ครอบครองปรปักษ์ เรื่องต้องรู้ก่อนโดนหักหลังแย่งที่ดินจนไม่เหลืออะไร

กิตติคม พจนี
ครอบครองปรปักษ์ เรื่องต้องรู้ก่อนโดนหักหลังแย่งที่ดินจนไม่เหลืออะไร
ใครที่เป็นนักลงทุน หรือ กำลังมองหาที่ดินสะสมไว้เป็นทรัพย์สินของตัวเอง โปรดพึงระวังให้ดีกับคำว่า “ครอบครองปรปักษ์” และเตรียมตัวทำความเข้าใจกับเรื่องที่ให้ถ่องแท้ เพราะยิ่งคุณมีที่ดินมากแค่ไหนการดูแลทรัพย์สินของท่านก็ยิ่งยุ่งยากขึ้นไปเรื่อย ๆ
หลายคนมีที่ดินทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด เก็บโฉนดของที่ดินต่าง ๆ ไว้กับตัวก็จริง แต่ไม่มีเวลาไปดูแลที่ดินของตัวเอง
วันดีคืนดีมีคนหัวหมอมาอ้างสิทธิในที่ดินของคุณ บอกกับคุณว่าที่ดินนี้ถูก ครอบครองปรปักษ์จากการเข้ามาแย่งครอบครองเป็นระยะเวลาติดต่อกัน 10 ปี ด้วยความสงบและเปิดเผยเจตนาในการเป็นเจ้าของ
หากเจ้าของที่ดินดังกล่าว ที่ถูกแย่งครอบครองปรปักษ์ไม่รู้เรื่องกฎหมายด้านนี้เลย คงต้อง "งง" เป็นไก่ตาแตกและมืดแปดด้านชนิดที่คิดไม่ออกว่าจะทำอย่างไรต่อไป โดยเบื้องต้นสามารถศึกษากฎหมายการครอบครองปรปักษ์ได้ที่นี่
ครอบครองปรปักษ์ เรื่องต้องรู้ก่อนโดนหักหลังแย่งที่ดินจนไม่เหลืออะไร

กฎหมายเกี่ยวกับครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382

หัวข้อหลัก ๆ ที่เจ้าของที่ดินทั้งหลายต้องรู้ก็คือ หลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382
มาตรา 1382 ว่าด้วยการเข้าครองของทรัพย์สินของผู้อื่นหรือครอบครองปรปักษ์ โดยการจะเข้าครอบครองที่ดินของผู้อื่นได้นั้น
ผู้ที่เข้าครอบครองปรปักษ์จะเข้ามาใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของนั้นอย่างเหมาะสมกับปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวงและไม่มีใครหวงห้ามกีดกันในแสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่
รวมไปถึงครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใด ๆ ประกอบกับระยะเวลาที่ได้เข้ามาครอบครองที่ดินของผู้อื่นติดต่อกันมาเป็นระยะเวลา 10 ปี แล้วจึงสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินเนื่องจากการครอบครองปรปักษ์ได้
ครอบครองปรปักษ์ เรื่องต้องรู้ก่อนโดนหักหลังแย่งที่ดินจนไม่เหลืออะไร
ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่ผู้อื่นเข้ามาตั้งรกรากและครอบครองปรปักษ์ได้นั้นต้องเป็นทรัพย์สินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่และในกรณีที่ดินจะต้องเป็นที่ดินมีโฉนดหรือตราจองเท่านัน (นส.4)
อีกหนึ่งข้อที่เจ้าของที่ดินจะต้องรู้ไว้ก็คือ ต่อให้คุณจะมีโฉนดอยู่ในมือก็อย่าได้วางใจ เจอคนหัวหมอคิดจะครอบครองปรปักษ์ที่ดินเข้าไปรับรองว่าคุณอาจเสียที่ดินไปง่าย ๆ
เพราะเมื่อบุคคลที่จะเข้ามาครอบครองปรปักษ์ต้องการจดทะเบียนในการครอบครองจะต้องใช้หลักฐานแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้
  • คำสั่งหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดที่แสดงว่าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง
  • บัตรประจำตัว
  • สำเนาทะเบียนบ้าน
  • โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน
สำหรับเอกสารโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน ถึงแม้ผู้เข้ามาแย่งครอบครองปรปักษ์ไม่มี เจ้าพนักงานจะถือว่าโฉนดที่ดินสูญหาย และออกใบแทนโฉนดที่ดินแล้วดำเนินการจดทะเบียนตามควรแก่กรณี ในกรณีนี้โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันใช้ไม่ได้ต่อไป
ครอบครองปรปักษ์ เรื่องต้องรู้ก่อนโดนหักหลังแย่งที่ดินจนไม่เหลืออะไร

