญ่แล้วจะคุ้นเคยในทางบัญชีขององค์กรเป็นหลัก ส่วนคนอยู่อาศัยทั่วไป อาจจะไม่ได้นำหลักการคิดค่าเสื่อมราคามาใช้กับที่อยู่อาศัย แต่ก็สามารนำวิธีคิดบางอย่างไปปรับใช้กับที่อยู่อาศัยได้ โดยวิธีการคิดค่าเสื่อมราคามีด้วยกัน 4 วิธีหลัก ได้แก่
1. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight-Line)
2. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบอัตราเร่ง (Double-Declining Balance: DDB) หรือคิดเป็น 2 เท่าของวิธี Straight – Line
3. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามจำนวนผลผลิต (Units-of-Production Method) หรือวิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามความเป็นจริง
4. วิธีคิดค่าเสื่อมราคารวมจำนวนปี (Sum of Years’ Digits)
แต่วิธีคิดค่าเสื่อมราคาที่นิยมที่สุดของทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ คือ วิธีเส้นตรง (Straight-Line) หมายถึง การคิดค่าเสื่อมราคาเฉลี่ยออกมาเป็นรายปี ปีละเท่า ๆ กัน แล้วก็ผลจากการคำนวณค่าเสื่อมราคาไปหักกับมูลค่าทรัพย์สินตลอดอายุการใช้งาน
อสังหาริมทรัพย์คืออะไร 5 ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ที่ควรรู้ก่อนลงทุน
รู้จักอสังหาฯ 5 ประเภท ก่อนการลงทุนได้ที่นี่
การคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง
ค่าเสื่อมราคาต่อปี = [ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี)] ÷ อายุการใช้งาน
สูตรการคิดค่าเสื่อมราคาสูตรนี้ จะเหมาะกับอุปกรณ์ เครื่องจักร ข้าวของเครื่องใช้ ส่วนการคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลรัษฎากรว่าด้วยหักค่าสึกหรอ และค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน กำหนดไว้ว่า
- อัตราค่าเสื่อมราคาสำหรับอาคารถาวรสูงสุดอยู่ที่ 5% ต่อปีของมูลค่าทรัพย์สิน
- ส่วนอาคารชั่วคราว (อาคารที่ต้องมีการรื้อถอน เช่น อาคารพักคนงานชั่วคราว อาคารแสดงสินค้าชั่วคราว ฯลฯ) จะคิดค่าเสื่อมราคาอยู่ที่ 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน เพราะอาคารชั่วคราวเป็นทรัพย์สินที่ทราบตั้งแต่ต้นแล้วว่า สร้างขึ้นมาใช้งานเฉพาะช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งเท่านั้น มีโอกาสที่จะสูญค่าเสื่อมราคาได้ทันทีเมื่อหมดเวลาการใช้งาน
อาคารถาวร
โรงเก็บเครื่องบิน ตึกแถว ตึกที่ทำการและอาคารต่าง ๆ ที่มีอายุการใช้งานเกิน 15 ปีขึ้นไป
5%
อาคารชั่วคราว
อาคารที่มีกำหนดเวลารื้อถอน อาคารสนาม หรือ อาคารที่กำหนดอายุใช้งาน 1-5 ปี
100%
สูตรและวิธีคิดค่าเสื่อมราคา
ค่าเสื่อมราคาต่อปี = ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก(ถ้ามี) X อัตราค่าเสื่อมราคา
ตามสูตรวิธีการคิดค่าเสื่อมราคาดังกล่าว จะมีศัพท์เฉพาะที่เกี่ยวข้องอยู่ดังนี้
ราคาทุนของสินทรัพย์
คือ ราคาของทรัพย์สินนั้น ๆ ที่เราจ่ายไป หรือราคาที่ซื้อมานั่นเอง (แต่กรณีของอสังหาริมทรัพย์ เวลานำมาคำนวณ จะต้องตัดราคาที่ดินออก)
ราคาซาก
คือ ราคาที่เราประเมินแล้วว่าจะขายได้เมื่อทรัพย์สินนั้นหมดอายุการใช้งาน ซึ่งอาจจะมี หรือไม่มีก็ได้
การคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาฯ (สำหรับอาคารถาวร) ตัวอย่างการคิดคำนวณ
บ้านเดี่ยวรวมที่ดินซื้อมาในราคา 3.5 ล้านบาท อยู่บนทำเลพุทธมณฑลสาย 3 มีเนื้อที่ดินประมาณ 40 ตารางวา โดยบ้านเดี่ยวจัดเป็นอาคารถาวร จึงคิดค่าเสื่อมราคาในอัตรา 5% ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยการคิดค่าเสื่อมราคา ต้องแยกราคาที่ดินออกจากการสิ่งปลูกสร้าง
16 ประเภทอาคาร หมายถึงอะไรบ้าง รู้ไว้ใช้ประโยชน์
อาคารมีกี่ประเภท แต่ละประเภทมีลักษณะอย่างไร ดูทั้งหมดได้ที่นี่
จากประเมินราคาที่ดินของกรมที่ดิน (ข้อมูลอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดิน พ.ศ. 2559-2563 ของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมที่ดิน) ย่านพุทธมณฑลสาย 3 ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 37,000 บาท/ตารางวา ดังนั้นจึงมีวิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามนี้
คำนวณราคาที่ดินคร่าว ๆ อยู่ที่
37,000 x 40 = 1.48 ล้านบาท
ราคาบ้านทั้งหมด – ราคาที่ดิน
ดังนั้น ราคาสิ่งปลูกสร้างของบ้านหลังนี้ คือ 2.02 ล้านบาท ซึ่งก็คือ ราคาทุนทรัพย์ของบ้านหลังนี้
ค่าเสื่อมราคาต่อปีของบ้านหลังนี้ คือ
ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา
2,020,000 x 5% (ในทีนี้ไม่ได้คิดราคาซาก) = 101,000 บาทต่อปี
สรุปก็คือ ค่าเสื่อมราคาของบ้านหลังนี้ ต่อปีอยู่ที่ 101,000 บาท เท่ากับว่า มูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง หรือตัวบ้านจะมีมูลค่าลดลงปีละ 101,000 บาท
ในทางบัญชี ถ้าคิดจากค่าเสื่อมราคาเฉพาะตัวบ้านที่ปีละ 101,000 บาท เทียบกับมูลค่าบ้าน 2.02 ล้านบาท บ้านเดี่ยวหลังนี้จะมีอายุการใช้งานราว ๆ 20 ปี เหลือเฉพาะมูลค่าที่ดินแรกเริ่ม 1.48 ล้านบาท แต่ในความเป็นจริง บ้านเดี่ยวที่มีคนอยู่อาศัยและดูแลอย่างต่อเนื่อง ไม่ได้สูญค่าไปจริง ๆ เรายังยังอยู่อาศัยในบ้านหลังนั้นได้ต่อ
นอกจากนี้ ราคาที่ดินในย่านพุทธมณฑลสาย 3 ในอีก 20 ปีข้างหน้าอาจจะปรับตัวสูงขึ้นกว่าตารางวาละ 37,000 บาทไปหลายเท่าตัว เมื่อรวมทั้งหมดแล้ว ราคาที่มีโอกาสขายได้ อาจจะสูงกว่า หรือใกล้เคียงกับราคา 3.5 ล้านบาทที่เคยซื้อมาเมื่อ 30 ปีที่แล้ว มูลค่าจะไม่ได้ลดลงตามมูลค่าทางบัญชี
ในอาคารบ้านเรือนทั่วไป เราอาจจะไม่ได้คิดถึงการคิดค่าเสื่อมราคา แต่เราสามารถนำวิธีคิดค่าเสื่อมราคามาใช้ได้ว่า หากมูลค่าตัวบ้านของเราจะลดลงไปทุกปีตามการสึกหรอ อะไรคือสิ่งที่จะทำให้ตัวบ้านของเรายังดูดีและมีมูลค่าใกล้เคียงเดิม คำตอบคือ การบำรุงดูแลรักษา ซึ่งค่าใช้จ่ายในการดูแลแต่ละปี อาจจะน้อยกว่าค่าเสื่อมราคาตามการคำนวณแบบบัญชีก็เป็นได้
การดูแลบ้านให้ดีเพื่อให้ยังมีมูลค่า เมื่อรวมกับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นทุกปี ก็ย่อมทำให้ราคาบ้านของเรามีโอกาสจะปรับสูงขึ้นในอนาคต
ราคาประเมิน Vs ราคาขายจริง ปัจจัยที่ต้องรู้ก่อนตั้งราคาขายที่ดิน
เปรียบเทียบราคาประเมินกับราคาขายจริงแตกต่างกันอย่างไร ดูได้ที่นี่
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า