ตัวอย่างกรณีการครอบครองปรปักษ์

หากเรามีที่ดินในกรรมสิทธิ์ไว้ในครอบครอง และให้ญาติเข้ามาสร้างบ้านอยู่เป็นระยะเวลากว่า 10 ปี ต่อมาเราอยากนำที่ดินในครอบครองของเรานั้นไปใช้ประโยชน์อื่น ๆ
โดยต้องการให้ญาติทำการย้ายหรือรื้อถอนบ้านออกไป แต่ญาติไม่ย้ายออกแล้วนำกรรมสิทธิ์การครอบครองปรปักษ์มาอ้างโดยอาศัยสิทธิการอนุญาตจากเจ้าของที่ดินมาเป็นระยะเวลา 10 ปี เราจะสามารถทำอะไรได้บ้างหากต้องการที่ดินคืน
ตามมาตรา 1382 สามารถฟ้องคดีเพื่อเอาคืนที่ดินซึ่งการครอบครองนั้นได้ แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้
แต่ต้องฟ้องภายในระยะเวลาหนึ่งปี นับตั้งแต่เวลาที่ถูกญาติแย่งครอบครองหรือวันที่ญาติได้จดทะเบียนต่อศาลในการครอบครองปรปักษ์นั่นเอง
โดยกรณีนี้เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมจะยื่นฟ้องขอให้เพิกถอนชื่อหรือโฉนดใหม่จากการครอบครองปรปักษ์นั้นเสีย ซึ่งในทางปฏิบัติตามแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาจะยอมรับให้มีการดำเนินการพิสูจน์ใหม่ และถ้าผู้ฟ้องแสดงสิทธิของตนได้ดีกว่า (หรือหมายความว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าจากข้อความข้างตน) ก็จะให้ผู้ฟ้องชนะคดีให้เพิกถอนโฉนดนั้น
ทั้งนี้โดยอาศัยหลักในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 (2) ที่บัญญัติว่า คำพิพากษาที่วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินใด ๆ เป็นคุณแก่คู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้ เว้นแต่บุคคลภายนอกนั้นจะพิสูจน์ได้ว่าตนมีสิทธิดีกว่า
ครอบครองปรปักษ์ เรื่องต้องรู้ก่อนโดนหักหลังแย่งที่ดินจนไม่เหลืออะไร
ดังนั้นนอกเหนือจากคดีพิพาทในกรณีตัวอย่างนี้ หากเจ้าของที่ดินไม่ได้เข้าไปดูแลที่ดิน เข้าไประวังแนวเขตที่ดิน หรือ มีการทำสัญญาให้เป็นลักษณะกับผู้ที่เข้ามาอยู่อาศัยในฐานะผู้เช่า
จนสามารถมีผู้ครอบครองปรปักษ์ตามเงื่อนไขของกฎหมายมาตรา 1382 ได้ โดยการใช้หลักฐานต่าง ๆ แจ้งต่อเจ้าพนักงานเพื่อแสดงความเป็นเจ้าของตามข้อมูลด้านบน นับตั้งแต่มีการจดทะเบียนหากล่วงเลยระยะเวลาเกิน 1 ปี โดยไม่มีผู้มาฟ้องร้องแย่งกรรมสิทธิ์ หรือ ฟ้องร้องขับไล่ก็จะถือว่าที่ดินในส่วนนั้นถูกครอบครองปรปักษ์ทันที
ดังนั้นสิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องทำเพื่อป้องกันคนหัวหมอมาหักหลังคุณก็คือตรวจเช็คที่ดินในมืออย่างสม่ำเสมอ เสียภาษีให้ถูกต้องตามกฎหมาย รวมไปถึงเข้าไประวังแนวเขตที่ดินทำรังวัดสัก 4 ปีครั้งก็ถือว่าช่วยป้องกันคนที่จะมารุกรานที่ดินของเราได้เช่นกัน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน

คำนวณสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน

เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์

ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร

บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วย เจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาฯ ครอบครองติดต่อกัน 10 ปี ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมาโดยครอบครองปรปักษ์

ครอบครองปรปักษ์ไม่ครบ 10 ปี แล้วที่ดินนั้นมีการเปลี่ยนเจ้าของใหม่ ซึ่งได้รับโอนมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว จะมีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านั้นต้องเริ่มนับหนึ่งใหม่ให้ครบ 10 ปี